指南针--2008年秋季房交会报告1.概述2008年秋季房交会于10月17日-10月20日在世界博览广场盛大举行。本次房交会由大连市房屋交易大会组委会主办、大连北方国际展览有限公司承办，参展企业共97家，其中商品房参展企业65家，参展楼盘74个。从参展企业的数量和参展楼盘的个数来看，本届秋展与今年夏展相比分别下降了9.7%和2.6%，而与去年秋展相比则下降幅度更大，分别为21.7%和24.5%，秋展本应是开发商必争的领地，而此次秋展众多开发商在市场环境及资金问题影响下望而退步。1.1参展企业情况本次参展的65家开发商大连本地的公司占93.8%，外地的开发商仅占6.2%，其中包括海南的宝名置业有限公司。二手房有6家企业参展，仅比夏展时多一家；另有包括平面、网络、报纸、杂志等16家媒体参展报道宣传本次展会；装饰装修等辅助企业10家，相比夏展明显增多；而本次没有金融机构单独参展，相对地，跟随项目来到展会的银行有所增加。2.参展项目信息2.1区域分析从区域楼盘分布来看，甘井子区参展楼盘最多，占比达到36.5%，该区域竞争相对激励，而中心三区此次秋展参展项目达到26个，占35.2%，与夏展相比增长44.4%，反映出在目前市场环境中，中低端产品受影响相对较大。新城区参展项目共计19个，相比夏展减少24%。结合目前市场投资需求抑制之时，海南和长兴岛两个极具投资价值的产品已开始抢滩大连市场，大连市场投资需求未来是否会出现分流？从参展楼盘的状态分析，本次秋季房展会74个楼盘中形象展示楼盘30个，占参展楼盘总数的40.5%，在售楼盘共41个，占参展楼盘总数的55.4%，尾盘项目3个，仅占参展楼盘总数的4%。在售项目除甘区外，多以大开发商为主，也发映出大开发商对于企业的形象宣传更为重视。2.2供应量分析2.2.1未来供应量从本次参展楼盘来看，大连未来仍有1126.30万平的供应量，商品房住宅共计89535套，其中展示供应量为536.09万平，共计35388套，在售项目存量为590.22万平，共计54147套。未来供应主力主要在甘井子区域，达到405.6万平，共计37598套，占比36%。开发区和金州区未来供应量压过旅顺，反之开发区和金州区此次参展项目相对旅顺较少，此次两个区域参展项目中大体量项目较多，供应量分别为309.1万平和142.62万平。2.2.208年前预计入市供应量在参展楼盘中，年内即将推出的商品房预计126.61万平，共计9019套左右，主要集中在沙河口，甘井子，旅顺三个区域。分别占24.7%，40.5%和29.5%；三个区域也是展会中参展楼盘个数的前三名，其它区域也有大体量项目，但08年内的供应量相对有限，一方面是因市场环境影响推迟开盘时间，另一方面是目前市场环境下各楼盘开盘较为谨慎，放量相对有限。2.2.3展示项目楼盘预计开盘时间统计根据统计，秋展中的展示项目有5个即将于本月开盘，项目散乱分布于市内四区和新城区。预计09年开盘的项目最多，占了总展示项目的43%，其参加秋展的目的是形象宣传，同时为开盘积累一定量客户；其次是今年11月开盘的项目，占了27%，而08年年内即将开盘的项目占57%，可见多数楼盘打算借助展会后的“余威”趁机推盘，为08年做最后一次努力。2.3按产品分析2.3.1项目类型分析本次房交会参展项目仍然以住宅为主，数量达66个，约占所有参展项目的90%，另有公寓项目5个，约占项目总体的6.8%，商业项目只有2个，约占项目总体的2.7%。本届展会没有写字间和别墅项目参展，住宅项目多属于混合形式，主要以住宅和公寓混合为主，还有少数与别墅混合的住宅项目。2.3.2面积区间分析本次秋展参展在售房源共计14326套，环比上届展会增加31.5%。参展房源主要以81-100平为主，占比为28.5%，但与夏展相比占比有所减少，121平以上房源占比大幅增加，占比环比上升184.4%，其它60平以下、60-80平、101-120平分别占比为：13.6%、19%、17.1%。2.3.3套型分析参展房源以两室为主，占比为45.1%，其次为三室户型，占比为28.8%，一室和三室以上户型占比相对较小，分别为15.8%、9.7%，别墅房源占比极少，占比只有0.5%，与上届夏展相比，虽然市场中两室户型仍然是主流，但比重环比有所减少，而三室以上（包含三室）的房源本届秋展有所增。2.4按价位分析本次秋展参展楼盘73个，其中有43个楼盘在售，从价格上来看（已经公布价格的楼盘），本次展会均价在8000元/平以下的楼盘有21个，占比为48.8%，8000元/平以上的楼盘有22个，占比为51.2%，与上届展会相比8000元/平以上的楼盘数量有所增加。分区域来看，中心四区除甘井子区还可以找到均价8000元/平以下的楼盘外，其它三区的楼盘均价都在8000元/平以上，其中中山沙河两区仍然是高端楼盘比较集中的区域。周边城区楼盘均价基本都在8000元/平以下，但旅顺、开发区有个别项目均价在8000元/平以上，多定位高端，建筑类型以别墅公寓为主。3.消费者心理描述“指南针营销策划机构”通过对本次参加房交会的消费者进行随机抽样调查300组客户，经汇总筛选有效样本213组。3.1参展人群年龄：同以往展会一样，本次展会参展人群仍旧呈现两极化结构，即老年人和年轻人占据主力，其中年轻人比例略大。刚性需求以年轻人婚房为支撑，这是年轻人占据展会大比例的根本原因，改善性需求在年龄结构上分布于30-50岁的年龄段，这两个是展会期间项目重点关注人群。此外，因为业内从业人员年龄的年轻化及老年人借展会之机捡取废纸搞点副业也是形成两极化的一定原因。从本次展会来看，这种现象并无改变。因此，我们的展会调研问卷的受访者主要集中在年轻人和中年人上。3.2对产品心理3.1.1主城区“老大”地位不可动摇据指南针营销策划机构分析：沙河口区由于区位内人群构成中年轻工作者较多，考虑到工作便捷等因素，选择区域内置业的年轻人较多，依然是最受消费者欢迎的购房区域，占比达到29.1%，但由于区域价位自下半年以来一直处于高位运行，领跑大连楼市，导致其受欢迎程度略有降低，比重相对夏展小幅下降；甘井子区由于价位优势，受众人群较广，占比25.8%，目前市场状况下，价位优势越发突出，因此甘井子区受欢迎程度进一步提升，比重相对夏展小幅上涨；中心城区占比高达84.5%，新城区中开发区、旅顺受欢迎程度相对较高，成熟配套、保值增值能力、交通便利、老城区情节等诸多原因使得主城区住宅仍旧受到追捧，新城区住宅应该考虑缩小与主城区楼盘的这种差异化，并力争扩大价格优势；最近的高度活跃以及位置与主城区相对较近等优势使开发区、旅顺较受欢迎。3.1.2半数以上选择60-100面积区间据指南针营销策划机构分析：相对以往展会，中小户型由于总房款较低仍旧是大多数人的选择，60-100平的面积区间占比达到57.3%，60平以下的小户型比重相对夏展略有下降，降幅为3.5个百分点，而100平以上的大户型比例较夏展上浮10.5%，涨幅较大。原因如下：由于中小户型产品供应放量较大，尤其是限价房和经济适用房等，消化了一部分中小户型需求，大户型产品变得更加稀缺；受房价理性回调影响，消费者选择空间增大，对面积和功能都有了更高的要求；大面积对总房款的约束作用仍旧明显，面积区间自80平以上与受欢迎程度呈现反比递减，200平以上的需求几乎无。3.1.34000-8000元/平方米为最能接受区间据指南针营销策划机构分析：4000-8000元/平方米的单价水平最能为消费者接受，占比达到80%，对比往届的展会调研数据并无明显变化，消费者对价位的心理预期仍旧集中在这一价格段。接受4000元/平方米以下价格段的消费者比重略有提升，10000元/平方米以上的价位接受程度约有1个百分点的下降，整体价位水平向下行区间收缩，看跌预期仍旧普遍存在。3.1.4预期总房款主要需求空间为30-60万据指南针营销策划机构分析：30-60万的预期总房款占比达到67.1%，代表着当前市场上消费者的普遍购买力水平，对比夏展，80万以上的总房款预期出现明显波动，80-100万的预期占比降幅达到7个百分点，100-120万的预期占比涨幅将近4个百分点，高端需求受市场调整期影响相对较小，伴随着最近高端楼盘的活跃其需求承受力有所上升，但仍旧受到市场环境及本身实际购买能力的制约，120万以上的总房款需求没有明显变化。3.2对市场心理3.2.1回调仍旧是决定是否出手的决定性考虑因素据指南针营销策划机构分析：短期内不考虑出手，认为房价还没下调到位的消费者接近50%，代表着目前市场上主流观望态势，即回调仍旧是决定是否出手的决定性考虑因素，但短期内即使大打折扣也不考虑购买的消费者比重也有1\4，可见，消费者对市场的情绪一定程度上存在，政府适当的政策引导和调整十分有必要，将近30%的受访者表示即可出手，这些人当中刚性需求和高端需求占比较大，也是目前市场上的成交主要支撑人群。3.2.2刚性需求与改善性需求并驾齐驱据指南针营销策划机构分析：本次展会为婚房等原因置业的消费者占42.72%，，可见短期内年轻的刚性需求仍然是市场主力。而比刚性需求更多的是改善性需求的存在，占总体的44.13%，这与实际市场销售情况形成鲜明对比。根据先期调研资料显示，市场上形成购买的主要是婚房类刚性需求，即大量改善性需求并非消失，而是暂时未得到释放，观望情绪在改善类需求中尤为突出。和市场一致的是投资类需求占比最少，占总体13.15%。由此看出，目前市场需求仍是刚性需求与改善性需求并驾齐驱。3.2.3半数消费者认为09年会触底据指南针营销策划机构分析：对于大连楼市价格何时会触底，53.05