2008年鄂州市房地产市场分析报告第一部分：城市整体特征鄂州市位于湖北省东部，长江中游南岸，东距上海、南距广州、西距重庆、北距北京均在1000公里左右；全市总人口106.01万人，城镇人口35万人。⑴鄂城鄂城位于鄂州东部，西邻省会武汉，东连“矿冶之城”黄石，北接鄂黄长江大桥，犹如一颗璀璨的明珠，镶嵌在长江中游南岸，是鄂州市政治、经济和文化中心。鄂城是鄂东“冶金走廊”、“建材走廊”的重要支撑，是武汉城市圈主要的农副产品供应基地。全区现有各类企业2100多家，其中规模企业达180多家。⑵交通①城际干道武汉至鄂州快速主干道，是“8+1”武汉城市圈的重要主干道，是推进武鄂黄一体化的重要工程。建设汉鄂快速通道，将加强武汉、鄂州、黄冈、黄石四个城市的经济联系和社会文化交流，改善鄂东城市群的路网布局，满足区域内交通量迅速增长的需要，解决武黄高速公路车流量基本饱和的问题，加快武汉城市圈经济发展，具有极为重要的作用。②城市圈放眼观鄂城，地处鄂东南城市群（鄂州、黄石、黄冈、咸宁）中心和武汉城市圈核心区。北枕长江黄金水道，西距武汉天河机场70公里，京珠、泸蓉高速公路在境内交汇，106、316国道和武福铁路穿境而过，筹建中的轻轨铁路，将鄂城与武汉城市交通融为一体。⑶资源①文化追根历史，曾经有两个武昌。一个是古武昌（鄂州），一个是今武昌（武汉市武昌区）。古武昌（鄂州）曾经有帝王之都的尊称、风樯如林的显赫和商贾如云的繁荣。春秋时期，楚王封儿子熊红为鄂王，在这片土地上修筑鄂王城，湖北省的简称“鄂”由此而来。②自然长江的波浪和湖水的涟漪，造就了鄂州江边有山，山下有城，城中有湖，湖中有山，城在水中，人在画中。③产业鄂州素有“鄂东聚宝盆”的美称，境内铁矿石储量居湖北省第二位。９０年，鄂州抓住改革开放带来的发展机遇，建立了省第一个开发区葛店经济技术开发区。经过10几年的发展，如今的葛店经济技术开发区已具规模，产业定位特色也十分明显。⑷经济①经济总量跨越大关口，发展格局实现新突破07年，全市生产总值达到208.71亿元，环比增长15.8％，在全省列第3位，在城市圈列第2位，超年度计划增幅3.3个百分点，其中，第一产业32.02亿元，增长10.1％，第二产业108.29亿元，增长18.9％，第三产业68.4亿元，增长13.7％；财政总收入突破20亿元大关，达到20.95亿元，比2006年增长26.8％，在全省列第8位，在城市圈列第6位，超计划增幅8.8个百分点;地方一般预算收入达到8.51亿元，比2006年增长31.6％，在全省、城市圈均列第1位;全社会固定资产投资突破100亿元大关，达到105.01亿元，比2006年增长45.7％，超计划增幅25.7个百分点，在全省、城市圈列第2位。②消费结构加速升级，居民生活继续改善消费品市场持续兴旺，07年全市社会消费品零售总额达84.58亿元，环比增长18.2％。居民消费中吃、穿、用所占比重下降，文化、教育、旅游和医疗保健等消费比重快速上升，消费结构升级逐步加快，汽车消费成为近几年来的持续消费热点，家电产品、通讯工具等快速进入更新换代阶段。2007年限额以上批发零售企业汽车类零售额同比增长64.7%，通讯器材类同比增长21.3%，金银珠宝类同比增长85.6%，消费潮流正朝高档化、个性化方向发展。07年，城市居民家庭收入快速增长，生活质量明显提高。城市居民人均可支配收入达10827元，较上年增长20.1%；其中中等收入家庭年均增长20.6%，低收入居民家庭年均增长24.7%。城市收入结构发生重大变化，工薪收入占比逐年下降，财产性、经营性、转移性收入占比逐年上升。07年城市居民家庭财产性收入较06年增长4.3倍，居民家庭财产性收入占比为2.9%，环比提高1.3个百分点。近两年来，全市围绕建设武汉城市圈最适宜人居、最适宜创业的城市，积极推进“一主三新十特”的城市空间布局战略，全面加大了基础设施建设投入力度，市民居住环境、市容市貌发生了新的变化，城市主要设施水平再上新的台阶。07年，全市累计完成城市基础设施投资11.2亿元，环比增长35.1％。③加快发展压力明显根据省统计局反馈的07年11月数据，对能收集到的工业、投资、贸易、财政等四项指标按增长速度的位次进行了排序，在城市圈排位暂时定位于“三三六六”状态：固定资产投资增长45.4％，在城市圈中居第3位，在全省居第4位，比全省平均速度快15.5个百分点；社会消费品零售总额增长17.9％，在城市圈中居第3位，在全省居第7位，与全省平均速度持平；规模以上工业增加值增速长23.6％，在城市圈中居第6位，在全省居第9位，比全省平均速度快0.1个百分点；地方一般财政收入增长23.5％，在城市圈中居第6位，在全省居第8位，比全省平均速度慢1.0个百分点。这说明，兄弟市州的经济也处于“又快又好”发展时期，出现了彼此之间你追我赶的排位态势。⑸08年整体走势预判①08年是贯彻落实“十七大”精神的第一年，也是全力完成“十一五”规划至关重要的一年，鄂州经济发展又将赢来一个新的战略机遇期。按照最近召开的中央经济工作会议精神，2008年经济工作目标是全面落实科学发展观，实施“控总量、稳物价、调结构、促平衡”为基调的宏观调控政策以及“稳健的财政政策和从紧的货币政策”，推动经济社会又好又快发展。②08年经济发展面临的不利因素主要表现在：较为偏紧的宏观调控政策，居高难下的市场物价、城乡居民收入增长空间难以扩展、节能减排工作压力较大、结构性矛盾较多等，但所有这些困难和问题都是改革和发展过程中客观存在的，完全可以通过不断改革和进一步发展得到解决。综合各方面因素研判，预计2008年鄂州经济将继续保持平稳较快协调发展的态势，继续朝着宏观调控预期的方向发展，生产总值增速将在14％以上。第二部分：房地产运行现状市场整体形势较乐观，供应结构比较合理，销售情况也比较理想，一直保持着高幅增长的趋势。进入08年，受省会城市武汉的影响，期销售情况出现一些波动，有向下的趋势，但受其较低的市场售价，却保持着长期向上的趋势。武汉城区商品房均价已经上升至6000左右，鄂州城区价格仅仅只有其1/2,甚至连1/2都未达到，随着城区人民生活水平的提高，以及整个中部地区城市的相互交融，鄂州市的商品房价格将会有很大的上升空间。翻开湖北地图，在“8+1”城市圈中，鄂州离武汉最近，这无形的影响着鄂州地产业的发展。如今的鄂州，房地产开发水平正在日趋的向武汉靠近，但无论是规模，还是品质，受当地消费能力及城市经济现状的影响，又与武汉存在着一定的差距，发展空间较大。接下来，我们将从产品和市场两个方面加以分析和研究。⑴产品类型结合地块的具体位置，我们将研究对象锁定在鄂城区，依据区域规划和发展特征，我们又将鄂城区分为城东与城南两个片区。①城东与城南对比城东依江而生，是进入鄂城区的主入口，受其人口和地貌因素的影响，发展相对较缓慢；城南，整个城市的发展重心向此移动，由于洋澜湖流经整个区域，加之政府办公楼多分布于此，目前区域正快速发展着，楼盘开发也多集中于此区域。随着中部崛起号角的拉响，城东的发展将得到极大的改善，房地产发展前景十分看好。②产品分布及特色目前，鄂城多以高层产品为主打，将城东与城南两个区域进行比较，不难发现，城东楼盘品质整体稍逊于城南。在城东，高层产品比较符合人们的心理需求，多层建筑或别墅类项目几乎不存在。由于洋澜湖贯穿于城南，使得区域规划有较明显的特点，楼盘多集中于洋澜湖沿线，即有高层，又有小高层和多层；既有花园洋房，又有观景别墅。城东片区房价普遍维持在2600元/㎡左右，除长江天下售价突破2900元/㎡之外，其它楼盘均价皆在2700元/㎡以下；城南商品房均价在2800元/㎡左右徘徊，个别楼盘，如万佳凯旋城、黄金水岸等楼盘售价已突破3000元/㎡。将两个区域售价进行比较，城东房价较城南，有200元/㎡左右的差距。以下，我们通过表格的形式，来看看市场方面的情况。⑵市场数据①城东项目楼盘名称聚龙名都长江天下东江花园旺角新天地产品定位高层多层、高层高层高层销售均价2630295024002650销售率95%75%85%90%小结：城东在售项目不多，大多处于清盘期，在售户型多以大面积为主，集中在130—160㎡，三房和四房为主要在售户型。个别楼盘，如旺角新天地，还有72㎡左右的两房，但户型和朝向都较差。商铺方面，售价维持在7000—13000元/㎡,面积分布于62—220㎡之间，三层商铺，一二层整体出售，三层整层出售。②城南项目楼盘名称万佳凯旋城黄金水岸国际康城然梦园产品定位花园洋房、小高层、高花园洋房、小高层、高层多层、小高层、联排别墅、多层、层高层销售均价2900300031002850销售率40%25%30%56%小结：在售楼盘，大多处于销售调整期，受大的市场环境影响，销售情况不太理想。楼盘体量普遍较大，分期开发，品质相对城东，普遍较好，产品也多样化。