通辽市房地产市场发展状况调研分析报告沈阳通明市场信息研究有限公司房地产项目组2008年12月目录第一部分通辽宏观经济发展…………………………………………………………………………………………………………P31.1通辽市概况1.2通辽市经济发展状况和城市发展状况分析第二部分通辽房地产市场分析………………………………………………………………………………………………………P162.1通辽房地产市场整体发展概况2.2新建商品房市场供应量、消化量和存量情况2.3通辽市房产成交价格及房型特点分析第三部分通辽消费者购房需求分析…………………………………………………………………………………………………P413.1购房原因分析3.2购房区域选择分析3.3购房户型、面积、空间结构分析第四部分调研主要发现与建议………………………………………………………………………………………………………P664.1调研主要发现4.2调研分析与结论4.3调研主要建议第五部分附件…………………………………………………………………………………………………………………………P75TL房地产市场发展状况调研分析报告第一部分通辽宏观经济发展一、通辽市概况二、通辽市经济发展状况和城市发展状况分析（一）产业结构及经济发展（二）通辽市城市建设及成果（三）通辽市城市发展总体规划（四）城区分布及人口发展状况分析（五）居民收入水平及住房消费比例分析沈阳通明市场信息研究有限公司第4页共91页内部资料,禁止传阅TL房地产市场发展状况调研分析报告一、通辽市概况（一）地理位置通辽市位于内蒙古自治区东部,地处北纬42°15′-45°41′、东经119°15′－123°43′之间，总面积59535平方公里,南北长约418公里,东西宽约370公里。东靠吉林省、西接赤峰市、南依辽宁省、西北和北边分别与锡盟、兴安盟为邻，属东北和华北地区的交汇处。全市辖5旗1市1县1区和1个经济技术开发区，总土地面积6万平方公里。通辽市是以蒙古族为主体、汉族占多数的多民族聚居区，总人口310万，其中蒙古族138万，占全国蒙古族人口的1/4，是全国、全区蒙古族人口最集中的地区。（二）地形地貌通辽市地处松辽平原西端,属于蒙古高原递降到低山丘陵和倾斜冲击平原地带。北部山区属大兴安岭余脉,面积19349平方公里,占全市总面积的32.5%,海拔高度1000-1400米。中部属西辽河、新开河、教来河冲击平原，面积12502平方公里，占全市总面积的21.0%，平原区由西向东逐渐倾斜，海拔由320米降到90米。南部和西部属于辽西山区的边缘地带，由浅山、丘陵、沟壑、沙沼构成，面积27684平方公里，占46.5%，海拔400-600米。全市境内较大的山有罕山、阿其玛山，老道山和青龙山。（三）气候特征通辽市属温带大陆性气候。春季干旱多风；夏季短促温热，降水集中；秋季凉爽；冬季干冷。大部分地区无霜期为90至150天。年降雨量350－450毫米。风能丰富、风能有效时数（3－20米／秒）为5000至6000小时。年有效风功率密度为100至150瓦／平方米。沈阳通明市场信息研究有限公司第5页共91页内部资料,禁止传阅TL房地产市场发展状况调研分析报告（四）历史沿革通辽市的前身是哲里木盟(哲里木：蒙古语意为地区之间议和集会的意思)，始建于清崇德元年(1636年)。哲里木盟是蒙古族的发祥地之一，也是中华民族璀璨的红山文化和富河文化的发祥地。早在五千年前科尔沁(科尔沁：是锐利、敏捷之意，又意带弓箭的人们)草原就开始有人类生息。哲里木盟土地上第一代居民是东胡族和山戌族。秦王朝统一中国后，哲里木盟的中南部地区属辽东郡与辽西郡管辖。唐朝初年，形成部落联盟，受唐朝控制。公元1206年，成吉思汗统一蒙古各部，建立蒙古帝国，哲里木盟纳入蒙古帝国的版图。十六世纪末，努尔哈赤称帝，改国号为“大金”，哲里木盟基本上受“大金”控制。到清朝改往日部落为盟。1932年，伪满洲国成立后哲里木盟归伪满洲国统属。1946年在中共辽西省委工作团的帮助与组织下，成立了哲里木盟政府，由辽北省管辖。1949年划归内蒙古自治区，1969年划归吉林省管辖，1979年复归内蒙古自治区管辖，1999年1月，经国务院批准撤销哲里木盟，建立地级通辽市。（五）人文历史通辽市有着悠久的历史和灿烂的文化。这里是中华民族红山文化和富河文化的发祥地之一，至今，仍保留着燕国长城、金代界壕、辽代古墓壁画、元代佛塔和清代王府等历史文化古迹。这里是清代国母孝庄文皇后和清代名将僧格林沁、民族英雄嘎达梅林的故里，被誉为“中国安代艺术之乡”、“中国版画艺术之乡”、“中国民歌曲艺之乡”、“中国马王之乡”和“中国红干椒之乡”。沈阳通明市场信息研究有限公司第6页共91页内部资料,禁止传阅TL房地产市场发展状况调研分析报告二、通辽市经济发展状况和城市发展状况分析（一）产业结构及经济发展2007年总体经济情况：经济总量大幅攀升，结构调整进一步优化，经济运行质量明显提高，通辽市在自治区经济地位进一步增强。1、地区生产总值：2007年通辽市GDP实现579.74亿元，增长20.2%，经济总量继续保持第5名的位次，增长速度列第4名，前进一位。其中：一产实现118.63亿元，增长4.3%，总量、增速位次与去年一致；二产实现271.79亿元，增长31.2%，总量第5名，速度第1名，与去年持平；三产实现189.32亿元，增速为19.6%，总量第5，位次没有变化，速度第5，比去年下降1位。具体看，地区生产总值赤峰比通辽市多10.4亿元，呼伦贝尔比通辽市少79.73亿元，而2006年赤峰比通辽市多14.98亿元，呼伦贝尔比通辽市少17.97亿元，由此可见我们与赤峰的距离正在逐步缩小，呼伦贝尔已被远远抛在了后面。尤其从二产来看，通辽市与赤峰的差距已经由2006年的16.41亿元缩小到今年的8.3亿元，提升幅度较大。沈阳通明市场信息研究有限公司第7页共91页内部资料,禁止传阅TL房地产市场发展状况调研分析报告2、2007年工业：通辽市工业增加值实现240.28亿元，总量列全区第5，增速33.9%，列第1位，总量位次没变，增速位次提高了2位。从总量上看，和赤峰的差距由15.81亿元缩小到7.39亿元，差距缩小了一倍多。规模以上工业增加值213.44亿元，排在第4名，比赤峰多6.88亿元，增速达36.0%，排在全区第1位，与去年位次提高1位；规模以下工业继续追赶，与赤峰的差距由2006年的17.17亿元缩小到2007年的14.27亿元。3、2007年固定资产投资及建筑业：今年通辽市城乡50万元以上项目完成固定资产投资354.61亿元，同比增长32.4%，总量第5名，总量位次未变，增速第7名，比去年同期下降了两位。虽然总量位次没变，但和赤峰相比总投资额通辽市少了60.52亿元，与去年的39.37亿元相比，差距在扩大。建筑业增加值实现31.51亿元，全区列第5位，增速达17.9%，位列第4，总量比赤峰少0.91亿元。4、2007年社会消费品零售总额：2007年，通辽市社会消费品零售总额达到133.15亿元，在全区排在第6位，与去年一样，增速达20.0%，列全区第1名，比去年提高了3位。横向来看，通辽市比赤峰、呼伦贝尔分别少了59.05亿元和18.64亿元，差距比2006年有所增大。5、2007年财政收入：2007年通辽市财政总收入实现55.09亿元，位列全区第6，比赤峰少8.15亿元，增速为45.0%，在全区排在第4位，与去年持平。地方财政收入实现44.20亿元，总量列全区第6位，增速达44.2%，全区第4名。其中：一般预算收入实现23.64亿元，列第6位，增速达39.0%，列第4位，与去年持平。沈阳通明市场信息研究有限公司第8页共91页内部资料,禁止传阅TL房地产市场发展状况调研分析报告（二）通辽市城市建设及成果2007年，通辽市财政局加大城市建设、维护资金投入力度，切实改善了市容市貌，提高了城市品位，改善了人居环境。一是支持城市道路建设，投放资金3,000万元，用于胜利路、东顺路、新兴大街等道路建设。二是加强市政维护，投入资金2,320万元，用于市政道路、路灯、园林及环境卫生维护。三是支持重点项目建设，投入资金2,774万元，支持了城市供排水工程、奥体中心、行政中心建设工程等基本建设项目。四是支持城中村改造，向上争取项目资金2,800万元，用于城中村改造。五是加大城市污水排放建设力度，投入资金6,071万元，用于污水处理等基础设施项目建设。目前已累计拨付资金14,165万元，有力地支持和推动了城市建设又快又好发展。1、主要做法（1）高起点规划围绕建设“绿色工业城市”的城市定位要求，对城市建设进行了高起点总体规划。2000年，邀请北京市城市规划设计院和吉林省规划设计院共同修编了“通辽市城市总体规划”，并经国土部、建设部和自治区政府批准实施。规划城市建成区面积51.7平方公里，人口49万。在规划编制过程中，按照经济繁荣、社会文明、环境优美、功能完善、城乡协调发展的要求，坚持高起点、宽视野，处理好民族特色与现代文明的关系、远景设想与近期规划的关系，注重保护生态，防止污染，给城市留下绿色空间，力求使市区达到区域中心城市的标准，使城市功能与创建绿色工业城市相适应，把通辽市建设成为新型文明城市。2004年，为实现全市“一河两区”的发展格局通辽市委、市政府决定对全市的城市总体规划进行新一轮修编，特邀请上海同济城市规划设计院帮助搞规划，以一流的设计队伍打造沈阳通明市场信息研究有限公司第9页共91页内部资料,禁止传阅TL房地产市场发展状况调研分析报告21世纪的崭新通辽。（2）多元化筹资在财政比较困难的情况