大大连连酒店公寓市酒店公寓市场报场报告告2009年11月一、政策回顾1、近期政策回顾序号法规内容发布日期实施日期1国务院废止城市房地产税2009-1-12009-1-12土地出让7条新政2009-1-112009-1-113国税局下调房产计税毛利率5%2009-32009-34推出房屋土地登记11条便民措施2009-1-112009-1-115廉租房补贴面积由12平方米提升到14平方米2009-22009-26经济适用房每户补贴13万2009-42009-47春季房交会购房优惠组合，每户最多补贴220元每平米2009-42009-48辽宁省内公积金同城化2009-5-42009-5-49国务院下调商品房资本金比例2009-5-27　有效期延长至09《大连市促进房地产健康发展指导意见》，《优化土地出102009-5-19年12月31让支持房地产企业发展七条意见》有效期延长日11组合贷款可转成公积金贷款有关政策2009-62009-612《大连银监局关于进一步明确二套房贷政策的通知》2009-62009-613《大连经济适用房货币补贴实施办法》2009-72009-7旅顺口区住房补贴办法延期至10月8日，普通住宅标准142009-72009-7由5200元提高至10000元15经济适用住房货币补贴申请实施日常受理2009-92009-9一、政策回顾1、近期政策对市场影响实施适度宽松的房地产政缓解开发商资金压力，开发商策，针对开发商出台土地提高房地产企业信心出让新政自住需求加大购房优惠力度鼓励居民购房，解决低、货币化补贴、简收入家庭住房困难问题化购房流程、加强，扶持满足刚性需求的交易监管，普通住宅及经济适用房购房者提高第二套房贷首控制投资性购房付及利率投资需求总的来说，本年度内适度放松的房产政策方向不会改变，对市场的推动将持续作用。二、房地产市场发展房地产市场进入快速发展期大连历年房地产投资额5000.540038.1%0.430027.1%27.1%0.3元20019.8%20.9%0.2亿1009.3%9.7%0.1002001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年房地产投资额增涨率?大连近年来房地产投资额平均增幅在21.7%，05年开始进入快速发展时期，08年房产市场受到金融风暴影响，房产投资受到抑制，但相比07年仍有增长。?与全国其他同类城市相比，大连的2007年房地产投资额仅次于杭州和南京，但明显高于其他沿海城市。二、房地产市场发展供不应求的局面仍然存在3500大连近年施工竣工面积3297.22747.730002196.1250015701415.320001238.21366.81396.61333.81500615.9537.9546.2579.2537.8428.31000421390.5462.150002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年万平方米商品房施工面积商品房竣工面积?近几年来大连市房地产市场发展加快，新开工面积明显放大，根据房地产开发周期规律，一般从开工到竣工销售的时间在.5-2.5年之间，因此我们预测大连在2008-2010年三年间商品房将出现集中供应状况。?近几年大连年均商品房竣工量仅在480万平方米左右，处于明显较低水平。相对于大连市的人口数量，可以看出近几年大连市的商品房供应明显不足，市场刚性需求依然存在。三、住宅市场发展供求——供不应求矛盾仍然存在，但已逐渐有改善大连近年住宅供求状况1000784800707米552570600469方452450447445412436354375352346356平400万200020012002200320042005200620072008竣工面积成交面积?大连近年来住宅成交量增涨迅速，07年达到784万平方米，同比增涨近40%，08年受宏观经济面影响，楼市成交下滑。?从供应来看，住宅竣工面积在07年之前始终保持500万平方米上下，08年供应量猛增，供求矛盾有望得以缓和。三、住宅市场发展供求——09年住宅市场回暖，需求再次放量大连七区住宅供求走势1204.001003.0080米方602.00%平40万1.002000.0008080809081008110812090109020903090409050906090709080909供应量成交量供求比?08年受金融风暴影响，房地产市场受挫，成交陷入低弥。?09年宏观经济逐渐走出谷底，扶植楼市的相关政策陆续出台，购房信心回归，前期积累的刚性需求得以释放，使得09年住宅成交明显放量，供求比重回1以下。?目前市场成交仍以刚性需求、动迁需求为主，投资性需求也逐渐开始入市。三、住宅市场发展价格——住宅价格进入加速增长期大连近年住宅成交均价走势平均增涨21%700060006343541750004256400035803000267926682699297320001000020012002200320042005200620072008?从05年开始大连住宅价格进入高速增长期，年平均增幅达到21%?08年虽然房产市场受到打击，成交明显回落，但价格仍然保持了17%的增涨速度三、住宅市场发展价格——短期内企稳回升，09年直上7000元/平方米大关大连住宅成交均价走势80007759779475007333733672207082700069947147676368126825元6720650066126584600055000808081008120902090409060908?08年市场观望气氛浓厚，08年下半年至09年上半年住宅价格出现明显回落?09年开始由于销售量逐步回升，开发商信心恢复，市场上优惠措施开始减少，部分项目出现试探性涨价，住宅价格在年中出现回升趋势。截止8月，住宅成交价格达到7333元/平方米，较年初上涨5%。三、住宅市场发展客户需求——外地人购房占据1/4目前大连住宅市场中外地购房者占据1/4席大连购房客户区域分布位，在一些高档住宅项目中甚至可以达到6成以上。外地客户,这些外地购房者中又以东北客户为主力，他25%们选择在大连置业主要出于三个目的：1、看中大连的地理环境，自住购房，用于休闲、养老、收藏本地客户,2、看重大连房产市场发展空间，作为投资75%3、外来人口留连，满足居住需求外地人在大连置业一般走两个极端，一部分会选择市中心区域的精品楼盘，以及星海湾一带的豪宅；另一部分会选择总房款在40—50万左右的普通住宅。三、住宅市场发展客户需求——改善型及动迁需求为主大连住宅市场客户购房目的50%47%40%30%25%20%15%10%7%5%1%0%改善居住动迁婚房落户投资其他?大连市改善型需求占主导地位，经济的发展、生活水平的不断提高，使人们对居住条件的要求越来越高，越来越多的人希望通过购买商品房改善居住条件或生活环境，累计占总体的47%?伴随着“五个一”工程的全面启动，09年将是大连进入城市改造、快速发展的重要一年，初步估计中心四区的拆迁面积就达到50万平方米，且大部分动迁无法进行回迁安置，货币化补贴比例往年明显增加，动迁需求占25%?其次婚房、落户等刚性需求占总体的22%?投资型需求仅占总体的5%左右三、住宅市场发展客户需求——中小户型受到亲睐刚性需求较为旺盛，导致了过渡性客户比较青睐60-80平方米的中小户型，而改善型客户的需求多集中在120-150平方米，150平方米以上的大户型由于总价较高而需求程度较低。四、宏观市场总结楼市回暖大局已定09年以来维持温和的扶植楼市政策宏观政策开发商资金得以缓解，楼市信心回升09年市场回暖，成交放量，价格走高，重上7000市场供求元/平方米高位客户需求外地购房需求占据1/4，豪宅及小户型投资产品受其欢迎，本地需求中已改善和动迁需求为主二、酒店公寓市场1、产品类型小户型公寓房型面积在30-100平方米左右，多为精装修，无酒店式服务，不反租代表项目：泛华领城，杰特公寓等可售型酒店公寓酒店公寓房型面积在30-70平方米左右，精装修，有家具配置，提供酒店式服务，部分项目提供反租代表项目：港湾一号与酒店类似，但以长租客户为主要服务对象，不对外出售出租型服务公寓，酒店式经营管理代表项目：香格里拉酒店公寓，大连盛捷港湾服务公寓等二、酒店公寓市场2、分布在2大板块中中山山区区板板块块星海星海湾湾板板块块目前大连的酒店式公寓主要集中在两大板块，即：中山区CBD板块及星海湾板块。二、酒店公寓市场3、价格结构大连酒店公寓价格结构25000210001900020000157001700017000140001350015000150001500012000120001000050000号期城座景代场座观寓海一三领优裕时广银大公星湾华华派心EO日华海特方港年泛海中C假锦星杰东样连里照花大榭普和香嘉?大连酒店公寓目前售价以12000元/平方米作为底价，15000元/平方米以下的项目基本都为小户型公寓，无酒店式服务。?部分综合性项目，引入五星级酒店作为其公寓卖点，价格也可以抬升至15000元/平方米以上，如星海大观，裕景等。?锦华银座是一个带有租约或提供回租的酒店公寓项目，以其良好的投资汇报赢得市场认可，售价可达20000元/平方米以上。二、酒店公寓市场4、产品特征大连酒店公寓产品结构18016016014012012010010092809090909060686060664750404334464040402024300号期城座景代场座观寓海一三领优裕时广银大公星湾华华派心EO日华海特方港年泛海中C假锦星