2008海南房地产市场研究20092009年海南房地产年海南房地产市场研究市场研究12008海南房地产市场研究海南力捷广告有限公司策划部阙华路目录一、海口市宏观经济状况简述…………………………………………3二、海口城市发展总体规划概要（2005年-2020年）………………822008海南房地产市场研究三、其它市县房地产发展状况………………………………………15四、海口市房地产市场宏观分析……………………………………29五、2009年海口房地产市场产品分析………………………………35六、2009年海口房地产市场价格分析………………………………60七、2009年海口房地产市场销售渠道分析…………………………71八、海口市房地产市场竞争板块划分及各自特征……………………75九、各板块典型楼盘个案分析……………………………………81附件海口大型地产集团开发项目一览表附件海甸岛在售楼盘调查汇报表（08.4）32008海南房地产市场研究2009海南房地产市场研究一、海口市宏观经济状况简述1.1、城市特性海口又称椰城，是中国最大经济特区海南省的省会，是海南省政治、经济、文化和商贸中心。2009年年初城市户籍人口160万人。陆地规划总面积2304.84平方公里，海域面积530平方公里，海岸线131公里。设秀英、龙华、美兰、琼山四个县级市辖区，其中龙华区面积300平方公里，人口44万；秀英区面积512平方公里，人口29万；琼山区面积940平方公里，人口36万；美兰区面积553平方公里，人口51万。属于热带岛屿季风气候，年平均气温23.8摄氏度，年平均降雨量1595.7毫米，平均日照1881小时。1.2、经济特性经济弱资源强省的省会城市，城市支柱产业分散，经济总量基数小，发展速度较快，但绝对值不高。外地旅游消费影响可左右本地市场。随着三亚城市旅游营销的成功运做，海口日渐沦为海南岛旅游中转站，海南中心城市潜力挖掘不充分。1.3、国民经济情况国民经济保持较快增长，到2011年，海口人均GDP预计26600元，综合实力达全国大中城市中等水平。2007年全市生产总12008海南房地产市场研究值（GDP）实现396.4亿元（不含农垦，下同），按可比价格计算，比上年增长12.6%，经济增长率比全国平均水平高1.2个百分点，是我市自2003年以来连续第五年保持12%以上的增长速度。从三次产业情况看，第一产业实现增加值29.5亿元，增长8.0%；第二产业实现增加值111.1亿元，增长11.7%，第三产业实现增加值255.8亿元，增长13.6%。一、二、三次产业结构为7.4:28.1:64.5。按常住人口计算，人均生产总值达3049美元(按现行汇率)，比上年增长10.9%。每万元地区生产总值单位能耗控制在1吨标准煤以下。国民经济和社会发展中存在的主要问题是:一是投资增长不快，结构不尽合理；二是工业增长初显乏力，工业发展的后劲明显不足；三是物价上行压力较大，加重了我市居民生活压力。海口经济延续2000年以来较快的增长势头，GDP每年增长幅度均在10%以上，宏观经济运行良好。1.4、工业和建筑业产值工业生产平稳增长。2007年，全市工业实现增加值86.4亿元，比上年增长12.7%，全年规模以上工业累计完成产值324.3亿元，增长14.2%；其中：重工业完成产值205.1亿元，增长19%；轻工业完成产值119.3亿元，增长6.9%。全年规模以上工业产销率达100.7%，比上年提高2.8个百分点；工业品出口交货值24.1亿元，增长12.5%。2007年，全市园区工业发展加快，完成规模以上工业产值193.3亿元，比上年增长19.1%。从主要行业看，汽车制造业实现产值112.6亿元，增长27.2%；化学原料及化学制品制造业实现产值30.23亿元，增长13.4%；医药制造业实现产值27.48亿元，增长14.9%；食品制造业实现产值16.84亿元，增长21.9%。22008海南房地产市场研究建筑业发展稳定。2007年，全市完成建筑业增加值24.72亿元，比上年增长8.1%；实现利税总额2.1亿元，增长18.3%，利润总额1.5亿元，增长16.2%。1.5、固定资产投资固定资产投资总量不断扩大。2007年，全市完成全社会固定资产投资182.77亿元，比上年增长15.5%。分产业看，第一产业投资3.79亿元，增长55.3%；第二产业投资5.63亿元，下降54%；第三产业投资173.34亿元，增长20.8%。分行业看，卫生社会保障和社会福利业、农林牧渔业、交通运输仓储和邮政业、文化体育娱乐业投资增长加快，分别增长39.3%、55.3%、60.5%和2.2倍。房地产业投资增速平稳。2007年，全市完成房地产开发投资60.1亿元，比上年增长19.1%。其中，商品房投资42.09亿元，32008海南房地产市场研究增长27.7%；住宅投资39.77亿元，增长40.2%。新开工面积200.03万平方米，增长25%。全年房屋竣工面积130.02万平方米，增长62.1%。全年房屋销售面积172.99万平方米，比上年增长22.1%；商品房销售额61.09亿元，增长54.8%。重大项目带动作用明显。2007年，全市完成1500万元以上的投资项目187个，累计完成投资164.2亿元，比上年增长15.9%，占全市投资总量的89.3%，其中投资完成上亿元以上的重大项目完成投资105.4亿元，增长15.3%，东环铁路、海口港二期深水泊位起步工程、绕城公路、市人民医院综合楼等重大项目完成情况较好。1.6、对外经济和旅游对外贸易增长强劲。2007年，全市口岸进出口总值19.34亿美元，比上年增长44.1%。其中，进口总值12.57亿美元，增长56.7%；出口总值6.77亿美元，增长25.3%。外商投资规模不断扩大。全市新签外资协议合同107宗，新签协议合同总投资20.81亿美元，比上年增长1.1倍。实际外商直接投资5.04亿美元，增长12.8%。其中，外资企业投资3.64亿美元，增长16.7%，合资企业投资1.37亿美元，增长71.3%。　　旅游业发展势头良好。2007年，全市接待国内外过夜旅游人数585.65万人次，比上年增长9.2%。其中，外国及港澳台旅客14.95万人次，增长14.01%；国内游客380.71万人次，增长9.08%。旅游饭店客房平均开房率为57.82%。实现旅游总收入55.39亿元，增长8.12%。年末全市拥有星级酒店71家。其中，五星级酒店5家，四星级酒店15家，三星级酒店33家。42008海南房地产市场研究1.7、财政、金融和保险业财政收入持续较快增长。2007年，全市财政总收入82.49亿元，增长17.7%。其中，地方财政收入31.29亿元，增长19.0%。在地方财政收入中，一般预算收入24.35亿元，增长15.2%。营业税、企业所得税、城市维护建设税等主体税种增长较快，分别增长20.3%、43.2%和22.6%。全年地方财政支出49.07亿元，比上年增长30.1%。其中，地方一般预算支出42.68亿元，增长32.3%。金融运行态势良好。年末，全市本外币各项存款余额1087.91亿元，比年初增长16.2%。其中，储蓄存款余额430.95亿元，增长6.1%；企事业单位存款余额480.67亿元，增长27.7%。全市本外币各项贷款余额925.25亿元，比年初增长8.9%。其中，短期贷款余额150.18亿元，下降2.9%；中长期贷款余额720.76亿元，增长11.3%。保险市场持续增长。2007年，全市实现各项保费收入15.55亿元，比上年增长32.9%。其中，财产险保费收入7.17亿元，增长36.9%；人寿险保费收入8.38亿元，增长29.7%。各项赔付支出3.84亿元，增长35.4%。其中，财产险赔付2.28亿元，增长12.6%；人寿险赔付1.56亿元。　1.8、人口、人民生活和社会保障人口保持低速增长。2007年，全市人口出生率为10.26‰，死亡率为3.16‰。自然增长率为7.1‰。年末户籍人口152.94万人，比上年增加2.07万人。常住人口179.45万人，比上年增加2.78万人。城乡居民生活稳步提高。2007年，城镇在岗职工年平均工资25723元/人，比上年增长17.9%，扣除物价上涨因素，实际增长12.8%。城市居民人均可支配收入12289元，比上年增长14.7%，扣除物价上涨因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入52008海南房地产市场研究4582元，比上年增长10.3%，扣除物价上涨因素，实际增长5.6%。城市居民人均消费性支出10203元，比上年增长25.8%。其中，食品支出3982元，增长13.4%；城镇居民家庭恩格尔系数为39%，比上年降低4.3个百分点。城镇居民人均住房使用面积21.85平方米，比上年增加0.07平方米；农村居民人均住房面积28.32平方米，增加0.69平方米。年末每百户城镇居民家庭拥有家用汽车10辆、家用电脑48台、移动电话152部、摩托车42辆、空调器74台、摄像机4架；自来水独用率为99%，管道煤气16.2%，液化石油气独用率为82.2%。社会保障覆盖面不断扩大。全市不断扩大覆盖城镇职工、农民的社会保障体系。年末参加基本养老保险人数（不含省属单位，下同）18.22万人，增长7.3%；工伤保险人数11.43万人，增长6.3%；基本医疗保险人数17.23万人，增长9.7%；生育保险人数11.41万人，增长7.3%。农民养老保障制度进一步完善。年末全市农民养老保险参保人数8.5万人，全年申领农民养老保险金总额136万元。在六月底开展城市居民医疗保险试点工作，我市乡镇、街