第一部分投资机会研究一、城市宏观投资环境分析（一）城市经济发展水平研究1、GDP连续六年涨幅保持10%以上2、第三产业产值逐渐加大,支柱产业仍以工业为主3、基础设施建设发展迅速4、人口稳步小幅增长，人民生活水平不断提高5、小结（二）城市发展规划研究1、功能布局2、城市未来发展方向2.1主城区“西拓北进”2.2城市“北进”3、城市规划对房地产发展的影响（三）城市资源条件研究（四）对内及对外贸易研究（五）房地产相关政策及事件研究（六）城市宏观投资环境分析小结二、城市住宅物业市场总体发展及市场板块研究（一）房地产产业发展状况及走势1、大连市房地产投资规模情况2、开竣工面积（二）住宅物业价格走势、销售空置面积与供求关系变化趋势1、量增价升，空置面积下降2、近一年市内四区住宅销售和价格走势情（三）住宅物业类型主要板块分布及特征、各板块未来发展潜力分析1、东港区2、中心区3、星海湾区4、软件园区5、虎滩区6、西山水库区7、机场新区8、周水前区9、中北区10、泉水区11、小平岛区域12、开发区13、旅顺片区14、金州区（四）市内四区06年以来土地成交信息整理（五）大连房地产市场特点1、房地产市场整体供需两旺2、大连住房消费是外向型房地产市场3、“中”户型房屋供应相对短缺4、房价增长迅速5、土地供应重点区域紧跟城市规划，目前偏向于甘井子等北部区域6、区市县投资、开发、销售规模迅速扩大第一部分投资机会研究大连市地处欧亚大陆东岸，中国辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻，位于东北亚经济圈和环渤海经济圈的交汇处，背靠东北地区和内蒙古东部广阔的腹地，隔海与日本、韩国等国毗邻，在我国东北1及俄罗斯远东地区与日韩及东南亚地区之间资源与资金、技术的对流中起到了枢纽作用。大连市现辖3个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1个县(长海县)和6个区(中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区)。另外，还有4个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区)。先导区旅顺口区位于辽东半岛最南端，东临黄海、西濒渤海，南与山东半岛隔海相望，北依大连，距大连市区45公里，是国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园。境内有举世闻名的天然不冻旅顺港，为京津海上门户和东北的天然屏障。新开辟的旅顺新港是沟通辽东半岛和山东半岛的“黄金水道”。一、城市宏观投资环境分析（一）城市经济发展水平研究1、GDP连续六年涨幅保持10%以上2001—2006年，大连市连续六年全市GDP涨幅保持在10%以上,平均涨幅17.8%。20062年大连全市实现地区生产总值2569.7亿元，比上年增长16.5%。人均GDP以459美元/年的速度增长，大连市经济发展动力强劲，已经步入了成熟、快速的发展阶段。6000500040003000200010000200120022003200420052006GDP（亿）1235.614061652.61961.821502569.7人均GDP（美元）270030563529426047005453数据来源：大连统计公报2、第三产业产值逐渐加大,支柱产业仍以工业为主2006年大连市实现地区生产总值2569.7亿元，按可比价格计算比上年增长16.5%，为1996年以来的最快增幅。其中，第一产业增加值208.6亿元，增长10.9%；第二产业增加值1229亿元，增长20.3%；第三产业增加值1132亿元，增长13.6%。三次产业构成比例为8.1：47.8：44.1，对经济增长的贡献率分别为5.6%、57%和37.4%。2006年大连完成工业投资535.9亿元，比上年增长38.5%。“四个基地”实现工业增加值566亿元，按可比价格计算比上年增长26.3%。其中，石化工业216.9亿元，增长22.5%；现代装备制造业228.5亿元，增长27.9%；船舶制造业50.9亿元，增长36.1%；电子信息产品工业69.7亿元，增长25.7%。产业结构比例605040第一产业30第二产业第三产业20100200120022003200420052006数据来源：大连统计公报3、基础设施建设发展迅速2006年，全市完成城建重点项目131项，实现投资额261.3亿元，比上年增长30.3%。椒金山隧道、西部通道和胜利桥、北岗桥、菜市桥改扩建工程竣工通车。完成西北路等10条中心城区交通干道的拓宽改造，快轨金州线、201路有轨电车改扩建工程、市区至开发区应急路建设3快速推进。煤气新厂二期储柜、制气装置已经完工。香海热电厂二期1号机组投入运营。凌水河污水处理厂竣工投产，马栏河等3座污水处理厂建设进展顺利。梭鱼湾、砬夏河综合整治工程全面完成。中心城区生活垃圾应急处置工程投入使用，城市生活垃圾焚烧厂建设加快。完成煤气管网改造21.3公里，新建煤气主干线22.7公里；分别完成供水管网、排水管网改造75公里和30公里；改造城市二次加压泵站182处；改造城市居民室内旧管网5万户；解决城市居民用水困难8.7万户；新增供热面积410万平方米。2006年，大连国际航运中心建设取得重大进展。大窑湾保税港区申办成功。港口基础设施建设全面推进，全年实施建设项目48项，完成投资72亿元，新增生产泊位23个、年吞吐能力5000万吨。我国最大的汽车物流码头——大连汽车码头建成投产。大连湾通用杂货泊位完工航道改扩建工程竣工通航。大窑湾二、三期6个泊位建设和北岸开发进展顺利。长兴岛公共港区3个通用泊位建设步伐加快。金窑铁路复线竣工通车，烟大铁路轮渡试运营，长兴岛铁路和铁路集装箱中心站建设项目启动，土羊高速公路、大窑湾疏港高速公路、沈大与丹大高速公路连接线、大庄高速公路西段等主体工程基本完工。大连机场航线总数达到119条，其中国内航线76条，国际和特别行政区航线43条；与15个国家、90个国内外城市通航，其中国际、特别行政区通航城市36个。4、人口稳步小幅增长，人民生活水平不断提高2001年～2006年大连户籍人口总数分别为554.6、557.93、560.16、561.6、565.3、572.1万人，人口稳步小幅增长。2006年末比年初净增长6.8万人，增长1.19%；人口城镇化率为57.5%，同比增长1.3个百分点；自然增长减少0.04‰，人口增长的主导因素为机械人口增长。2001年～2006年间，大连居民生活水平稳步提高。全市年人均可支配收入不断增长，平均年增长13.33%，年人均消费性支出逐年增大，平均年增长10.29%。2006年大连人均可支配收入为13350元，涨幅11.31%，人均消费性支出为10534元，增长5.38%，城市居民家庭恩格尔系数39.9%，农村居民家庭恩格尔系数39.8%。可支配收入和消费性支出的增加反映了大连居民有着较强的消费能力。1600014000120001000080006000400020000200120022003200420052006人均可支配收入（元）741882009101103781199413350人均消费支出（元）6512711877608672999610534数据来源：大连统计公报5、小结大连市GDP连续六年涨幅保持10%以上，经济正处于第二产业向第三产业加速转移阶段，基础设施发展迅速，人均可支配收入不断提高，整体经济态势良好。随着“十一五”大连国际航运中心建设进程的加快，临港产业的发展，大连市经济发展动力强劲，已经步入了成熟、快速的发展阶段。4（二）城市发展规划研究1、功能布局按照“西拓北进”的思路，把大连城区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。“两城”即大连主城区与大连新市区，“三星”即庄河市、瓦房店市和普兰店市三个卫星城。主城区由中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和旅顺口区组成。把甘井子区的农村部分和旅顺口区纳入主城区，与老市区融为一体。新市区由开发区、金州区、保税区、出口加工区、金石滩旅游度假区、“双D港”、大窑湾港区组成。主城区与新市区通过快速路和快轨连接，形成相互连通的双城格局。主城区功能定位为行政文化中心、中央商务区和现代产业区。旅顺口区纳入主城区，其功能定位是旅游名胜区、临港产业区、高新技术产业区和大学城。新市区功能定位为技术先进的工业基地、高新技术产业基地、现代物流基地和主要口岸。三个卫星城功能定位为资金技术密集和劳动密集型的工业加工区、现代农业产业区和特色旅游区。52、城市未来发展方向2.1主城区“西拓北进”（1）北进：甘井子区是主城区“西拓北进”的重点开发区域。甘井子区将在统一规划的指导下，加快城市基础设施建设，全面提升城市化水平。调整优化产业结构，大力发展与主城区相适应的高新技术、现代物流、软件和信息服务、教育培训等现代产业。加大生态环境的修复整治力度，完成北部工业区的搬迁改造，建成西郊森林公园，改善城市中心区的生态环境。（2）西拓：旅顺口区是主城区"西拓"的延伸区，旅顺口区将按照"现代产业、历史名城、旅游胜地"的定位，保护好旅顺特有的历史文脉、城市景观、滨海风光和森林植被。集中开发建设旅顺开发区、双岛湾、高新园区和大学城。区内的农业将加快向工厂化、设施化的都市型农业、循环农业转型。2.2城市“北进”金州区是城市“北进”的重点区域，也是新城区的重要组成部分，将根据城市总体规划要求，调整经济与人口布局，推进功能区开发，提升产业结构，加快基础设施配套建设。重点发展以精品钢材、装备制造、电子为主体的临海、临港工业，成为跨国公司产业转移、城市企业搬迁改造和产业拓展的主要承接地。开发建设好金州湾。尽快实现生产方式和生活方式的转变，主动与新城区发