07年大连市场背景近年大连GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，形成房地经济分析产市场高速发展的动力和基础大连历年GDP及增长率350020%300016%2500200012%15008%10004%50000%200220032004200520062007GDP14061632.61961.822902569.673131增长率14.1%15.2%16.2%14.2%16.5%17.5%GDP增长率GDP增幅和房地产业发展状况的关系??大连大连GDPGDP近五年保持了约近五年保持了约14%14%的增长速度；的增长速度；20072007小于4%4%-5%5%-8%大于8%年大连年大连GDPGDP达到达到31313131亿元，增长速度高于全国平亿元，增长速度高于全国平均水平均水平6.16.1个百分点。个百分点。萎缩停滞稳定发展快速发展??按照按照GDPGDP增长与房地产发展的一般关系，伴随经增长与房地产发展的一般关系，伴随经济的强劲发展，大连房地产市场济的强劲发展，大连房地产市场处于高速发展阶处于高速发展阶段段。。房地产市场房地产进入高速发展期，住宅销售量呈现连续增长态势2002-2007年大连市房地产竣工与销售面积对比（万平方米）（%）100060%80040%60020%房地产市场表现：从2004年开始大连市商品房销售面积开始高于竣工面积，呈现稳步上升态势，主要由4000%于受到04、05年土地供应不足影响，导致市场呈现200-20%0-40%供不应求状况。200220032004200520062007住宅竣工量546.2579.2420.9390.5537.8356.3住宅销售量375446.7445.4468.1570.2783.92002-2007年大连市房地产市场投资竣工增长率1.54%6.04%-27.33%-7.22%37.72%-33.75%250060%销售增长率6.02%19.12%-0.29%5.10%21.81%37.48%50%住宅竣工量住宅销售量竣工增长率销售增长率200040%150030%100020%50010%房地产市场投资：固定资产投资增长率高于GDP增长率，固定资产投资活跃。房地产投资年均增长率25%00%以上，增长快速。200220032004200520062007固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）固定资产投资增长率（%）房地产开发投资增长率（%）数据来源：大连市统计局随着城市快速发展及地形限制，中心区开始出现“地荒”，房地产发展土地市场供应加速外扩，旅顺和开发区成为房地产开发热点区域05-07年各区土地放量对比400300※大连位于半岛顶端，受※大连位于半岛顶端，受山海地形约束，山海地形约束，大连市大连市200主城区主城区可用于开发建设可用于开发建设的的土地十分有限土地十分有限；；1000中山西岗沙河口甘井子合计05年15.411.4463213292.7※中山区和西岗区土地存06年23.5434.3752262371.44※中山区和西岗区土地存07年18.3321.2946.57269.70355.89量不到量不到10%10%，城市中心，城市中心区可开发用地少，开发区可开发用地少，开发建筑面积强度极高；强度极高；8%11%1%20%18%※2007年新增住宅供应中，※2007年新增住宅供应中，甘井子、开发区、沙河口甘井子、开发区、沙河口、旅顺四区成为建筑面积、旅顺四区成为建筑面积最大的四个区域，占到进最大的四个区域，占到进20%22%80%80%的比例；的比例；中山西岗沙河口甘井子开发区旅顺金州（大连市07年各区建设面积）大连依靠城市影响力、宜居环境成为以东三省为主的异地置业者城市影响力投资首选排名城市总得分人口与劳经济发展社会发展基础设施环境保护动力资源与循环经?在东三省主要城市中，大连的?在东三省主要城市中，大连的利用济GDP总量及增长速度排名均为第GDP总量及增长速度排名均为第一；一；5天津137.719724.977946.424522.695738.91514.7065?在中国统计局公布的2006年全?在中国统计局公布的2006年全国综合实力城市评比结果中，大7大连99.491119.395245.656118.639110.00675.7939国综合实力城市评比结果中，大连市经济实力排名第六位，综连市经济实力排名第六位，综18宁波79.4666.073943.11311.971412.78775.52合实力居第七位，沿海城市仅次合实力居第七位，沿海城市仅次于天津；21青岛75.0412.066732.710711.432812.386.4497于天津；《2005中国城市宜居指数报告》30%外地客户比例25.5%１大连６杭州25%21.6%２厦门７上海20.3%20%17.0%16.4%３绵阳８南京15%12.1%４成都９青岛10%５武汉１０重庆5%0%200020012002200320042005?近两年（2005-2007），大连四分之一的房屋卖给了外地人，在沿海的楼盘中这一比例会更高，不会低于50%，而像星海广场附近的高档楼盘中更是不会低于这个数字；?大连宜居，整个东三省沿海并且环境这么好的地方只此一处，在大连置业是整个东三省人的梦想；投资，大连房价上涨前景还是吸引了一些人来这里投资房地产的；买房来自住，或者给父母养老，甚至给自己养老；为了孩子的教育，大连无论是高校还是基础教育质量相对还是比较高的；当然还有其他不少因素，而且这些因素很可能都不是单一的，但是作为一项资产持有，无论是哪种情况都是存在的；?从外地人来源上看，东三省的客户还是占绝对的比重的，其他地方的客户也有，但量上相对还是少些；——大连市房地产交易市场商品房转让管理科孟科长07年房地产市场07年需求略有上升从左图可以得出：2007年大连市各类产品市场总供应量达到06、07年大连市房地产市场销售情况对比分析389.06万㎡，市场销售270.23万㎡，整体销50080%售率占据69.46%，与去年同期市场去化程度有69.46%明显增加，这表明了大连房地产市场正处于健40060%康、持续发展的状态；30056.56%从供应量上看：同期土地放量基本持平—06年平40%万主要有大量体的土地上市及西山水库区域，相：200位对于07年土地市场则相对稳定；另一方面随着单20%100整体市场价格的逐渐攀升，开发商为了追求利00%润的最大化，有意识的放缓了项目的开发节奏-2006年2007年变相的囤积土地，从而导致供应量体相对较少供应面积430.59389.06；销售面积243.55270.23从销售量上看：在受到国家宏观政策“70%、90㎡以下”的影销售率56.56%69.46%响小面积产品的逐渐增加以及大部分投资者从股市中的获益投资到了房地产市场当中，从而促进了整体房地产市场的销售。不含商业和别墅类等特殊类型产品类型分析2007年各类型产品整体销售市场持续看好2007年各类型产品销售情况分析500100%78.10%79.71%40080%67.41%平30072.83%60%万54.98%69.46%：20040%位单10020%00%中低档住宅中档住宅中高档住宅高档住宅公寓合计供应面积96.63122.2253.2100.0117389.06销售面积70.3895.4535.8654.9913.55270.23销售率72.83%78.10%67.41%54.98%79.71%69.46%2007年大连市房地产市场总供应面积为389.06万㎡、销售面积为270.23万㎡，整体市场销售率已达到69.46%，去化程度较为理想；各档次住宅产品供应量体相对平均，其中中低档住宅与高档住宅产品在2007年房地产市场中占有领先优势，产品去化率都在72%以上，可见中低档与中档住宅仍然为整体市场的关注与需求主力产品；公寓产品在市场中仅占一席之地，但市场认可度与购买力却领先于市场内其他类型产品的销售。综合评述2007年大连市住宅价格持续上涨（1）2007年大连市各类产品中，中低档住宅仍然占据房地产市场中的主导地位，由于市场的刚性需求推动了此类产品消化，市场占有率已达72.83%；一方面是由于2007年中低价位住宅价格的飞涨，使更多的楼盘由中低档住宅向中档住宅价位发展，其开发量体也在逐步减少，并且在售项目多为06年开发项目，处于尾盘销售阶段，市场供应量体较少；另一方面原因在于中心城区价格的攀升，更多的购房者不得不把购房的目光投放到城市的边缘区域，这就成就了中低档住宅在市场中的绝对领先地位；（2）2007年大连市中档住宅市场有效供给122.22万㎡，市场销售95.45万㎡，整体销售率为78.1%，远远领先于同期的中低档住宅的市场供销状况，这一方面是因为西山水库区域项目的开发与销售，直接带动了中档住宅的整体销售情况。另一方面是由于2006年大连市中档住宅的土地供应充足，项目开发用地较多；第三方面是由于越来越多的中档住宅在产品的规划上和品质上同中高档住宅的差距越来越小，而销售价格相对中高档住宅来讲具有一定的优势，这部分产品分流了中高档住宅的部分客源；因此，2007年市场上出现了中档住宅开发量和销售量较为理想的局面。综合评述2007年上半年各类型产品市场占有量（3）2007年大连市中高档住宅市场供应量达到53.2万㎡，整体销售率为67.41%，远低于中档住宅的销售状况，可见2007年大连市房地产市场对中高档住宅市场的认可度已经发生偏移。这是因为近几年大连楼市的飞速上涨，更多的购房者已无力承受飞速上涨的房价，但多数项目在这样激烈的市场条件下，仍然在市