沈阳市房地产市场报告1一、沈阳概况沈阳是中国东北地区经济、文化、交通、金融和商业中心，辽宁省省会，行政区划上辖有一市九区三县，总面积12980平方公里，总人口667万，其中，市镇人口568万。沈阳房地产市场的重点开发区域主要分布在以沈河区、和平区、皇姑区、铁西新区大东区、东陵区、于洪区和浑南新区组成的市内八区，市内八区除沈河区商品房价格在5000元以上外，其它区域域商品房价格基本在3100-3900元不等。而其它郊县区域，商品房开发规模和价格差距较大，如辽中县、法库县，商品房销售价格不足千元而苏家屯区和新城子区则在2200-2500元左右。2二、房地产市场1、开发投资情况从2002年到2004年沈阳房地产开发投资呈现高速增长态势，其中2004年投资增幅达到了93.2%，几乎翻了一翻，但2005年在国家宏观调控因素的影响下，房地产开发投资增幅明显下降，2006年投资增幅虽然有所回升，但与往年相比仍然处于一个较低的增长水平，见下图：2002-2006沈阳市房地产开发投资情况单位:亿元64093.2%100.0%56080.0%480413.57538.2940060.0%48.6%52.8%342.632040.0%240177.330.2%160116.120.0%8020.7%00.0%2002年2003年2004年2005年2006年开发投资额增幅指标名称2005年同比（%）2006年同比（%）房屋施工面积（万㎡）3102↑10.63456.0↑11.4商品住宅施工面积（万㎡）2438.3↑22.32661.5↑9.2房屋新开工面积（万㎡）1308.7↑5.31463.6↑11.8商品住宅新开工面积（万㎡）1123.9↑25.11253.6↑11.5房屋竣工面积（万㎡）1057.7↑31.21185.3↑12.1商品住宅竣工面积（万㎡）927.7↑29.41015.3↑9.5分析：从近来年沈阳房地产的开发投资增幅的走势可以看到，沈阳房地产的开发情况经历了由高速增长到低速回落的转折过程，而这个转折的重要节点就是2005年的宏观调控，由此可见宏观调控对沈阳的房地产市场起着重要的主导作用。进入2006年沈阳房屋施工、竣工以及新开发面积都呈现出10%左右的平稳增长（见下表），与2005年相比整体呈下降趋势，这显示了沈阳房地产市场从一个高速发展阶段进入了3一个调整缓冲阶段。2、商品房供应与销售2.1、商品房供求分析⑴、历年商品房供求走势从历年沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势看，除2005年外，其它各年上市面积都大于销售面积，其中2006年沈阳市商品房供销比为1.14：1，这一比例与2005年（0.95：1）相比略有增长，房地产市场呈现供略过于求的态势，见下图：沈阳市商品房上市量与销售量年度对比走势图⑵、2006年商品房供求基本情况2006年沈阳市商品房共批准预售面积1257.26万平方米，同比增长37.22%；其中商品住宅批准预售面积1059.25万平方米，同比增长54.84%。全年商品房实际登记销售面积1107.12万平方米，同比增长15.26%；其中商品住宅实际登记销售面积983.68万平方米，同比增长14.34%。2006年沈阳市商品房年度成交均价为3420元/平方米，比去年同期小幅增长2.61%；其中商品住宅年度成交均价为3222元/平方米，比去年同期增长3.60%，详见下表：2006年沈阳市商品房供求基本情况表商品房供求基本情况表商品房同比增长商品住宅同比增长（%）（%）批准预售面积（万平方米）1257.26↑37.221059.25↑54.84实际登记销售面积(万平方米）1107.12↑15.26983.68↑14.34其现售面积193.71↑2.88157.33↑4.89中4预售面积913.41↑18.28826.35↑16.33平均销售价格（元/平方米）3420↑2.613222↑3.602.2、商品房销售结构分析近两年来，沈阳市商品房销售结构不断优化。2006年沈阳市商品房户均成交面积91.99平方米，比2005年减少4.77平方米。商品住宅户均成交面积92.88平方米，比2005年减少6.83平方米，商品住宅户均供应面积为89.77平方米，比去年减少5.6平方米。由下图商品住宅户均成交面积与户均供应面积季度对比图看，2006年沈阳市各季度商品住宅户均成交面积、户均供应面积较2005年同期均有所减少：沈阳市各季度商品住宅户均成交面积与供应面积对比图120108.76101.0598.6196.1310091.6694.5892.2591.2491.2284.09102.8194.58998087.6287.3893.05604020005-1季度05-2季度05-3季度05-4季度06-1季度06-2季度06-3季度06-4季度单位:万平方米户均成交面积户均供应面积分析：由此可见，2006年沈阳市关于落实加强中小户型普通住宅供给，引导百姓合理消费的“90/70”政策效果作用较为明显，沈阳市商品住宅的供销结构进一步改善。2.3、二手房交易情况分析2006年沈阳市二手房共成交79738套、成交面积620.85万平方米、成交金额135.97亿元，年度交易均价2190元/平方米，依次比2005年增长了4.93%、7.39%、10.92%、3.29%；其中二手住宅共成交75496套、成交面积493.02万平方米、106.56亿元、交易均价2161元/平方米，分别比2005年增长了4.07%、3.11%、9.21%、5.92%。详见下表：2006年沈阳市二手房成交情况表交易基本情况二手房同比增长二手住宅同比增长（%）（%）成交面积（万平方米）620.85↑7.39493.02↑3.11成交金额（亿元）135.97↑10.92106.56↑9.215成交套数（套）79738↑4.9375496↑4.07交易均价（元/平方米）2190↑3.292161↑5.92分析：从历年沈阳市二手房与二手住宅年度成交面积对比图来看，随着沈阳市房地产事业的发展及百姓购房需求的不断旺盛，二手房、二手住宅成交基本上呈逐年增长的态势。2006年由于针对二手房市场高压的宏观调控（个税），使得沈阳市二手房市场成交并未出现新建商品房市场成交高增长的情况，交易量较2005年变化不大，见下图：沈阳市存量房与存量住宅年度成交面积对比图2.4、二三级市场联动分析2006年沈阳市新建商品住宅与二手住宅成交面积比为2.00：1，商品住宅仍然占市场的主导地位。这一比例呈逐年上升的趋势，商品住宅市场占据优势地位，详见下图：6沈阳市商品住宅与存量住宅年度成交面积走势图单位:万平方米1200.002.51000.002800.001.5600.001400.00200.000.50.000200120022003200420052006新建商品住宅187.40361.30433.7706.6869.76983.68二手住宅224.60529.60434.60466.20478.20495.02比例0.851.0711.661.82新建商品住宅二手住宅比例分析：2006年国家对房地产市场进行了有史以来最严厉的调控，由于本轮调控的矛头更多地指向炒房，因此二手住宅市场成交受到了较大的影响，这也是导致2006年沈阳市商品住宅与存量住宅成交面积比走高的一个重要原因。3、房地产供应与销售结构分析3.1、商品房市场供销结构分析⑴、用途结构分析普通住宅占据沈阳市房地产市场的绝对主导地位，其中2006年的成交面积为981.98万平方米，所占总量比重为88.70%。别墅、网点、办公用房及写字楼、车库及其它的成交面积分别为1.69万平方米、70.79万平方米、12.31万平方米、40.35万平方米，所占总量比重依次为0.15%、6.39%、1.11%、3.64%，见下图：2006年沈阳市商品房销售面积比重图（按物业类型）7普通住宅,88.70%办公用房,1.11%车库及其它,3.64%别墅,0.15%网点,6.39%由商品房销售用途结构表显示，2006年沈阳市别墅市场的成交比例较小，与2005年相比波动较大，出现了高比例的负增长态势。可见，国家对于限制别墅类及高档住宅供应的宏观政策作用效果在2006年有了很明显的显现。另外，2006年沈阳市办公用房及写字楼、车库及其它的成交量也比较大，与去年同期相比均出现大幅增长增长幅度分别为61.97%和61.27%。详见下表：2006年沈阳市商品房销售用途结构表项目类别销售面积同比增长销售金额同比增长（万平方（%）(亿元)（%）米）总计1107.12↑15.26378.66↑18.28住宅小计983.68↑14.41316.94↑18.53普通住宅981.98↑15.19316.15↑19.43其别墅1.69↓76.230.79↓70.30中网点70.79↑3.8137.00↑1.62办公用房、写字楼12.31↑61.976.05↑6.89车库及其它40.35↑61.2718.67↑74.813.2、区域结构分析2006年，沈阳市郊区城市化进程加快及房地产市场的迅速发展，商品房的开发区域已逐渐向次城区转移，开发区域主要分布在二环及以外的区域。商品住宅成交的热点区域主要集中在于洪区、铁西新区、大东区和东陵区，成交面积分别为219.10万8平方米、156.20万平方米、130.32万平方米和123.70万平方米，这四个区域成交面积占沈阳市商品住宅市场交易总量的六成左右，详见下表及图：2006年沈阳市商品房与商品住宅成交面积区位分布表区、县（市）面积（万平方米）商品房商品住宅2006年