太原商业项目市场调研报告二ОО八年三月十二日前言本次对太原市商业发展现状及发展趋势进行调研，主要从太原市社会经济发展状况、太原市商业市场现状、项目周边市场现状、项目同类物业概况、太原市商业租售价格水平，同时重点了解类似项目进行了全面的实地调查。一、调研目的全面深入调研，以获知同类物业发展状况、项目地块的环境特征，并以此为基础，结合目前太原商业地产发展状况，从而商业项目进行准确市场定位提供强有力的市场支持。二、调研时间2008年2月21日～3月8日三、信息来源主要来自于太原市统计局等政府部门及政府网站；太原市多个大型商场及超市；太原晚报等媒体，以及相关文字资料。四、调研对象同类可比性商业物业、项目周边环境、政府部门、房地产开发商、房地产代理公司及相关媒体。六、调研内容1、太原房地产宏观环境、商业地产发展状况和趋势2、区域市场状况及竞争市场3、太原市主要商圈租售价格水平及人流、车流情况注：本报告所述商业物业及相关数据、分析文字，若无特别说明，均指所述地段地面一层商业物业。第一部分宏观环境研究一、太原市概况总面积为6988平方公里，其中土石山地约占52%，黄土丘陵约占30%。全市总人口341.38万人，其中，城镇人口281.19万人。市区划分为小店区、迎泽区、杏花岭区、尖草坪区、万柏林区、晋源区六个市辖区。太原市的南大门，总人口37.2万，未来行政中心、教学为太原市新城区，拥有高新开发区、小店区园区、高新开发区、教学园区、经济开发区，未来5年经济开发区内省、市行政中心将迁移至此区的长风街区域目前大原市的政治、经济、文化、政治、文化、迎泽区行政中心交通中心杏花岭区太原市的东北面，以工业为主的新城区工业化工区位于太原市的最北端，总人口尖草坪区34.5万人，汇集钢铁集团、矿山集团、电能一厂等工业企业一个新型的工矿区，以煤炭、化万柏林区工、冶金、机械制造、电子、金工矿区融、科研及高科技术开发为主位于太原市区西南角，有着丰厚晋源区的文化底蕴和文物历史资源，为旅游区文化旅游保护区二、房地产市场分析太原市区房地产市场发展呈现如下趋势：·整体趋势西进南移（北边界为丘陵，东有东山，西有西山）；·建筑形态以高层住宅、别墅高档物业开发为主；·近两年价格上升幅度较快；·迎泽区五龙湾以其地理位置趋高，环境、空气污染相对较少的优势，以开发别墅物业为主，典型楼盘有龙关天下、阳光海岸等；·小店区市场发展集中体现在长风街区域，随着未来省政府、市政府的迁至，以及高新开发区、经济开发区快速发展，将是太原市未来几年的重点发展区，潜力最大。·尖草坪区主要是以旧城改造为主，因城市拆迁难度大，环境污染的严重性，以及城市南下发展的趋势，造成此区域市场开发进度缓慢，整体价格上升幅度不大。·万柏林区沿汾河景区的涟汾桥至长风桥，由北往南，多数开发高层住宅，并以“汾河景观”为主要卖点。1、建筑类型根据初步调查，太原市市区目前主要以高层住宅为主，其次是别墅，多层住宅开发量比较少，具体各区呈现如下特性：区域特性备注高层：以柳巷商务区以中心扩散开发迎泽区别墅：以五龙街为中舳线往东开发高层：以长风街商务区以中心扩散开发小店区多层：开发极少，靠南郊区高层：由府东街、府西街逐步往北推进尖草坪区多层：开发极少，靠北郊区，多数为单位房万柏林区高层：沿汾河由北往南推进杏花岭区晋源区2、房型结构与面积根据初步调查楼盘房型结构与面积情况来看，主要以二房、三房为主，面积控制在90－140平方米之间，其中部分高层建筑主诉求为投资和单身公寓，面积控制在40－80平方米左右。3、交付状态95％以上的楼盘毛坯交付4、物业管理小高层、高层普通住宅物管费在0.65－0.9元/平方米/月，高档公寓在1元/平方米/月左右，写字楼在3元/平方米/月左右。太原市部分楼盘物管费用情况楼盘物管费（元/平方米/月）备注光信帝景华府1.2公寓嘉苑一期0.9公寓天赐康缘0.65公寓铜锣湾城市福邸0.8公寓飞云现代城0.9公寓大唐长风1公寓GOGO5米21公寓王府商务大厦3写字楼翡翠花园1别墅5、环境景观所开发楼盘在环境景观上呈现如下特性：·沿汾河所开发的楼盘，诉求滨河景观带；·诉求公园环境景观；·楼盘自主规划景观，如：奥林匹克花园、大唐长风、阳光海岸；·因太原市整体环境污染严重，所以多数楼盘比较看重环境景观的建设；6、销售速率·从区域来看：小店区、高新开发区、万柏林区（靠汾河）楼盘比较好销售。尤其是小店第5页共21页区楼盘倍受市场青睐，究其原因：一是小店区市民比较富裕，存在一定的需求能力；二是得力于近几年新城区开发建设的快速发展；·从建筑类型来看：小高层、高层建筑比较好销售。究其原因：一是整个城市规划提高容积率的要求；二是开发商追求利润最大化的需要；·从物业类型来看：普通住宅和市中心（柳巷街、长风街中心）小面积公寓比较好销售；7、租赁市场太原市区住宅租金约13元/月.平方米，商住综合约21元/月.平方米，写字楼约37元/月.平方米，门面房约66/月.平方米。其中住宅物业小店区约10元/月.平方米，迎泽区约21元/月.平方米，杏花岭区约10元/月.平方米，万柏林区9元/月.平方米；商住综合物业小店区约16.3元/月.平方米，迎泽区约23元/月.平方米，杏花岭区约34元/月.平方米，万柏林区20元/月.平方米；写字楼物业小店区约16元/月.平方米，迎泽区约30元/月.平方米，杏花岭区约45元/月.平方米；门面房物业迎泽区约58元/月.平方米；太原市区各区物业租金情况（单位：元/月.平方米）6558小店区迎泽区杏花岭区万柏林区454534302123202516.316101095住宅商住综合写字楼门面小店区1016.316迎泽区21233058杏花岭区103445万柏林区920数据来源：太原房产网研判：·迎泽区为老城区，整个城市的政治、经济、文化中心，尤其是钟楼街、柳港路为整个城市中央商务区，聚集着铜锣湾、沃尔玛等商业巨头，所以其物业租金普遍较高；·杏花岭区紧靠迎泽区区域，其物业租金与迎泽区不相上下；·小店区为新开发区，聚集着沃尔玛（已经营业2年左右）、富士康等全球商业巨头，随着5年内省政府、市政府的迁至，此区块的物业租金升值潜力最大。·尖草坪区与万柏林区出租物业相对较少，租金也相对较低。尖草坪区的工业产业，万柏林区的工矿产业决定了这两个区块租金相比低于其他区块。第6页共21页第二部分商业地产市场一、太原市各大商场经营情况为了研究太原市商场的经营情况，我们调查了市场上15个商场，在此基础上作如下分析。（详见太原市各大商场一览表）我们首先把这些商场分为高、中、低三个档次：1．1高档商场1）该类商场对地段的要求很高，现主要集中在柳巷、开化市街、钟楼街等市中心一类地段，商场的规模一般都很大，基本都采用豪华装修；2）以国内外知名品牌作为选择对象，对品牌的要求很高；一般选择的品牌都要在北京和上海等地有3年以上的经营时间；3）以联营的经营方式，商场一般能获得营业额的27%—30%抽成，进场费和保证金一般在10000元—15000元；4）该类商场一般采用大卖场的模式，有一家采用店中店的模式。1．2中档商场1）该类商场对地段的要求不高，主要体现在规模和档次上以及高档的装修；2）基本以知名品牌为选择对象，对品牌有所要求，但要求赢利即可；3）以联营的经营方式，商场一般能获得营业额的25%—27%抽成，进场费和保证金在5000元—10000元之间；4）该类商场采用大卖场和店中店的模式。1．3低档商场1）该类商场一般地处城南、城西等二三类地段，在规模上大多为2层，面积在1万平方米以下，装修条件简单；2）商场一般以二、三线品牌及杂牌为主。3）商场大多以出租的形式为主，租金在2.5元/m2.天—3元/m2.天。4）该类商场一般为大开间、大进深的格局，在出租时隔成10m2—20m2的小间。第7页共21页点评：经过这次市场调查发现目前太原市的商业非常发达：高、中、低档的商场完备；从现有的商业分布来看，城市的各个区域都有适合该区域档次的商场，其中以零售业为主的柳巷商业街和以批发为主的朝阳服饰批发一条街是目前太原市大商场最集中的地方；各大商场竞争异常激烈，采用模特秀、现场化妆等手段来吸引客户。但有部分商场由于经营模式陈旧，商场装修落后等原因，目前出现了亏损的局面。但与此同时还有很多新建的高档商场将上市招商。因此在今后几年太原市将出现商场供过于求的局面。并且，项目开发商大都不熟悉商场的运作程序与规律，商场在一个区域商圈内的重复存在，许多优秀的品牌非常注重城市资源分区的问题，因此商场的招商（优秀的商业品牌）成为商场经营严重的制约因素。太原市各大商厦经营情况一览表档次商厦名规模经营模式联营方式经营品牌称高档天美名营业面积店中店模营业额的30%的扣率，国际知名品牌服饰、皮店约1万m2式15000的进场费，15000具、钟表等的保证金时代广营业面积大卖场模营业额的28%的扣率，约国内外知名品牌首饰场1.5万m2式15000的进场费，15000品、皮具、服饰、内衣、共5层的保证金化妆品等贵都世营业面积大卖场模营业额的28%的扣率，国内外知名品牌珠宝、纪广场2万m2共式10000元的进场费，10000服饰、化妆品、鞋类、6层的保证金健身器材、体育用品、童装、玩具、床上用品第8页共21页华宇购营业面积大卖场模营业额的27%的扣率，国内同类品牌销量前物中心达1.8万式15000元的进场费，1500015名，并进驻北京和m2共6层元的保证金上海3年以上，国内外知名品牌。中档联洋百共6层，大卖场模营业额的25%的扣率，中高档服饰、鞋类、床货面积1.2式5000元的进场费，5000上用品万m2元保证金天龙大共5层大卖场模营业