2008三亚市场未来趋势研判本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2008.06.17未来趋势研判【三亚市场“无冬天”，大势之下逆势而行。】——三亚市场关键现象解析关键现象vv关键现象因素解析vv因素解析逆势因素??逆势因素影响因素??影响因素时事因素??时事因素趋势判断vv趋势判断1关键现象——市场回顾政策层面金融：上调存款准备金率，多次加息，收紧银根；信贷：“9.28”新政出台土地：规范取地途径，整顿行业秩序；土地供应持续放量，打击遏地行为；税收：严查土地增值税；物业税悬而不出；市场层面国有大型非房地产企业进入地产行业；“两限房、经适房”等替代品供应计划实施；舆论环境对于未来房价下降的预期，影响部分购房者产生观望心态；2007年政策频出，政策调控直指“土地、资金”两大命脉，重视可行性；市场力量影响加重。1关键现象——市场回顾购房者：持币观望。深圳：开发商：全线降价。中介商：业务萎缩。政府：土地流拍。n受政策影响，以北京、深圳为代表的众多城市整体成交量开始下滑，深圳开始回归理性，北京进入高位盘整，形势严峻；n银根紧缩，投资性客户投资成本增加，被迫出场，持币北京：观望……北京深圳湖南、长沙等城市市场受宏观调控影响严重，全国市场形势严峻，先后“进入冬天”。1关键现象——大势之下三亚2007年商品房销售状况：n三亚市2007全年商品房销售面积88.58万平米，与06年n三亚市2007全年商品房销售面积88.58万平米，与06年同期相比增长；同期相比增长3434.7.71%1%；n产权式酒店销售面积与上年同期相比增长148%，一线n产权式酒店销售面积与上年同期相比增长148%，一线海景公寓别墅销售面积与年同期相比增长；海景公寓别墅销售面积与0606年同期相比增长28283%3%；n产权式酒店平均售价12183元/平米，和去年同期相比增n产权式酒店平均售价12183元/平米，和去年同期相比增长，一线海景公寓及别墅平均售价元平长2525.8.88%8%，一线海景公寓及别墅平均售价1130301616元//平米；米；三亚2008年1月~4月商品房销售状况：三亚市08年1-4月商品房销售面积49.08万平米，和去年同期vv三亚市08年1-4月商品房销售面积49.08万平米，和去年同期相比增长；相比增长12%12%；产权式酒店和公寓销售2.65万平米，与上年同期相比减少vv产权式酒店和公寓销售2.65万平米，与上年同期相比减少；海景公寓及别墅销售面积万平米，与上年同期相43%43%；海景公寓及别墅销售面积1177.78.78万平米，与上年同期相比增长；比增长138%138%；产权式酒店及酒店式公寓平均售价14370元/平米，和去年同vv产权式酒店及酒店式公寓平均售价14370元/平米，和去年同期相比增长，海景公寓及别墅平均售价元平米，期相比增长33%33%，海景公寓及别墅平均售价1515959959元//平米，和去年同期相比增长。和去年同期相比增长24%24%。大势之下价格及销量均有涨幅，三亚市场逆势而行。未来趋势研判【三亚市场“无冬天”，大势之下逆势而行。】——三亚市场关键现象解析关键现象vv关键现象因素解析vv因素解析逆势因素??逆势因素影响因素??影响因素时事因素??时事因素趋势判断vv趋势判断2逆势因素解析vv三亚位于中国最南端，北纬三亚位于中国最南端，北纬1818度，全年长夏无度，全年长夏无冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富；冬，以热带海洋为主题的旅游资源丰富；vv““中国只有一个三亚中国只有一个三亚””，得天独厚的地理位置，得天独厚的地理位置和气和气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者；者；vv20200707年，三亚旅游收入年，三亚旅游收入8080..1111亿元，是亿元，是11998787年的年的267267倍，年均增长倍，年均增长3232..2%2%，，vv区域区域价值价值层面：亚龙湾与海坡相比平层面：亚龙湾与海坡相比平台价台价高高50%50%~~11000%0%，，与市区相比平与市区相比平台价台价高高8800%%~~1170%70%vv海景资源层面：一线海景海景资源层面：一线海景产品产品相比二线相比二线产品价产品价高高60%以上60%以上公寓独栋别墅vv产品产品形式层面：别墅形式层面：别墅产品产品可以可以实实现现11..55-4-4倍同位倍同位一线二线腹地一线二线腹地置公寓置公寓的价的价格格海坡3万1.8万8万-13万2.7万市区2万-0.8-1万--1.5-1.8万vv整体产品价格从一线海景向腹地呈明显梯度分整体产品价格从一线海景向腹地呈明显梯度分大东海1.8万-3-3.8万-布，与海的远近是影响房价的最主要因素。布，与海的远近是影响房价的最主要因素。亚龙湾4.5万-1.8万10-15万-3-5万稀缺热带滨海景观资源为核心价值，海景资源决定产品价格。2逆势因素解析?三亚度假置业客户主要集中在三亚公寓客户来源三亚别墅客户来源上海江浙、北京、东北、山东等地。15%5%10%40%30%v－因十分优越的自然资源和度假20%市场的相对成熟，三亚度假置业客户主要集中于岛外客户，尤其20%是环渤海和长三角经济发达区20%域，对珠三角客户的吸引力不高。40%上海+江浙北京东北珠三角其他?置业需求以弹性需求为主（80%北京上海+江浙海外华人其他为短期度假兼顾投资），刚性置业需求（长期居住）比例较低客户置业目的分类三亚度假置业客户置业目的v－三亚置业客户出于短期度假需求的比例较大占到50%，有30%的长期居住10%客户因三亚旅游地产的升值潜力度度假居所假居所投资投资物业物业而来，10%客户为长期养老或在企业会所10%本地工作自住，10%为企业会所及企业度假福利计划用房置业目的置业目的投资30%n在胡润《2006富豪之选--中国千万富豪品牌倾向调查》中，对589位资商务商务会所会所居居住住生生活活短期度假50%产过千万人士进行调查。千万富豪最青睐的休闲方式是旅游度假；最青睐0%10%20%30%40%50%60%的国内旅游目的地是三亚。资料来源：世联分析旅游地产，典型外销型市场，全国富豪聚集地。2逆势因素解析n2008春季中国(海南)旅游房博会28日海口会展中心开幕2008年3月28日至3月30日在海口会展中心举办。作为海南建省办经济特区20周年庆典活动之一，“2008春季中国(海南)旅游房地产博览会”具有空前的历史意义，这次房博会将全面展示海南建省20周年以来城市建设所取得的辉煌成就。n三巨头与三亚政府签署海棠湾开发意向2005年10月25日，地产三巨头和黄地产、中国保利集团、上海联合体在上海同时与三亚市政府正式签署海棠湾合作开发意向，意向投资额达170亿元。其后，香港中信泰富投资100亿的神州半岛“国家海岸”度假项目于2006年6月动工。n第53届世界小姐总决赛在三亚举办2003年12月6日，第53届世界小姐总决赛在三亚举办，成为海南、三亚对外开放的标志。n博鳌亚洲论坛首届年会开幕2002年4月12日，博鳌亚洲论坛首届年会开幕，此后每年举行一届，每次都有来自数十个国家、地区的政要、高官、企业家聚集博鳌共商亚洲繁荣大计。海南二十年省庆，政府业绩追求推动市场发展2逆势因素解析星级酒店入住率由于三亚的热带气候特征，vv由于三亚的热带气候特征，即在月至次年月气温保现状入即在1010月至次年22月气温保持在摄氏度左右，气候温住率持在2020摄氏度左右，气候温和，和，适合避寒适合避寒，是三亚旅游，是三亚旅游的的旺季旺季。。３-９月由于气温较高（30度平均气温vv３-９月由于气温较高（30度以上，有时达到度以以上，有时达到4040度以25.2?C上），是传统旅游的淡季春季冬季上），是传统旅游的淡季春节秋季春季十一秋季85%三亚房地产市场随旅游市场95%气温曲线vv三亚房地产市场随旅游市场90%夏季80%75%的淡旺两季呈现同期淡旺两五一的淡旺两季呈现同期淡旺两初夏夏季季市场；市场全年消化量主70%季市场；市场全年消化量主50%暑假夏季要集中于市场旺季，大致呈夏季盛夏50%要集中于市场旺季，大致呈酷暑45%u型分布；45%40%u型分布；30%月份三亚的新盘大部分集中在国vv三亚的新盘大部分集中在国庆以后开盘，％的货量集1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月庆以后开盘，8080％的货量集中中在在旺季销售完毕旺季销售完毕。。现状三亚的旺季一般是从10月份开始，到整个冬目标状态天，淡季的时候基本没有什么人，卖得很少。——圣芭芭拉置业顾问三亚市场销售旺季与常规市场错位，市场影响滞后。3影响因素金金融融政策政策银根紧缩银根紧缩，，CPICPI指指数高居不数高居不下下。。n08年以来，存款准备金率5次上调，不到半年时间准备金率上调3个百分点；n根据国家统计局的数据，2007年，我国GDP增长11%，财政收入达到5万亿元，增幅高达31%；全年CPI增长4.8%，而城镇居民人均可支配收入比上年增长17.2%，农村居民收入增长15.4%n08年1月份我国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨7.1%，创1997年以来月度新高。n中国国家统计局6月12日公布最新统计，中国5月份消费者物价指数市场信号：(CPI)同比上涨7.7%。今年的投资客明显减少了，基本没有了，有些项目还是有些影响的。——鲁能三亚湾销售王经理客户增值预期严重受创，市场承受力受到考验。3影响因素地价及地价及楼楼价均大幅价均大幅上上涨。涨。n海南三亚诞生新“地王”每亩土地价格达762万2008年2月25日，海南省三亚市三亚湾海坡开发区的一块六十九点五二亩的土地，