2007-2008大连房地产全面分析买房，要有大局观，无论是自住还是投资，都要看其未来的发展前景，理性考虑其是否具有升值潜力。除了政府部门的宏观调控政策之外，当地市政、城市规划等部门在近期以及未来几年的"大动作"也是楼盘升值潜力的风向标，城市发展的总趋向往往代表了楼市今后的发展空间。地段升值潜力软件园、英特尔、南关岭、普兰店、长兴岛在不同的地方区域，有不同的行业口岸，并拥有数量相当的与行业密切相关的群体，其中有很多人为了上班方便，都希望在附近选择住房，这样便形成“行业位置”。在大连，高新园区及其周边就有这样的“行业位置”。与高新园区这一高知地段颇为相似的是英特尔周边，9月随着英特尔的正式入驻，其周边楼盘也开始火热起来，“行业位置”现身在即。目前在大连颇具发展前景的地段南关岭绝对可以算上，按规划，以后的南关岭将成为大连又一个主要的交通枢纽，因为南关岭火车站的落成，这里必然会随之发展，城市配套也将愈加完善。新火车站的建设，必将带动南关岭和泉水一带的经济快速发展，同时，也会使这一地区的房屋价格迅速上涨。同在周边区域的普兰店和长兴岛都被认定是未来一片大好的区域。随着大连城市的西拓北进，普兰店的城市功能一点点在变化，尤其是亚洲最大的木材加工工业生态园区——太平工业园区的兴建以及蓬勃发展，普兰店越来越多的与外界接触，也越来越吸引着各地的产业工人。而长兴岛这座过去不为人所熟知的岛屿，也因国电电力计划建设的两台30万千瓦机组的热电厂和河南天瑞集团投资的260万吨大型水泥厂等吸引着国内外投资者关注的目光。城区拓展潜力西山、旅顺、机场新区、金州2006年初，大连市“十一五”规划重点工程、国家4A级城市森林公园——大连西郊森林公园的规划工程的启动、红旗镇政府对西山一带配套公园等设施投资投入的加大，以西山水库一带为核心向西延伸的这一区域的房地产开发的热度直线上升。2007年初，8块挂牌的地块中有7块就分布在西山水库一带。如此大的放量证明此后西山区域也将成为大规模居住区，但是已至8000/m2元的价格，标志着该区域项目中高档次的定位。城市的拓展为大连周边的新城区的角色转换提供了机会，旅顺房地产市场发展的脚步最为迅速。旅顺老城区是大家所熟知的旅顺住区，但随着城区的规划与发展，龙河周围、五一路沿线、水师营、塔河湾、郭水路、大学城等区域都陆续加入住区的队伍。城区拓展的脚步不断加快，旅顺开发区在短短的几年时间内，已经开发了美林西岸、中庚·香海小镇、一品山水、铭熙水岸、麓岛兰湾等十余个楼盘。老铁山、世界和平公园、月亮湾，每一处景致都为这里的潜力增添了砝码。旅顺的商业设施、娱乐休闲场所随着地产市场的壮大增多，居住环境的改善使旅顺在发展中精彩尽现。旅南公交的开通，使得旅顺的居住优势再度体现。在大连，机场新区以其总用地约14.22平方公里的大体量赢得越来越多购房者的关注。该区域规划建设：张前路东北地区——公共设施区，张前路西北地区——产业区，靠南侧山体地区——居住区及生态旅游区。按此规划，未来区内有居住、商业、办公、休闲娱乐、医疗卫生等综合配套功能。金州老城也在“十一五”期间确定了“要按照建设大连新市区的要求，实施城市化战略，加快城乡一体化进程，显著提高城市化质量，构建起大连现代化新市区的基本框架，把金州建成一个‘山海相依、景观优美、生态宜居、高效创新、精致现代、多元和谐’的现代化生态新城区”的总体规划。产品稀缺潜力城市中心、原生美景、绝版产品、特色建筑土地作为一种不可再生的资源，稀缺性决定了其不菲的价值，而根基于土地之上的物业，就显得更加价值连城。在大连，中山区和西岗区一直是大连传统的住宅密集地区。比起新兴的居住区域，老大连人对于解放路沿线和北京街附近都有着挥之不去的浓浓乡情，都想在这里住上一住。这里有便捷的交通、成熟的居住氛围、完善的生活配套，更有着城市发展的点滴痕迹。当环境宜居越来越受到人们认同的时候，大连市内以及周边区域的那些自然环境得天独厚的楼盘就体现出了其与众不同的价值。星海湾及位于塔河湾的蓝湾和西城故事便是这样楼盘的典型代表，他们所处自然环境决定了它们的不可复制性，推开窗，满眼所见都是其独一无二的环境。这样的楼盘，其升值潜力不会随着销售期的结束而终止，它会像收藏品一样，经久不衰，在未来无限的时间内，它都是人们所追捧的珍藏的产品。在别墅土地严格控制的大背景下，媒体、社会总是用“物以稀为贵”来评价日益稀少的别墅产品。目前，大连市场上的溪之谷、蓝湾、东方·优山美地、壹品漫谷、大华·御庭等项目拥有在售或待售别墅产品，琥珀湾、万隆·托斯卡纳等纯别墅项目更是屈指可数。对于小区的绿化和建筑风格的塑造已经成为不少知名开发商进行产品规划和设计的重要内容，尤其对于多层大户型和别墅项目来说，更以其卓越的绿化绿和充满特色的建筑风格赢得购房者的关注。如今，更有一大批欧美风格和地中海风格的建筑不断涌现并在短时间内迅速走红，成为楼市的抢手产品，如从地中海风格演变而来的以溪之谷、唯美品格、大众·开世嘉年等一系列楼盘为代表的西班牙风格，以及具有南加州风情的加州洋房、第五郡，具有意大利风情的卡纳意乡等等，这些项目的推出很大程度上让大连楼市产品的形态更加丰富并更具特色。（记者边琦）交通改善带来便捷潜力除了价格之外，交通是购房人首当其冲要考虑的关键词，它是购房人入住后每天都要面对的实际问题。购房者在购房前最好考察好楼盘周围的交通网络是否发达、交通设施是否完善、交通通过能力与其他居住地的比较等。很多楼盘能在众多佼佼者中脱颖而出，便是因为拥有了交通便捷的优势。一般来讲，因交通而走红的楼盘会满足两种不同的人群的需要。无车族，买房时对交通便捷要求要更高一些，他们会考虑坐车是否方便，家到车站和车站到单位、学校的距离是否合理；交通是否通畅，不管是坐公交车还是打车，交通如果不通畅，每天在堵车上浪费过多时间，是得不偿失的；离工作的地方距离是否合适，路途上的时间和金钱要在自己可以接受的范围之内，否则就要放弃过多的休闲时间。而另一种有车族或者是购房后买车族，他们在市中心上班，却想在城市周边或者城区以外居住环境比较好的区域购房。这种情况下，购房人对项目的交通资源尤为关注，距离市中心的远近并不是最重要的，重要的是车程，以及项目周边的路网密度。目前，大连市内的交通普遍都比较便捷，市场上的很多楼盘的交通优势主要还体现在未来的交通潜力上，轻轨二期的开通，地铁的建设以及旅顺南路公交的开通都为这些楼盘的走红起到了助燃的作用。城市拓展带来繁华潜力近几年，随着我国经济持续快速增长和城市产业结构不断调整深化，城市建设得以飞速发展。像大连这样发展比较快速的二线城市中心用地开发建设、改造挖掘的空间已明显不足，而城区外围良好的环境资源和低廉的地价，对开发商极具吸引力。突破原有城市总体规划所确定的城市规模，向外不断发展蔓延正是大连目前所处的状态。“西拓北进”的步伐正如火如荼地进行着，种种喜人的成果已经是历历在目，大连的房地产业也因为城市拓展的利好政策而获得了大展拳脚的机会。目前，那些新居住区的价位较市中心区域要低一些，但是交通、医疗、教育购物、休闲等生活的配套几乎已经与市中心持平，而新居住区周边的自然环境又往往要优于中心区域，另外，政府的一些新的城市规划还将惠及这些区域，使得这样的新居住区聚集了更多的人气。没有达到最好、最高，就意味着这些区域将具有巨大的发展潜力，成为城市新的市中心也是大有可能，相当多的投资者已经都把资金注入到了这些新居住区。近两年，已经有很多滨城百姓和外地购房者逐渐地向城市的北部、西部以及周边区域“移民”。据悉，近两年，北部甘井子区的放量排在大连各个区域的首位，8、9月份，甘井子区的成交量也几乎占大连整个成交量的2/3，位居榜首。供需两旺的市场注定了这些新居住区红火的前景。产品绝版带来稀缺潜力很多开发商在宣传时，都称自己的项目为“绝版”，如此一来，“绝版”的东西多了，购房者也就不以为然了，认为这样的“绝版”只是哗众取宠，但事实上，真正的“绝版”产品是存在的。它们或者傲驻城市中心，集现代都市文明资源万千宠爱于一身，享受舒适、便捷生活；或大隐于市，看“落霞与孤鹜齐飞”，赏“秋水共长天一色”；又或者是政策下仅存的宠儿，独享着城市中只此几座的尊贵，这样的“绝版”，我们又怎能不把它视为“稀有”，视为“上品”。诚然，不能仅仅因其稀有，就把这样的产品视为珍藏，在这种“绝版”产品中，也只有高性价比的楼盘，才能引得财富的青睐。性价比的高低应该从多方面去衡量，项目价格、项目位置、综合品质、设施配套条件、户型环境和物业管理等多个标准。目前，大连市场上的这些稀缺产品的各种因素普遍都能达到高要求而且这些楼盘都会拥有至少一个区别于其他项目的独特之处，以此来吸引那些经济能力比较强的群体。现在消费者购房心理更趋理智，对户型、外观设计、园林规划等住宅的品质要求也越来越高，相对而言，精致、合理、简洁和实用的特色将成为主流购房群体客户的需求。品牌开发带来保值潜力大连的房地产市场发展到现在，正经历着从量变到质变的过程，进入了品牌竞争阶段。品牌已经成为房地产企业最重要的无形资产，是房地产企业核心竞争力的重要组成影响。事实证明，品牌产品受到市场的关注度远大于非品牌产品在竞争中也处于有利地位。品牌的建设需要企业付出更多的时间、更大的努力，但是，品牌一旦树立起来，企业抵抗市场风险的能力将得到大大提高，有利于企业的长远发展，在竞争中走得更远。品牌往往给予市场更多的潜在的价值，通过提高这些价值，能够得到市场给与的更多利润回报。而品牌也能够给消费者提供一些产品之外的物质价值和精神价值。只有产品的品质、配套、环境、创新、发展等方方面面在市场上长期得到信任，品牌才能够逐渐形成，人们拥有内心所认可的品牌