20092009年房地产市场展望年房地产市场展望观典行销第一部分第一部分经济环境经济环境国际经济形势中国经济形势长春经济形势第二部分第二部分房地产市场环境房地产市场环境【目录】【目录】中国房地产市场走向长春房地产市场走向第三部分第三部分长春长春20092009年市场思考年市场思考中国09年房地产市场走势长春09年房地产市场走势【前言】【前言】房地产的一切来源于市场，最终也要归于市场。对市场房地产的一切来源于市场，最终也要归于市场。对市场的研究无疑是项目成败的关键。今年的房地产市场可谓的研究无疑是项目成败的关键。今年的房地产市场可谓多事之秋，银根紧缩，市场观望，成交下降，一线城市多事之秋，银根紧缩，市场观望，成交下降，一线城市价格下降，这一切的一切仿佛都预示着房地产市场正在价格下降，这一切的一切仿佛都预示着房地产市场正在经历一次盘整与变革。经历一次盘整与变革。第一部分第一部分经济环境经济环境国际经济形势中国经济形势长春经济形势国际经济形势国际经济形势一、国际经济大势金融风暴席卷全球，国际金融业正面临百年一遇的危机!国际经济形势二、金融危机简述美国次级房贷流程债券的评估价格下跌高级别流动性强风险低，收益低）O按期交房贷CD保险公司等保险公司等（出售资产抵押债券MBS证金融机构凭金融机构务债保担金资普通居民供普通居民次级抵押贷款公司提次级抵押贷款公司投资银行投资银行提供资金担保债提供租房贷款务提供贷款现金凭证（对冲基金对冲基金房市不景气，CDO不能按时交房贷低级别流动性弱）风险高，收益高抵押资金价值缩水，产生危机国际经济形势美国次级贷款危机的多米诺骨牌效应房地产泡沫破灭市场下滑次信贷客户违约率上升投资银行面临大量坏账源头市场货币流通性迟缓美国次贷危机各国基金套利交易平仓股市下跌投资者信心不足银行业出现挤兑银行破产（员工失业）普通投资者损失消费品销售减少国际经济形势美国次贷危机对世界的骨牌效应其他国际银行对美国投资银行的投资损失世界经济动荡美国作为世界经济中心对世界经济的辐射作用美国经济衰退的预期对投资者的影响全球股市大跌各国出现不同程度的经济萎缩国际经济形势三、全球对金融危机的应对美国批准7000亿美元救市7国峰会研讨救市对策用一切可用手段救市全球救市欧洲推出2万亿美元救市计划德法等国纷纷批准大额就是资金（百亿千亿记）欧洲各国为保大银行不倒已纷纷以控股形式注资英国和瑞士央行宣布将无限额注资救市国际经济形势四、目前效果投资者对救市信心不足投资者仍在观望美国7000亿救市计划批准后美国股市依然大跌各国纷纷出台救市计划但各国股市依然下跌美欧联手救市的一系列政策出台股市少有回暖国际经济形势五、金融风暴对实体经济的影响美联储前主席格林斯潘曾表示，他不相信百年一遇的金融风暴，对实体经济不产生影响。金融危机投资减少货币流通缓慢社会消费减少普通投资者损失制造业等实体经济贷款困难各国对本国经济增长均开始向下修正！国际经济形势六、金融风暴对中国楼市的影响?一直“做多”中国房地产市场的外资近期发生异动，多家海外投资机构欲转让手中物业的消息令市场臆测纷纷。对于在低迷中艰难前行的中国楼市而言，外资抛售的影响还不至于太严重，但市场信心可能会受到干扰。小结：全球正处在一个经济衰退期，格林斯潘曾指出，如经济衰退持续到明年，那经济下滑的程度或将超过01年、90年。但亚洲的需求或对经济衰退有一定的抑制作用。自从中国加入WTO与国际的连动性日益增加。虽在此波金融危机中中国银行实质所受影有限，外加中国有着强大的外汇储备可以抵御此波的国际金融危机，但在对外国际贸易顺差的缩小及对国际贸易的成长减缓也间接影响着国内以贸易为主的部份产业。由其整个国际金融风暴的袭卷所影响的心理层面更大于实质面，也让更多的国内消费者对未来的经济发展处于观望状态。尤其房地产一个被号称为内需的火车头工业，也难以抵挡此波国际金融风暴的洪流。就整个国际经济景气发展目前是持续的走入衰败期，部分国内外经济学者预估要使全球国际经济发展驱于平稳至少要花三到五年的周期，而中国的经济被评为有可能最快摆脱此轮金融风暴的国家之一。中国经济形势中国经济形势一、经济大势出口减少，内需稳定，金融政策开始松绑，股市下滑(零八年中国股市全球下滑第一)，经济放缓，通胀降低！(通货膨胀得到初期的控制)中国经济形势一、经济大势1、国内生产总值2007年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%。分产业看，第一产业增加值28910亿元，增长3.7%；第二产业增加值121381亿元，增长13.4%；第三产业增加值96328亿元，增长11.4%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.7%，与上年持平；第二产业增加值比重为49.2%，上升0.3个百分点；第三产业增加值比重为39.1%，下降0.3个百分点。分季度看，一季度增长11.1%，二季度增长11.9%，三季度增长11.5%，四季度增长11.2%。2008年全年预计增长10.1%中国经济形势一、经济大势2、居民消费价格涨幅度居民消费价格比上年上涨4.8%，其中食品价格上涨12.3%。商品零售价格上涨3.8%。固定资产投资价格上涨3.9%。工业品出厂价格上涨3.1%，其中生产资料价格上涨3.2%，生活资料价格上涨2.8%。原材料、燃料、动力购进价格上涨4.4%。农产品生产价格上涨18.5%。70个大中城市房屋销售价格上涨7.6%，其中新建商品住宅价格上涨8.2%，二手住宅价格上涨7.4%；房屋租赁价格上涨2.6%。中国经济形势2003-2008年上半年国家外汇储备亿美元2000018088.28一、经济大势180001600015282140003、外汇储备与税收12000106631000081898000609960004033年末国家外汇储备15282亿美元，40002000比上年末增加4619亿美元。年末人0民币汇率为1美元兑7.3046元人民200320042005200620072008.06币，比上年末升值6.9%。全年税收收入49449亿元（不包括关税、耕地占用税和契税），比上年增加11813亿元，增长31.4%。中国经济形势一、经济大势4、粮食产量及其增长速度全年粮食种植面积10553万公顷，比上年增加70万公顷；棉花种植面积559万公顷，增加7万公顷；油料种植面积1094万公顷，减少60万公顷；糖料种植面积167万公顷，增加10万公顷。　　全年粮食产量50150万吨，比上年增加350万吨，增产0.7%，其中，夏粮产量11534万吨，增产1.3%；早稻产量3196万吨，增产0.3%；秋粮产量35420万吨，增产0.6%。中国经济形势一、经济大势5、工业增加值及增长速度全年规模以上工业中，煤炭开采和洗选业增加值比上年增长18.1%，石油和天然气开采业增长3.9%，纺织业增长16.2%，农副食品加工业增长16.9%，通用设备制造业增长24.2%，交通运输设备制造业增长26.2%，通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长18.0%，电气机械及器材制造业增长21.5%。6大高耗能行业比上年增长18.9%，其中，非金属矿物制品业增长24.7%，黑色金属冶炼及压延加工业增长21.4%，化学原料及化学制品制造业增长21.0%，有色金属冶炼及压延加工业增长17.8%，电力热力的生产和供应业增长13.8%，石油加工炼焦及核燃料加工业增长13.4%。高技术产业增加值比上年增长17.8%。中国经济形势一、经济大势6、固定资产投资及其增长速度　全年全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%。分城乡看，城镇投资117414亿元，增长25.8%；农村投资19825亿元，增长19.2%。分地区看，东部地区投资72314亿元，比上年增长19.9%；中部地区34283亿元，增长33.3%；西部地区28194亿元，增长28.2%。全年房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅69104万平方米，增长24.7%。中国经济形势一、经济大势7、固定资产投资及其增长速度在限额以上批发和零售业零售额中，粮油类零售额比上年增长38.3%，肉禽蛋类增长40.9%，服装类增长28.7%，汽车类增长36.9%，石油及制品类增长20.5%，日用品类增长26.5%，文化办公用品类增长22.6%，通讯器材类增长8.8%，家用电器和音像器材类增长23.4%，建筑及装潢材料类增长43.6%，家具类增长43.2%，化妆品类增长26.3%，金银珠宝类增长41.7%，中西药品类增长25.1%。2008年1-7月房地产开发投15883亿元，同比增长30.9%，增速维持高位。中国经济形势一、经济大势8、进出口总额及增长速度全年货物进出口总额21738亿美元，比上年增长23.5%。其中，货物出口12180亿美元，增长25.7%；货物进口9558亿美元，增长20.8%。出口大于进口2622亿美元，比上年增加847亿美元。全年非金融领域新批外商直接投资企业37871家，比上年减少8.7%。实际使用外商直接投资金额748亿美元，增长13.6%。其中，制造业占54.7%；房地产业占22.9%；租赁和商务服务业占5.4%；批发和零售业占3.6%；交通运输、仓储和邮政业占2.7%。2008年上半年，中国累计贸易顺差为990.3亿美元，同比下降11.8%，净减少132.1亿美元。其中，6月份当月贸易顺差213.5亿美元，同比下降20.6%，净减少55.4亿美元。中国经济形势中国经济基本面依然良好1