2010年宏观观察与西安城市观察预测目录宏观环境观察宏观经济观察全国房产现状西安房地产分析宏观政策背景预测与建议研究宏观环境预测宏观环境观察国际经济形势经济风向标—全球股市全面回升，经济形势缓慢好转。纳斯达克伦敦指数道琼斯德国科技标普500日经指数经济温度计—各类期货价格看涨显示经济预期向好，但近期回落趋势初现。黄金期货原油期货月铝期货黄豆期货经济度量衡—人民币趋于平稳，其余币种略有回升，全球经济复苏征兆初现。人民币指数美元指数欧元指数英镑指数国际经济形势特征国际经济全面回暖，经济形势逐步迈出08低谷。未来经济预期向好，近期回落彰显预期稳定不足。人民币指数稳定，受全球币种影响度减小。大势趋好，而稳定不足，中国经济受全球影响因素制约趋小。宏观环境观察国内经济形势经济现状：投资猛增，消费趋于稳定，进出口偏冷，整体经济形势相对稳定。?GDP：总产值335353亿元，比上年增8.7%，保八任务顺利完成；?投资：固投224846亿元，比上年增长30.1%，货币政策宽松，财政收入充足，投资势头迅猛；?CPI比上年降低0.7%，城乡居民收入增长8.8%；?消费：零售总额125343亿元，比上年增长15.5%，扣除价格因素，实际增长16.9%；?贸易：进出口总额22073亿美元，比上年下降13.9%，其中出口12016.7亿美元，下降16%；进口10056亿美元，下降11.2%。全年贸易顺差1960.7亿美元，减少34.2%，进出口形势偏冷。经济特征一：CPI与PPI双双回升，通胀预期隐现，09年刺激政策后遗症隐患或将导致经济趋热。经济特征二：全国股市整体回升，总体经济形势见好，企业效益良好，居民投资信心恢复。恒生指数国企指数深证指数上证指数经济特征三：实体经济缓慢恢复，投资增幅明显而社会消费和进出口偏冷，整体均衡而单项倾斜。经济特征四：货币政策条件宽松，市场流通性增强，流动资金的有效增长隐含对通胀压力的担忧。M0显示市场消费状况有所好转；M1显示居民与企业资金状况良好，经济波动迅速上行；M2显示社会需求全面激活，通胀有效被控制。信贷规模强势反弹，12月以37.1%比例上升，货币政策宽松效果显著，市场流动资金充裕。受宏观经济平稳现状影响，短期中国经济模式难以改变。宏观经济复苏经济预期趋稳投资拉动经济增长模式投资4万亿投资效应渐显短期难以改变经济增长对投资的依赖国际经济复苏短期利好少缓慢进出口形势短期难进出口以改变进出口偏冷经济发展结构均衡要求扩大内需，刺激消消费国内庞大内需消费基础费为首要主题扩大内需的政策主旋律国内经济特征国内宏观经济强势复苏，且相对稳定。经济刺激后遗症或成通胀诱因，预期担忧显现。经济增长投资独大，进出口与消费相对较小。宏观经济相对稳定，但经济刺激的短期获利与长期担忧同时存在。宏观环境观察全国房地产形势国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏和活跃。?09年3月，国房景气指数下降至十年历史冰点94.74，房地产行业活跃度处历史低潮。?上半年超预期的销售拉动国房景气指数上扬，最终形成V型反弹。?8月景气指数突破100，转入景气区间；12月到达103.66.宽松信贷条件下，投资和贷款数量的有效增长，资金流动性良好，资本市场异常活跃。重点开发企业融资渠道大开，辅之银行大量放贷，资金条件充裕，逐步摆脱08年资金链紧张困境。宽松的土地管理政策和供应政策，09年土地市场空前繁荣，流标大幅下滑，溢价猛增，全国地王层出不穷。重点城市09地王一览土地市场分化明显，土地成交低位运行，开发面积不断减弱，房地产供应量明显不足。?土地购置面积逐月递增，但仍处于低位运行状态，全年土地31906万平米，环比下降18.9%；?土地开发面积23006万平米，环比下降19.9%，且近期有逐步走低的趋势?多数城市土地价格普遍上涨，近一半城市成交量激增到50%左右；?部分城市土地价格迅速上涨，而土地成交明显萎缩，最大幅度将近80%左右。客户贷款余额猛增，高端住宅销售增长强势，存款意愿减弱而投资意愿提升，市场投资客户数量明显上升。全国商品房市场活跃，量价方面相比08年均有较大幅度的提升。?全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。?2009年商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%?2009年新建商品房成交均价为4695元/平方米，比2008年上涨近24%，其中商品住宅价格上涨25%。?无论量价涨幅都为15年来最大，2004年全国新建商品房成交均价涨幅近18%，2007年为15%左右，2005年为14%左右，其余年份都不超过10%。房产市场小结房地产行业复苏且迅速活跃，国房景气指数连续10月回升。资金流动性好，资本市场非常活跃。开发企业资金充裕，已摆脱资金链紧张的困境。土地市场空前繁荣，供不应求逐步体现。商品房市场异常活跃，量价大幅提升，客户投资意愿强烈。房地产大获全胜的一年，市场行情火爆，完全摆脱08阴霾。宏观环境观察宏观政策背景宏观政策演变一波三折，在摸索中前进，但政策调控与房地产行业发展的相关性何在？政策调整期政策平缓期政策成长期20032004200520062007200820092010确规边全改促限摸进制定范索促面遏支房进遏制演手调变段柱地控边制为产产限手促为应手限用业市段制段进场应制用2009年调控政策伴随着房产市场的再度繁荣，国家调控政策开始收紧，但多以限制政策为主，缺乏必要遏制手段。近期调控政策时间内容09.12.09个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年09.12.14国四条：加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期09.12.17土地拍卖后，首次缴纳土地出让金不低于50%09.12.23个人转让不足5年的非普通住房全额征收营业税09.12.30沪四条：严格二套房认定标准、加大闲置土地清理、公共租赁住房研究制度配套，加强房地产市场监测监管。09.12.31公积金贷款收紧，二套房贷款限额将为60万10.1.10国十一条（二套房贷首付不低于40%，……）10.1.18上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点目录宏观环境观察陕西背景分析西安经济背景西安房地产分析西安房产市场预测与建议研究西安房产小结西安房地产分析陕西背景分析陕西经济持续走好，增长速度高居不下，但本年增长速度较上年有所回落陕西历年GDP走势陕西GDP（亿元）同比增长900018.0%8000700016.0%600014.0%5000400012.0%3000200010.0%100008.0%2000年01020304050607082009年居民消费价格指数（CPI）陕西历年进出口总额及增长趋势全年进出口总额环比增长1089035.0%8010630.0%7010425.0%601025020.0%1004015.0%309810.0%20965.0%109400.0%2000年01020304050607082009年2000年01020304050607082009年全省工业持续看好，受金融危机影响，增加幅度较上年有所回落陕西历年工业走势工业企业经济效益综合指数工业增加值（亿元）环比增长400024.0%350.00%350022.0%300.00%20.0%3000250.00%18.0%2500200.00%16.0%200014.0%150.00%150012.0%100.00%100010.0%50.00%5008.0%0.00%06.0%2000年01020304050607082009年2000年01020304050607082009年?全省工业增加值不断提高，但本年增加幅度放缓?本年工业经济效益综合指数较上年有所回落?计划生育政策取得了显城镇人口的增著成效，全省人口总量增加，主要是扩加缓慢；招政策孕育了80后的购房团体增加?城镇人口增加幅度明显大批农转非人大于全省人口增加幅度。士的增加陕西人口及其生死曲线?09年人口出生率大幅增加全省人口城镇人口出生率死亡率40001.40%?人口死亡率放缓，保持在1.30%35000.62%左右30001.20%1.10%25001.00%20000.90%15000.80%10000.70%5000.60%00.50%出于再次居住的需2000年01020304050607082009年要，而置业房产?本年固定资产投资和房地产开发投资都有较大增加，受08年金融危机的影响，房地投资占固定资产投资的比重较上年有所回落?受房贷优惠政策的影响，09年房产交易火爆，房产销售价格指数急剧固定增资产加投资与房屋销售价格指数固定资产投资价格指数房屋销售价格指数11411211010810610410210098962000年01020304050607082009年固定资产投资和房地产开发投资对比固定资产投资房地产开发投资房产投资占固定投资的比重70000.1860000.170.1650000.1540000.1430000.130.1220000.1110000.100.092000年01020304050607082009年城镇从业人员增加，可支配收入不断提高，且对目前消费行情看好，这为置业者的房产居住和投资都提供了先天条件。社会消费品零售总额城镇从业人口数量及其收入和支出城镇居民人均可支配收入人均消费支出城镇从业人员3000160003501400025003451200034020001000033515008