三亚房地产市场阶段性调研报告2009年1月1前言2008年，正是中国房地产市场最纷繁复杂的一年！从"挤泡沫、抑需求"到"维稳定、促消费"，跌宕起伏，纷繁复杂。改革开放走第三十年之际，中国与全世界面临的挑战前所未有。2008年都发生了什么，雪灾、势不可挡的房地产滑坡、外向型制造业纷纷倒闭、全球经济突然而急遽的恶化……反思2008年这一年，走到改革开放30年边际的中国社会面临外有金融危机、内有产业升级的叠加压力的背后原因；反思中国经济、中国房地产这一年来究竟怎么了？为什么会走到今天，又将走向何处？内地当前的天气寒意料峭，但三亚依然阳光明媚，正如房地产市场一样，虽然相比往年稍逊一些，但近期的市场成交及价格走势仍然让众多业内专家刮目相看。从最近几个月以来决策层所释放的关注民生、确保经济增长、促进房地产市场健康发展的决心和所出台的政策来看，决策层的思路越来越清晰。2009年，决策层无疑会采取积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步鼓励普通商品住房消费，引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售，以刺激经济增长，促进房地产顺利度过本轮调整周期，获得可持续的健康发展。2一、客户来源在对最近成交的部分楼盘客户统计显示，哈尔滨来的客户占据40％左右比例，由于两地的气候差距和其较强的消费能力，以及依然形成的消费观念，这个区域的客户群体目前仍然是三亚购房群体中的主力军。其次就是北京和河北区域的客户群体，这个区域的购房群体较往年有所增加，尤其是对高端产品，其购买能力大有后来者居上之势。统计中显示，以上海核心的长三角地带购房群体为零，主要原因是因国家接二连三的宏观调控政策和国际金融形势使部分以短期投机为目的的长三角购房群体退出了市场，以山西为代表的西北和以重庆、四川为主的西南，在三亚的购房比例近年来逐渐呈上升势态，且大多为高端客户群体。另外从美丽新海岸11月认购客户群体来看，三亚本地客户比例超出半数，本地客户经历三亚房价自07年来一路飙升，炒作心理加剧，持投机心理的占大多数。其它3其它10%三亚7%哈尔滨38%哈尔滨山西成都北京北京山西三亚24%9%其它成都12%二、户型分析从商品房销售的情况来看，85---100平方米左右的两房户型较受到部分购房者的青睐，占据主流市场；同时120以上的两房和150平方米的三房表现较好的市场反应，也反映出人们在三亚购房户型需求的趋势已经逐渐走出了小户型的天下，面积逐渐呈上升趋势。4单位户型面积占总销售套数的比例150以上70平米以下120-1506%21%20%70平米以下85--100平米120-150150以上85--100平米53%三、交房标准随着人们住房消费观念的逐渐成熟，尤其是异地度假物业，成品房显然已经成为趋势，根据当前销售项目的情况来看，基本上可以从两个方面去分析精装修与毛坯房的现象；中高端客户群体明显偏好精装修，因为这些客户并不会在装修成本和代价上精打细算，他们更加在意装修的效果和档次；而相对中低端的客户群体则还是在每个细节上算计，他们更多担忧的是精装代价；尤其是滨海项目置业群体，因事件、空间等因素限制，人们还是倾向于购买成品房，省去购买后的诸多麻烦。5交付标准需求精装修配家电毛坯房40%45%毛坯房橱卫简装修精装修配家电橱卫简装修四、现售楼盘价格统计（元）15%5000045000450004000035000300003000027000250002000016000150001740012000110001500080008400800010000100005000035303025湾岛））期馆岸庭）钻岸价亚20半房房二公蓝豪寓蓝海均三20山15坯装15空际景润公新15售五、在售楼盘日均·来访量统计（组）13天(131415半毛精国椰金12郡丽在能（（阔89美8鲁海主10城域公水天5凰水0凤山·达柱形图1昌湾岛城域钻郡6岸庭馆期岸量亚半水天蓝主蓝豪公二海访三山凰水公景润际空新来·半凤山椰金国天丽均能·阔美日鲁达海柱形图1昌六、在售楼盘11月成交量统计（套）1201001008067604330402025222080000湾岛城域钻郡岸庭馆期岸量亚半水天蓝主蓝豪公二海交三山凰水公景润际空新成·半凤山椰金国天丽均能·阔美月鲁达海柱形图1昌7七、在售楼盘12成交量（套）8070706260504025223016202012121210000湾岛城域钻郡岸庭馆期岸量亚半水天蓝主蓝豪公二海交三山凰水公景润际空新成·半凤山椰金国天丽均能·阔美月鲁达海柱形图1昌504545403530222517八、在售楼盘元旦20三天成交量（套）12158111035533500湾岛城域）郡）庭馆期定量亚半水天卡主房豪公二预交三购公空成山凰水(售润际岸·半凤山可金国天海均能钻8阔平·蓝无新鲁达（海丽昌岸美蓝景柱形图1椰九、在售楼盘近期优惠及活动项目名称鲁能三亚湾半山半岛凤凰水城山水天域蓝钻公主郡椰景蓝岸金润豪庭国际公馆海阔天空折扣及一次性97一次性95一次性一次性无一次性一次性93一次性96一次性按无优惠折，按揭无按揭9893，按揭96，按揭97，按揭折，按揭折，按揭揭均无折折9799折无折99折99折活动准备推出少赞助新丝电视广告购买VIP卡，11月22日电视广告折扣可与量特价房；路模特大（中央电10万至50万，开盘当日可（中央电经理商谈电视广告赛；电视视台2可报销来回机优惠至9折视台19（海南电视广告（海套）票及七天住宿；套）带经台）南电视举行沙滩烧烤营，每年台）节，邀请意向返还总房客户前往品尝。款5%的固定收益，免费入住30天，小节1：2，大节1：4从近期的来访量和成交量相对去年双双下滑可以看出，三亚并不能独步中国地产江湖。受宏观局势影响，调整在所难免，但三亚地产独特的资源优势和高端的置业群体和内地的大部分市场有着根本性的区别，受宏观局势影响相对较小。从来访量和成交量较高的项目来看，高性价比将是目前三亚房地产市场的竞争阶段，但随着市场的逐步调整和推进，可以预见三亚房地产市场即将全面步入品牌竞争阶段，市场份额集中度将会越来越高。10