2009年西安商品房市场发展报告西安房地产信息网数据研究中心目录一、房地产市场运行背景　　　1.1全国及西安经济运行情况分析　　　1.2宏观政策环境分析　　　1.3西安城市规划建设情况分析二、西安房地产市场总体形势　　　2.1土地市场供应与销售分析　　　2.2商品房市场供应与销售分析　　三、分物业商品房市场运行分析　　　3.1住宅类物业市场　　　3.2写字楼类物业市场　　　3.3别墅类物业市场　　　3.4商服用房类物业市场　　四、分城区商品房市场　　　4.1城北区　　　4.2城南区　　　4.3西高新区　　　4.4城东区　　　4.5城西区　　　4.6城内区　　五、09年新开盘项目简介在国际国内形势发生重大变革的背景下，受多年来房地产政策的调控影响，2008年西安房地产市场首次呈现“价滞量跌”的运行态势，近十年的高歌猛进后，西安楼市进入了调整期。而2009年，在国家出台各类救市政策和房企积极的促销让利措施这双重刺激下，购房者积蓄已久的购房热情得到充分释放。在此情势下，从年初到年尾，西安楼市从冰天雪地走到火热盛世，09年西安房地产市场供应及销售也呈现出不同于往年的走势特征。一、房地产市场运行背景1.1全国及西安经济运行情况分析1.1.1全国经济持续向好2009年，在宏观调控反危机四大政策“保增长、扩内需、调结构、促民生”推动下，中国经济走过了一条不平坦的复苏之路。“保增长”取得明显成效，预计全年经济增长率略高于8%；“扩内需”对全年经济企稳回升起了关键作用，以“内”补“外”内需拉动经济增长功不可没；“调结构”启动了10个区域发展规划、11个产业振兴调整规划和7大战略性新兴产业，中国经济“升级换代”全面展开；“促民生”一年集中近7300亿元中央财力安排教育、医疗、社保、就业、保障性住房、文化方面与人民群众生活直接相关的民生支出。可以说，面对世界主要经济体普遍衰退的大背景，“保增长、扩内需、调结构、促民生”在非常时期以空前力度完成了对中国经济的力挽狂澜之举。1.1.2西安经济运行回升向好2009年在中央政府在国家“保增长、扩内需、调结构”的经济发展战略指导下，西安固定资产投资快速增长，工业生产加快回升，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，经济形势总体回升向好，城市建设和发展突飞猛进，城市化进程不断加快，房地产市场发展迅速。前11个月，西安固定资产投资快速增长，工业生产加快回升，消费市场持续旺盛，企业效益和财政收入逐步好转，经济形势总体回升向好。　　1-11月，西安市规模以上工业企业实现增加值650.54亿元，同比增长15.5％，增幅比1－10月提高1.0个百分点，增幅逐月加快。其中，规模以上装备制造业实现增加值327.32亿元，同比增长16.6％。在重点监测的55种工业产品中，中成药、钢材和轿车增速较快，工业企业经济效益不断好转。固定资产投资保持快速增长。1-11月，全社会固定资产投资达2379.77亿元，同比增长34.0％。其中，第三产业投资1716.66亿元，增长37.1％，增速明显高于第一、第二产业。而1－11月，西安商品房施工面积、竣工面积乃至商品房销售面积，也都保持着52.5％、78.3％、71.3％的高速增长态势。消费品市场持续旺盛。1.2宏观政策环境分析1.2.1全国政策环境2008年底中央政府强力政策刺激楼市，意在通过房地产拉动经济，避免经济进入低谷，2009年上半年在实际操作中银行信贷鼓励购房需求（包括投机投资购房需求），导致成交量的井喷与房价的上涨，2009年下半年全国大中城市供不应求现象明显加剧，商品房市场房价涨幅较大，过高及过快上涨的房价有损于国民经济运行及房地产市场本身，在此背景下，2009年年末宏观政策环境从2008年底的强力政策刺激楼市到后续政策转向的民生，回归至金融风暴前的抑制投机与投资性购房政策上。1.2.2西安政策环境09年在一系列积励政策的推动下，我国房地产市场快速复苏，价量皆创新高。但与此同时，房地产发展也出现了一些新的情况。1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%。与此同时，房价快速上升，涨势从一线城市向二三线城市蔓延。截至12月中旬，全国主要城市商品住房成交均价创历史新高。在此情势下，09年12月上旬新的“国四条”出台、五部委出台政策提高购地门槛、住建部长约见200余副市长督促清理房产优惠政策等政府调控政策及行为陆续而出，政策快速转向。回顾09年以来房地产市场政策，可以看到在经历金融危机、信贷扩张、房地产市场升温等一系列市场变化之后，国家房产政策相应的变化轨迹。楼市刺激了现阶段经济的迅速回暖，喜忧参半；临近年终，中央密集出台信贷、税收、土地等一系列房地产宏观调控政策，政策收紧倾向明显。尤其是今年“国四条”及“国11条”相继的出台，可以看出中央对楼市一直秉承“支持自住和改善性需求，打击投机、投资购房行为”这一主线，总体上属于温和调控。1.3西安城市规划建设情况分析1.3.1西安60年变迁史：城市化进程不断加快2009年时建国60年，60年来对于西安而言可谓是发生了天翻地覆的变化，今天的西安已然成为西部最具魅力的大都市之一。1983年，临潼、蓝田、户县、周至、高陵五县划归西安市，全市土地面积由2441平方公里增加到10108平方公里。208年，国务院原则同意修订后的《西安市城市总体规划（2008-2020年）》中到2020年，西安主城区城市人口控制在528.4万人以内，城市建设用地控制在490平方公里以内，人均城镇建设用地为92.73平方米左右，要形成九宫格局、棋盘路网构建“一城、一轴、一环、多中心”。目前从古城墙向四面八方，西安的城市骨架越拉越大。如今，以西安为核心的《关中-天水经济区发展规划》，为西安带来大发展的新契机。未来，以西安为中心的城市群将逐渐铺开。西安国际大都市的轮廓日益清晰地呈现在世人面前。关中-天水经济区发展规划6月25日国务院新闻办正式发布了《关中―天水经济区发展规划》。《规划》提出，将把关中—天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”。　关中―天水经济区是《国家西部大开发“十一五”规划》中确定的西部大开发三大重点经济区之一。包括我省西安、咸阳、铜川、渭南、宝鸡、商洛部分县、杨凌农业高新技术产业示范区和甘肃省天水市，面积7.98万平方公里，直接辐射区域包括陕西省汉中、安康、延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区。规划期为2009年至2020年，定位是西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”。这一经济区建设以西安为中心，主要依托西安、咸阳、宝鸡、铜川、渭南、天水等交通枢纽和中心城市。通过《关中―天水经济区发展规划》的发展规划和内容来看，西安在关中—天水经济区核心城市的确立以及国际化大都市的定位，使得西安的城市建设步入了新的快速发展期，诸如大规模的旧城改造和两条地铁线同时开工建设等等，在房地产业，作为二线城市的西安，近几年房价始终稳步攀升，市场发展速度惊人，西安具有强大的后起优势。1.3.22009年西安各城区的发展在城北，经济技术开发区已成为我国中西部重要的制造业基地、国际国内产业转移的重要承接地等。2007年6月，未央新城又开工建设。如今，未央新城的核心区——西安市新的行政中心已经建成，几年后，这里将成为西安新的行政、经济中心和交通枢纽。再往北，渭河西安段治理工程正在加紧实施，而在渭河北岸，泾渭新城建设如火如荼，越来越多的西安市企业纷纷迁往这里，一个工业重镇正在渭河北岸清晰地亮出自己的身影。而在东北的阎良区，则有正在不断壮大的航空基地。　在城东，浐灞生态区已经成为生态化的第三代新城，正在逐渐确立新世纪中国城市建设的一种全新模式，“浐灞新城”已初具规模。而老工业区纺织城开发也成为西安市建设的重点内容之一，再往东，灞桥也成为投资建设的热土，临潼区提出“景城分治”发展思路，建设临潼新区，与建设中的西安国际港务区相连。在城南，城区已和原先的郊区长安区连成一片，航天基地建设、曲江新区的扩建都引人瞩目。本年度西安市委、市政府研究通过的《曲江新区扩区发展规划》决定将曲江新区的面积从现在的20.57平方公里，扩大到40.97平方公里，面积增加一倍。这意味着曲江范围内房地产开发面积不断扩大，区域人口不断增加，生活配套大程度的改善使区域内人居气息渐浓，宜居指数将不断攀升。目前曲江已成为城南区最大的房源市场，良好的环境也使得城南区成交均价居高不下。曲江东扩南进的区域规划出台，伴随之的必是大幅度的战略及发展部署，配套设施建设不断完善，这一地区再次成为众多开发商关注的焦点，也让更多的购房者看到了未来的发展潜力和升值空间。高新区往西，城市建设已和咸阳市接上了头。在西安的几个郊区（县）中，高陵、蓝田、阎良、户县有高速路相连，最远的周至有宽阔平坦的环山路、108国道通达，一小时生活圈，已然在西安市形成。看似远离主城区、新近修建的三环路旁，商住建筑越来越多，成为很多西安市民置业居住的首选地之一，成为西安建设开发的热点地区。城西区作为西安古老的工业聚集区，受土地，政策等影响房产市场发展缓慢，区域内配套的相对缺乏及土地市场的不活跃，远远落在了其他城区后面。近来，伴随着近来原有废旧工厂的拆迁改造、周边居住状况进一步改善、大兴西路的改造、西咸一体化进程逐步推进，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。二、2009年西安房地产市场总体形势1、市场供应2009年西安市商品房投资额为2255846万元，较2008年同比增长57.89%，上半年随着西安市场销售量的高走，极大的拉升了开发企业的市场信心，2009年下半年市场投资增长尤为显著，分季度商品房完成投资额如下所示：其中借贷资金所占比例为36.