2007年河南房地产市场调查报告为了解河南省主要城市房地产市场运行情况，人民银行郑州中心支行选择省会城市郑州、辖内较大城市洛阳以及漯河、驻马店等四个城市，对相关房地产开发企业和居民进行了快速调查。选取样本企业18户，其中郑州10户、洛阳8户；回收有效居民调查问卷600份，其中郑州、漯河、驻马店各200份。调查显示，今年以来，河南继续落实国家宏观调控政策措施，进一步规范市场秩序，促进了河南房地产市场有序、健康发展。从+看，1—5月份，房地产开发投资继续保持快速增长，投资结构进一步优化，新开工面积增加，施工规模扩大，开发资金到位充足，房价在需求拉动等因素的作用下持续上升，六成以上的开发商认为行业运行状况和发展前景良好。一、房地产投资高位小幅回落，定金及预收款成为重要资金来源(一)房地产投资小幅回落，但仍处在高位。2007年前5个月，河南省房地产投资完成252．9亿元，同比增长46．1％，低于2006年投资增速3．7个百分点。尽管本期增速较上年略有回落，但增速仍处于高位。同期郑州市房地产投资完成91．3亿元，同比增长27．4％，低于2006年增速9．4个百分点。(二)投资资金供给充足，定金及预收款、自筹资金和银行贷款是重要的投资资金来源。今年1-5月郑州市房地产开发投资资金来源225．1亿元，同比增长63．8％，高于2006年13．6个百分点。其中，国内贷款、自筹资金和其它资金(主要是定金及预收款)分别占13．3％、21％和36．3％，定金及预收款已成为房地产开发投资的重要资金来源。从三项资金来源增长情况看，定金及预收款同比增长96％，较2006年同期提高47．1个百分点，自筹资金同比增长28．1％，较2006年下降57．4个百分点；银行贷款同比增长41．4％，较2006年上升19．9个百分点(见图1)。从被调查的18家房地产开发企业资金来源结构看，也是集中于银行贷款、自筹资金和其它资金来源三个渠道(见图2)。二、房地产开发面积稳定增长，住宅投资比例小幅上升，90平方米以下套型占比明显提高(一)房地产施工、竣工面积稳定增长。2007年1—5月，郑州、洛阳两市房屋施工面积3529万平方米，同比增长55．8％，其中住宅施工面积2627．8万平方米，同比增长54．8％。房屋竣工面积181．9万平方米，同比增长33．2％，其中住宅竣工面积150万平方米，同比增长51．1％。18家被调查企业房屋施工面积230．9万平方米，同比增长7．5％，其中住宅施工面积193．1万平方米，同比增长12．9％。房屋竣工面积63．7万平方米，同比增长111．5％，其中住宅竣工面积59．7万平方米，同比增长187．2％。(二)住宅投资占房地产开发投资完成额的比例同比小幅上升，办公楼、商业营业用房投资占比小幅下降。2007年1-5月，郑州、洛阳两市房地产开发投资完成121．8亿元，其中，住宅投资92．5亿元，占比75．9％，同比上升0．5个百分点；办公楼投资6．3亿元，占比5．2％，同比下降1．8个百分点，商业营业用房投资14．5亿元，占比11．9％，同比下降0．3个百分点；其他投资8．5亿元，占比7％，同比上升5．4个百分点。(三)在住宅投资结构中，随着“双70％”政策的实施，90平方米以下套型占比明显提高。2007年1-5月，郑州、洛阳两市房地产开发住宅投资中，90平方米以下的占比21．6％，同比提高17．7个百分点，经济适用房占比6．9％，同比提高0．7个百分点；别墅、高档公寓占比5．4％，同比提高1．7个百分点。经济适用房建设力度在2005-2006年连续下滑之后有所扩大，但值得注意的是，别墅、高档公寓占比在2005-2006年连续下滑的基础上今年以来小幅回升(见表1)。(四)经济适用房、廉租房建设力度有所加强，但仍不能满足居民需求。2007年1-5月，全省经济适用房建设完成投资14．5亿元，同比增长57．6％，高于商品住宅增速9个百分点。经济适用房新开工面积101．1万平方米，同比增长50．5％。但是，从整体看，目前适合于中低收入家庭的经济适用房和廉租房仍然偏少。郑州市2005年经济适用房投资占住宅投资的比重为6．8％，2006年这一比重降低到5％。从对居民的问卷调查看，认为政府提供的经济适用房远不能满足中低收入者需求的居民占比高达55．7％；认为廉租房建设远不能满足低收入者需求的高达28．5％，有35．3％的居民不知道政府有廉租房建设，认为经济适用房申购标准不合理、存在高收入者混购现象、住房质量没有保证、房价太高的居民占比分别为28．7％、28．3％、18．2％、26．2％；认为廉租房申购标准不合理、房源太少、有高收入者混租现象、房屋面积太小、租金太高的居民占比分别为11．3％、17．5％、10．7％、18．3％和13．8％。(五)在建房地产项目绝大多数为住宅，其中开发住宅主打面积一半属于80—120平方米的中等户型。18家企业调查问卷中，选择“在建房地产项目属于住宅”的15家，“在建房地产项目属于商业营业用房”的12家，“在建房地产项目属于办公楼”的仅1家。其中，选择“在建住宅开发项目主要投资于普通居民小区”的14家，“在建住宅开发项目主要投资于别墅、高档公寓”的只有1家。选择“开发住宅主打面积80-100平方米”的5家，“开发住宅主打面积100-120平方米”的4家，合计占比50％(见图3)。(六)土地购置面积下降明显。2006年以来，随着国家一系列调控政策的出台和贯彻落实，河南紧缩“地根”效果显著。2007年1-5月，郑州、洛阳两市房地产开发企业购置土地面积101．2万平方米，同比下降46．9％；完成开发土地面积114．9万平方米，同比下降10．7％。三、在自住性需求的拉动下，房地产销售上升，空置面积下降，同时，中心城市楼盘外销对市场起了放大作用(一)房地产市场需求旺盛，房屋销售面积和销售额上升，空置面积下降。2007年1-5月，河南省房屋销售面积904．5万平方米，同比增长40．2％，高出2006年0．6个百分点。房屋销售额204亿元，同比增长65．6％，高出2006年15个百分点。其中，现房销售面积和销售额分别为276．9万平方米、48．3亿元，分别增长58．5％、55．8％，分别比2006年提高44．3、40．3个百分点；期房销售面积和销售额分别为627．6万平方米、155．7亿元，分别增长33．5％、68．9％，分别比2006年低27．6、4．4个百分点。现房销售速度加快和期房销售速度减缓，导致房屋空置面积下降。5月末，河南省房屋空置面积为194．9万平方米，降到2005年以来的最低水平，分别比2005年末、2006年末、2006年5月末减少112．4、76．1、30．3万平方米。郑州市2007年1-5月份，房屋销售面积319．9万平方米，占全省销售面积的35．4％，同比增长37．5％，房屋销售额105．8亿元，占全省的51．9％，同比增长73．1％。其中：现房销售面积45．4万平方米，增长16．9％，现房销售额10．6亿元，增长15．1％；现房住宅销售面积39．7万平方米，增长15．5％，现房住宅销售额8．7亿元，增长20．5％；期房销售面积276．3万平方米，增长42．6％，期房销售额95．2亿元，增长83．6％；期房住宅销售面积253．9万平方米，增长36．4％，期房住宅销售额77．7亿元，增长66．3％。5月末，郑州市房屋空置面积46．4万平方米，分别比2005、2006年末下降9．9、29．7万平方米，其中，住宅空置面积22．8万平方米，分别比2005、2006年末下降20．3、15万平方米。从房屋销售面积和销售额占比看，郑州市作为河南省省会城市对全省房地产市场有决定性影响。(二)居民购房需求主要是自住性需求，投资性需求增加，投机性需求较少。600户居民调查问卷显示，在过去一年居民购房中，有89％的居民购房是为了自住，3．3％是为了出租获利，6．6％是为了升值后出售，未来一年内购房需求中，自住的占83．3％，出租获利的占10．6％，留待升值出售的占6．1％。尽管未来一年内居民购房需求中自住需求有所下降，但仍是主体性需求。投资性需求增加，出租获利占比上升了7．3个百分点。投机性需求占比一直较小，且变化不大，说明内地居民对于住房的投机观念与发达地区相比尚有较大差距(见图4)。与全省情况相比，郑州市居民对住房的投资性需求明显偏高(见图5)。从居民调查问卷看，77％的居民对当前居住条件满意或认可，45％的居民在购房时倾向商品房。在购买面积上，选择120平方米以上大户型的居民较少，62．1％的居民倾向于选择90-120平方米的住房。(三)中心城市楼盘外销情况显著，城市化进程中“新进入者”托升了房地产市场需求。从郑州市调查情况看，个别楼盘主要以外销为主，外地购房者占比接近一半(见图6)。四、在地价、税费、建安成本、市场需求等多种因素的推动下，房地产价格快速上涨(一)2005年以来商品房价格在波动中持续上涨，2007年上涨速度明显加快。到2007年5月末，郑州市商品房销售均价达4105元／平方米，同比增长26．3％。其中，商品房住宅销售均价达3573元／平方米，同比增长19．4％(见图7)。从调查情况看，88．9％的企业认为本企业同档次商品房销售价格同比上升，83．3％的企业认为未来6个月内房价将继续上涨，并且上涨幅度在3％以上，其中20％的企业认为房价上涨在10％以上。88．2％的居民认为当前房价过高或较高，72．2％的居民认为未来一年内房价将上涨；46．2％居民的房价收入比在6倍以上，13．2％居民的房价收入比在10倍以上；62．6％居民的房租收入比在10％以