唐山住宅市场动态分析市场现状n进入2010年以来，唐山的房地产市场进入了一个相对平稳的过度时期；已经过去的2009年是唐山房地产市场集中供应的一年，然而经过前期的积累以及09年的热销，进入2010年以来，09年在售的楼盘大部分基本已经销售至尾盘；而新近的市场供应会主要集中在“南湖生态城”区域以及“凤凰新城”区域。n此次两会的召开为房地产行业的调控定下了一个基本的方向，增加普通商品房供应抑制投机性购房将成为后一阶段中央政府调控的重点。政府的态度加之媒体的大力宣传无疑增长了市场上的观望情绪，预计国内市场都将相继进入一个观望期，而该观望期势必会持续到各地方政府响应中央决策的政策出台之后。市场现状-供应n09年热销的楼盘至今大部分已经销售至尾盘，梧桐大道，鹭港等项目销售率均已达90%；n2010年前半年已知即将入市的项目包括万达广场二期、景泰翰林三期、凤凰世嘉二期、裕华嘉苑三期、世纪龙庭、大陆王府国际、港城福苑、新华楼世博二期、新天地常各庄项目，尚唐国际、星河公馆、丽景新城等项目；n2010年下半年预计绿城南湖生态城中央商务区项目、万科南湖郡项目、恒荣唐城壹零壹项目、新华联建工楼项目也将相继入市；n众多国内一下开发企业的进驻无疑会将唐山房地产市场带向一个品牌与品质竞争的阶段。市场现状-供星河公馆水云间尚唐国际5700元/平米在售项目SOHO阳光应世纪龙庭7100元/平米即将入市项目景泰·翰林5500元/平米宏扬·香木林尚品名都凤凰7300元/平米7500元/平米御景名苑5600元/平米n09年是唐山房地新城5200元/平米六湾5800元/平米产市场集中供应的梧桐大道8500元/平米起军创·凯旋城裕华嘉苑紫御山庄一年，经过前期的4800/6800元/平米5200元/平米起元平米积累以及09年的7200元/平米起唐城壹零壹高各庄平改文苑凤凰城富丁国际热销，进入2010鹭港凤凰世嘉7000元/平米紫金广场丽景新城二期硅谷科技园东港龙城年以来，09年在7100元/平米5100元/平米售的楼盘大部分基港城福苑东旭花园宏达·高第花园本已经销售至尾盘新华一号7800元/平米6500元/平米起；7800元/平米盛泰庄园新华道渤海新世界新华楼（世博二期）新华贸（商铺）5400元/平米7500元/平米n绿城、万科等28000元/平米建工楼国内一线开发企业（新华联）荷花盛世龙湖豪庭金色合园已相继进入唐山，5200元/平米6500元/平米这些企业所开发的建设路项目预计会在今年下半年陆续入市。市场现状-供应n南湖生态城是唐山市“四大主体功能区”之一，规划总面积91平方公里。东至回陡河，西至新京山铁路，东南迁至唐津高速公路，北至南新道。居住其中核心生态风景区规划面积区28平方公里。n未来该地段将成为低密度居住社区集中竞争的区域；现阶段已知绿城以及万科项目均以生态居住社区为主打，万科南湖郡项目将移植万科集团内部成熟高端别墅产品—红郡。市场现状-需求2010年1月、2月唐山中心城区成交套数汇总市场现状-需求2010年1月、2月唐山中心城区成交面积汇总市场现状-需求n2010年前两个月唐山中心城区共成交商品房2188套，其中住宅1386套，非住宅802套；总计成交面积20.29万平方米，其中住宅13.6万平方米，非住宅6.69平方米；n从2010年前两个月的成交量来看，今年并未能延续2009年的成交高峰；然而从实际状况来看，09年底至今，政府宏观的调控政策相继出台，1月、2月，由于市场尚未明朗，造成市场上的观望情绪日渐形成；n从唐山当地来看，09年市场供应的重点项目基本销售至尾盘，且09年底至今，新进入市场项目较少，加之众多国内一线开发企业相继进入唐山所带来的市场期待，更多的潜在客群倾向于采取观望态度；相信2010年下半年市场新项目集中供应的时期也将是需求集中释放的一个时期。市场现状-价格走势2010年1月、2月唐山市中心城区成交均价l2009年全年唐山中心城区总成交均价6043元/平米；新的一年，国内一线开发商项目相继入市势必将打开唐山地区的价格空间。代表项目分析代表项目概况项目名称规模户型结构户型面积、户型配比快销户型、总价二居:90-100平米（25%）三居:150平米左右（近9层、11层、1650%）占地面积:155737平米层、18层板式结四居:200平米左右四居:200平米左右天元帝景总建面积:240000平米构，大户型、跃总价:100万左右？？（10%）容积率:1.5层、部分精装公跃层:500-800平米寓（15%）一居:50-52平米（9%）一居:50-52平米占地面积:572800平米一梯两户，短板二居:77-84平米（13%）总价:40-42万元鹭港总建面积:859200平米，部分户型精装三居:117-153平米三居:117-153平米容积率：2修（78%）总价:80-105万元二居:90-120平米（13%）三居:140-171平米占地面积:187800平米一梯两户，短进三居:140-171平米总价:136-231万梧桐大道总建面积:491100平米深，大户型、跃（46%）四居以上:170-246容积率：2层、花园洋房四居以上:170-246平米平米;总价:153-270.6万（45%）一居:61平米（3%）二居:78—103平米占地面积:125000平米一梯二户，短进二居:78-107平米（55%）总价:59—81万香木林总建面积:400000方米深。二居单卫、三居:113-158平米三居:113—158平米容积率：3.2德式建筑风格（42%）总价:91—127万一居:50-61平米（21%）一居:50-61平米占地面积:224295米二居:75-105平米（51%）一梯两户，短进总价:35-42万景泰翰林总建面积:556000平米三居:102-140平米深；二居单卫二居:75-105平米容积率：2.48（27%）总价:50-70万跃层:180-300平米（1%）大面宽，一梯二一居:64平米（20%）二居：70-100平米占地面积:268398平米户，短进深，入二居:70-100平米（36%）总价：50-70万元凤凰世嘉总建面积:560000平米市为经济类户型三居:117-135平米三居：117-135平米容积率：2.2产品（44%）总价：76-88万元代表项目分析天元帝景产品概况：n主力产品150平米三居，占一半左右；n100平米以下占25%，200平米占10%，另有500-800平米豪宅；n项目地块原先为桃园，风水及地势受到认可，景观设计公司与北京的珠江帝景为同一家，园林景观体现大气与尊崇。价格：n05年推出时成为区域标杆，当时售价4000元/平米；主力客群：n高端支付力强客户，一次性付款为主；n现阶段二手房价格在9000元/平米左右；n客户以本区域内企事业单位的中高层为主，另有复兴路附近的买卖人以及南新华道附近的企业主；销售情况：市场分析：1.项目一期与二期开盘间隔8个月，之前均有一段蓄客期，至开盘前，认购量达到一半；?项目热销时以200平米的大户型产品为主，由于是高端标杆项目，客户购买时主要考虑舒适型的豪宅豪宅开盘后立即成为区域标杆，产品热销，包括样板间也以9802.产品，而150平米的主力户型反而销售一般；万的价格被抢购；?目前产品的标杆形象仍在，导致部分比较稀缺的200200平米四居销售情况最佳，并且跃层产品较受欢迎，1503.平米左右产品的二手房价格在10000元/平米左右。平米的主力产品反而销售较一般。n以150平米产品为主力户型,但该户型去化效率一般；n200平米复式及180-190平米平层四居由于配比小、需求大而形成热销。户型分析134平米三室两厅两卫，多附加值与高舒适性，通透性有待改善l明卫设计，保证l明厨设计，保证采光与通风采光与及时通风l卧室飘窗设计，l厨房与餐厅通过保证采光，增加附推拉门连接，减少加值空间浪费l拐角阳台，增加采光面与观景面，l主卧通过推拉门连双层阳台的人性设接大面积阳台，保证计，起到多层隔离起居生活的舒适性，作用同时与空调机位的连接方便装卸l次卧飘窗设计，增加面积附加值户型分析525平米顶层复式产品，挑空营造尊贵体验，典型的豪宅户型方案l旋转楼梯，增加采光的同时提升生活情趣l双明卫设计，保证透气性与采光l转角飘窗设计，增加采光，实现90°观景l独立衣帽间及客厅式空间设计，体现绝对的尊贵感l贴心工人房l超大露台及阳l客厅上部挑空，体设计，方便佣台，体现舒适与现尊贵感人起居尊贵代表项目分析梧桐大道产品概况：n主力产品165-170平米三居，171-246平米四居占80%以上；n定位高端项目，热销产品集中在主力户型165-170平米三居，及200平米以上洋房产品；价格：n100平米户型销售价格为8300元/平米；n160-170平米三居价格在8000元/平米；n170、180和200平米四居为9500元/平米；销售情况：n7层的电梯洋房产品，户型面积在300平米左右，价格在110001.项目一期08年5月开盘，1月开始蓄客，10万订元/平米；金，集体转签，100%销售；n高层的顶层为楼王产品，为600平米左右的跃层，均价15000元2.现阶段二、三期销售率基本达到90%，余房均为顶/平米。层或低层；预计四期2010年05月开始对外销售；主力客群：市场分析：n高端支付力强客户，一次性付款为主;?本案定位唐山及周边城区高端客群，潜在客户群较广n约60%与钢材、煤炭行业打交道，另外为政府官员及其他买卖人；;自住为主；?由于本案2、3期设计以中大户型为主，单价较高，n丰润新区的客户较多，均是煤炭等工业的，另有一部分迁安的客总房款高，因此