09年石家庄市公寓类产品研究报告1、公寓类产品简介：目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同，一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅。根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型。1.普通公寓（居住型公寓）用地性质：一般为住宅；产权类型：公寓；产权年限:70年；户型面积小，30~60平米。产品特点：精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务；销售价格一般高于区域整体水平目标客户及功能需求：高级白领及投资客；低首付、低月供；精装修交房，配套完善，交通方便；具有较大投资价值，升值潜力大。2.商务公寓用地性质：一般为综合性，用地（商住）或商业用地；产权类型：商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，50年或40年。产品特点：一般处于城市核心地段及商务中心区；既可居住，又可办公；价格相对写字楼较低；产权性质为商务公寓，非纯写字1楼目标客户及功能需求：自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好；投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大；价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引。3.酒店式公寓用地性质：一般为商业用地；产权类型：公寓或商务公寓；产权年限：根据用地性质而定，40年。产品特点：面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。目标客户及功能需求：租客主要以企业高管、外籍人士、来往石家庄的商务人士为主；购买客户主要以投资客为主；具备良好的商业、商务、交通条件；具备较高的投资价值。2、石家庄公寓类产品市场分析1.项目列表2名称地址开发商占地建面（万容开盘时间均价（元/主力户装修情况（万㎡）积率㎡）型㎡）ME码建设大河北大地行7736456405.92009年690040-109精装修街与范房地产开发西路交有限公司叉口阿尔卡平安大荣盛房地产15207633600（86003.52008年7550045-89精装修地亚街与和开发有限公00）月平路交司叉口万隆国育才街河北万润新95041270004.132007年8590040-90精装修际与裕华元房地产开月路交叉发有限公司口花香维光华路华泰房地产1250006600（170001.362008年8880060-130毛坯也纳五与胜利开发有限公0）月期大街交司汇处唯C时和平路河北乾顺房12006220001.832009年2360037-140简装修尚广场与中华地产开发有月北大街限公司交口以北200米自由立水源街河北国大连　--15000　--2009年5430070-140毛坯方与和平锁商业有限月路交汇公司处昆仑盛胜利大石家庄市住156001100004.922009年4476043-111精装修阳门街与向宅开发建设月阳路交公司汇处建华旺建华大河北众诚房6250100001.62009年3350060-90毛坯（可角街与光地产开发集月装修）华路交团有限公司口东北观筑师范街石家庄旭东4802210003.22007年10500041-67精装修(佳泰与中山房地产开发月国际）西路交有限公司汇处官鲤广安大石家庄市天196171237755.492008年5700035-90精装修街滋房地产开月发有限公司东方曼天山大一山集团800003900004.882008年11242045-130毛坯哈顿街与淮月河大道交叉口克拉公东岗路石家庄国大　--　19600　12009年4350052-73毛坯寓与东二房地产开发.96月环交口有限公司西南32.区域分布分析（石家庄市公寓类项目分布图）石家庄市公寓类产品区域分布14%30%桥东区14%桥西区开发区裕华区新华区14%长安区21%7%从区域位置上来看，公寓类产品主要分布于桥东区的东购商圈与裕华区的北国商圈。这都是石家庄市目前土地价值最高，高端商务4人群最集中的区域，再次证明了公寓类产品对地段和客户的天生偏好。3.市场供应量与体量分析名称占地（万建面（万㎡）㎡）ME码773645640万隆国际9504127000卡拉公寓--　39200唯C时尚广场1200622000自由立方--15000观筑(佳泰国际）480221000百度空间660830000阿尔卡地亚15207633600（860000）光彩公寓----花香维也纳五期1250006600（170000）昆仑盛阳门15600110000东方曼哈顿80000390000建华旺角625010000官鲤19617123775石家庄市公寓类产品供应体量29%5万平米以下5-10万平米10万平米以上7%64%5从供应体量上看，公寓类项目大多属于小盘项目，在售项目中71%以上的建面都在10万平米以下，部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。4.建筑形式石家庄市公寓类产品建筑形式7%7%高层塔楼高层板楼多层86%从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼，公寓一般为四梯十户左右，且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙。ME码官鲤6唯C时尚广场5.容积率石家庄市公寓类产品容积率75.95.4964.924.8854.133.23.713.54容积率31.831.621.3610码际场）间亚期门顿角鲤EM国广际空地五阳哈旺官隆尚国度卡纳盛曼华时泰尔也仑方万C百建佳阿维昆东唯(筑香观花石家庄市公寓类产品容积率27%37%1.5-2.52.5-3.53.5-4.59%4.5以上27%从容积率看，有64%的在售项目容积率在3.5以上（其中阿尔卡7地亚、花香维也纳5期为项目整体容积率），这和公寓的地段位置规划有直接的关系，强调回报，不强调舒适性。6.价格石家庄公寓类产品价格表均价（元/㎡）1000080006000400020000码际寓场方亚寓门顿角鲤ME）期官国公广立际地公五阳哈旺隆拉尚由国卡彩纳盛曼华万克时自泰尔光也仑方建C阿昆东唯佳维(香筑花观从在售公寓产品的均价来看，目前普遍的价格水平在4000元/平米至6000元/平米之间，略高于同地段普通住宅价格。但公寓类项目受地段影响非常明显，花香维也纳五期与官鲤由于良好的地理位置，采用5.7米挑高的空间布局，单层楼价分别达到8800元/平米与7000元/平米；克拉公寓与唯C时尚广场由于地理位置偏离市中心，售价分别为3500元/平米与3600元/平米；位于开发区的的东方曼哈顿项目由于区域人气较差，且项目土地使用权还剩30年，毛坯房售价为2420元/平米。7.户型名称主力户型（㎡）ME码40-109万隆国际40-90克拉公寓52-738唯C时尚广场37-140自由立方70-140观筑(佳泰国41-67际）阿尔卡地亚45-89光彩公寓51-85花香维也纳五60-130期昆仑盛阳门43-111东方曼哈顿45-130建华旺角60-90官鲤35-90主力户型面积大多集中在40-90平米之间，户型主流为直套标准间型的一室一厅。这种设计的局限性是只有一面开窗，影响了居室的自然通风和采光。ME码阿尔卡迪亚（46㎡）克拉公寓（58㎡）8.装修名称地址所属区域物业类型装修情况ME码建设大街与范西裕华区商务型公寓精装修路交叉口万隆国际育才街与裕华路裕华区商务型公寓精装修交叉口克拉公寓东岗路与东二环裕华区居住型公寓毛坯交口西南9唯C时尚广场和平路与中华北新华区居住型公寓简装修大街交口以北200米自由立方水源街与和平路新华区居住型公寓毛坯交汇处观筑(佳泰国师范街与中山西桥西区商务型公寓精装修际）路交汇处阿尔卡地亚平安大街与和平桥东区居住型公寓精装修路交叉口光彩公寓平安大街与阜康桥东区商务型公寓精装修路交汇处花香维也纳五光华路与胜利大桥东区商务型公寓毛坯期街交汇处昆仑盛阳门胜利大街与向阳桥东区商务型公寓精装修路交汇处东方曼哈顿天山大街与淮河开发区居住型公寓毛坯大道交叉口建华旺角建华大街与光华长安区商务型公寓毛坯路交口东北官鲤广安大街长安区酒店式公寓精装修石家庄市公寓类产品装修情况38%精装修简装修54%毛坯房8%石家庄市公寓类产品中酒店式公寓匮乏，精装修与毛坯房比例基本持平，说明石家庄地区公寓类产品档次与发达城市相比还不够成熟。从地理位置上来看，位于市中心区域一环以内的公寓项目多为精装修，一环以外的公寓项目多为毛坯房；从物业类型来看，酒店式公寓与商务型公寓多为精装修，居住型公寓多为毛坯房。9.销售情况名称开盘时间销售情况ME码2009年已售出70%。10万隆国际2007年8月售罄克拉公寓2009年4月　已售出80%。唯C时尚广场2009年2月　已售出20%。自由立方--------观筑(佳泰国2007年10月已售出80%。际）阿尔卡地亚2008年7月已售出40%。光彩公寓2009年5月　已售出20%。花香维也纳五2008年8月已售出70%。期昆仑盛阳门2009年4月　已售出30%。东方曼哈顿2008年11月已售出30%。建华旺角2009年3月　----官鲤2008年5月2号公寓楼售罄，1号楼目前销售30%。从以上销售情况来看，公寓类产品能被市场接受，由于区位、工程进度等因素，销售率参差不齐。其中万隆国际、观筑和花香维也纳五期由于开盘时间较早，位置好，销售率在70%以上。而国大克拉公寓由于的