2008年沈阳房地产市场总结系列报告报告目录1前言2市场综述篇3开发投资篇4商品房供销篇5商品房价格篇6后市展望篇2008年沈阳房地产市场总结系列报告之前言1沈阳市房地产市场整体概述沈阳是个有着800万常住人口和200万左右外来人口的省会城市，是全国最大的工业城市，是整个东北地区政治、经济、文化、交通的中心。整个东北区域的房地产市场的中心就在沈阳。振兴东北的政策，对房地产行业的发展提供了难得的契机，使得沈阳房地产市场充满了诱人的魅力，成为一线房地产品牌的新宠。近年来，国内外许多有实力的知名房地产开发商落户沈阳。为了在沈阳持续发展，他们大手笔、大投入在沈阳摆开了“地产豪门盛宴”。从沈阳房地产市场发展状况来看，沈阳的楼市处于平稳健康的发展时期，市场良好，发展潜力巨大。近年来，随着国家住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施以及沈阳城市建设步伐的加快，沈阳市房地产市场呈现出投资高速增长，市场成交活跃，价格不断攀升的发展态势。现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。在这种背景下，在现有的规模基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，从分析入手，对沈阳市房地产业的现状、特点以及发展潜力和制约因素进行剖析，以满足领导的决策需要，促进本企业在房地产市场的投资与收益的发展。2沈阳市房地产市场的发展现状(1)目前沈阳市房地产开发投资增速较快，2008年1月统计结果显示,累计投资额同比增长近40%；新开工项目和面积同比增幅较大，项目数量和面积同比增幅均在25%以上；房地产开发“大盘”项目较多,其中20万平方米的项目有54项，并逐渐成为房地产开发的主导力量；项目开发周期缩短,开发速度加快,年初确定的17项房地产重点项目，已有“沈阳国际饭店”、“万科城”、“沈阳温州城”等9个项目开工建设，还有4个项目将于近日开工。(2)房地产开发投资规模不断扩大，住宅的主导地位进一步加强。2007年下半年里，赴沈投资的外地房产商超过20家,所开发的楼盘占沈阳新兴项目的56%,一半以上还都是大盘,累计规划占地534万平方米,累计建面872万平方米,较06年同期上涨15%,创下新高.全部投资当中,商品住宅占主导地位.碧桂圆,奥园,新世界、金地、兄弟、远洋等实力雄厚的开发商也纷纷携巨资在沈阳攻城掠地,碧桂园(2007.HK)今年4月在香港上市,在香港上市地产股中仅次于李嘉诚的和记黄埔和郭炳湘的新鸿基，位列第三。其新增有关地块主要集中在沈阳，上市后首先将沈阳锁定为异地发展的重点。碧桂园此次在沈阳取得的四地块总面积超过12000亩,分布在沈阳城南,浦河,沈北等4个区域,其中沈阳沈北新区拿2000多亩土地，是以居住为主体、辅以商业的混合型用地，地块前期工作已经完成并进入开发建设阶段。仅仅在香港主板挂牌一个星期，中国奥园(3883.HK)便传出其在东北沈阳圈地的消息。奥园此番购得地块位于辽宁省沈阳市东陵区，所占地面积约5866667平方米，预期建筑面积(包括可销售及不可销售)约976万平方米。房地产业龙头企业万科集团1993年8月便进入沈阳成立全资子公司,2007年内的数月又在沈阳新增土地4万余亩.值得注意的是，奥园集团保持了其地价拿地的一贯作风。据其透露沈阳地块的土地成本仅为483元/平方米。然而与“廉价土地之王”碧桂园(2007.HK)相比，奥园似乎仍难以抗衡。碧桂园2007年中报披露，其集团的平均土地成本约占楼盘售价的7.4%，平均楼面地价每平方米不超过200元。(3)沈阳土地储备充足,地价合理.多年的老工业基地改造时间并不是很长,使得沈阳较其他国内重点大中城市的土地存有量要仍然高出很多.2008年沈阳房地产市场总结系列报告之市场综述篇12007年沈阳市房地产市场运行特点分析(1)商品住宅市场持续活跃，成交量创本年度新高2007年我市商品住宅市场呈现出供需两旺的景象。12月份，我市商品住宅实际登记销售198.48万平方米，与上个月相比大幅上涨了195.62％，比去年同期增长了36.94％，创下了我市本年商品住宅月度成交面积的新高。除了房交会优惠政策的促进作用外，我市商品住宅供应结构的逐步优化以及市民收入水平的不断提高也成为商品住宅市场日益活跃的主要因素。(2)存量住宅市场交易量继续增长，但增长幅度小于商品住宅我市存量住宅市场交易量也创下了往年的新高，但增长幅度要小于商品住宅市场。2007年12月份，我市存量住宅成交57.87万平方米，较上个月上涨了3.78％，与上年同期相比上涨了45.88％。房产“夜市”的举办，以及8月份开始征收存量住宅转让过程中的个人所得税的政策使得存量住宅出现集中成交现象，分流了我市一部分存量住宅的成交，导致本月我市存量住宅的成交量与前几个月相比没有出现大幅度的变化，但与去年同期相比，我市存量住宅的成交量仍有较明显的增长，可见我市今年的存量住宅市场仍比较活跃。(3)商品住宅和存量住宅成交均价都呈现出稳中有升的态势在国家宏观调控政策的积极引导下，我市的房地产价格继续保持着平稳的态势。2008年1-2月份，我市商品住宅销售均价为4350元/平方米，比上个月微幅上涨了0.96％；存量住宅成交均价为3900元/平方米，比上个月小幅上涨了1.86％。目前我市商品住宅的成交热点在二环附近的区域，由于二环附近项目的销售单价相对较低，平衡了部分区域房价较高的情况，使得我市的商品住宅总体成交均价始终保持着比较平稳的走势。(4)供应结构的宏观调控效果显现，我市商品住宅户均成交面积大幅度减小遵循着“国六条”宏观政策的指引，我市开始对商品住宅的供应结构进行调控，加大了90平方米以下中小户型的市场供应比重，经过几个月的市场调整，我市商品住宅的供应结构逐步趋于合理，需求结构也随之改善。2008年1-2月份，我市商品住宅的户均成交面积为88.70平方米，较上个月大幅减少了8.67平方米，这是今年我市商品住宅的户均成交面积首次低于90平方米。我市对中小户型商品住宅的供应结构调整以及购房需求引导已经初见成效。(5)我市房地产投资规模不断扩大，房地产投资占固定资产投资比例合理沈阳市统计局数据显示，2007年-2008年2月份我市房地产开发规模较去年同期出现大幅增长，增长了30.2个百分点，我市房地产投资规模正在进一步扩大。今年1-2月，我市房地产投资占固定资产投资的比重为30.07%，目前这一比例比较合理(6)商品房入市量与销售量继续增长，市场需求量旺盛2007年-2008年2月份，我市商品房市场持续活跃，商品房的入市量和销售量较去年同期均出现较大幅度的增长，我市全年商品房批准入市面积1257.26万平方米，同比增长37.22个百分点。商品房登记销售面积1107.21万平方米，同比增长15.26个百分点。目前，我市房地产市场上呈现出供需两旺的良好态势。(7)我市商品住宅销售结构不断优化，供给结构基本合理2007年-2008年2月份我市商品住宅户均供给面积为89.77平方米，比2006年减少7.4平方米，我市商品住宅的供给结构正趋于合理化，有效落实了国家的宏观调控政策。另外，2007年-2008年2月份我市商品住宅户均成交面积为92.88，比2006年减少6.83平方米，商品住宅销售结构正在不断优化。另外，从不同套型、不同价位商品住宅销售结构看，中低价位、中小户型的商品住宅是我市房地产市场的主流需求类型。(8)商品住宅成交热点区域向郊区化转移随着于洪区、东陵区和沈北新区迅速发展，加大了我市房地产市场郊区城市化建设的进程，2007年我市楼盘热销区域已经向郊区转移。由于市中心较高的房价及土地资源的稀缺，二环外区域逐渐成为我市商品住宅销售的热点。(10)我市房地产价格保持稳定2007年-2008年2月份我市商品房销售均价为4020元/平方米，比去年同期微幅上涨6.61个百分点；其中商品住宅销售均价为3622元/平方米，比去年同期增长8.60个百分点。我市存量房成交均价为3180元/平方米，比去年同期上涨8.3个百分点；其中存量住宅成交均价为2980元/平方米，比去年同期上涨7.9个百分点。由此可见，我市商品房市场和存量房市场成交均价均处于稳中有升的运行态势2需要关注的因素(1)大户型商品住宅的销售压力较大随着我市商品住宅供应结构的调整，大户型的供应比重日益减少，从目前来看，我市144平方米以上的商品住宅每月的供应比重均保持在10％之内。由于大户型项目一般销售单价较高，而目前市场上的购房者以工薪阶层为主，因此大户型的销售压力不断加大。截至2008年2月末，我市累计可售的144平方米以上的商品住宅为114.07万平方米，而2006年我市平均每月销售的144平方米以上的商品住宅为8.87万平方米，以目前的销售速度，现有可售的大户型需要13个月才能消化完毕，远远长于中小户型的销售周期，我市大户型商品住宅的供应情况需要依照市场需求状况做进一步的调整。(2)商品住宅与存量住宅市场交易量之比上升3月份，我市存量住宅总体走势较为平稳，但市场活跃程度明显不如商品住宅市场，商品住宅与存量住宅市场交易量之比呈上升趋势，由2008年1月份的1.2：1上升为3.43：1。一方面由于对存量住宅采取了征收营业税和个人所得税的政策，我市存量住宅的入市量较前几个月明显减少；另一方面商品住宅供应结构的不断优化，使得部分存量住宅的消费需求流向商品住宅市场。商品住宅与存量住宅市场交易量之比的上升将对我市房地产市场的健康发展以及市场结构的完善性产生一定的影响。2008年沈阳房地产市场总结系列报告之开发投资篇市统计局发布的数据表明，2007年1-12月份，全市房地产