2009年贵阳市商品住宅市场分析　　一、商品住宅市场整体分析　　1.市场整体发展状况　　1.1.整体成交情况　　数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部　　从近五年来贵阳市商品住宅的供求上看，从05年开始表现出了较好的发展趋势，到了07、08年，由于受政策和金融危机的影响，开始出现下滑，09年情况得到了急剧好转，发展趋势一路上扬。09年商品房住宅新增供应面积544.37万平米，销售面积686.38万平米整体供求比为79/100，供小于求，近年市场供求比长期处于高位运行，近年市场消化率大量前期剩余货量，多个项目均出现了无房可卖的情况，整体呈现良好的发展态势。　　数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部　　09年成交面积从3月份复苏依赖，持续维持在50万平米以上，每月保持在4000套以上，在旺盛的成交形势下，整体成交价格变化保持平稳增长，11月份全市整体均价已开始突破4000元/㎡大关。12月份，市场均价已达到4280元/平米。　　1.2.整体价格情况　　数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部　　09年贵阳市商品住宅成交均价3730元/平方米，成交均价较08年略有下降，环比下降3.02%。(注：08年商品房不包括商业用房、写字楼)　　2008-2009年贵阳市各区域商品住房成交均价对比区域2008年2009年同比增长率2009年1月2009年12月环比年初增长率全市38473730-3.0%3534428021.1%两城453845730.8%4593514912.1%金阳333233100.7%2887382132.4%小河3107343010.4%351836734.4%乌当344435944.4%364538104.5%白云3035387827.2%2183393380.2%花溪2587366741.8%3289448636.4%　　数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部　　09年，整体成交量大幅上涨，价格较08年略有降低，环比下跌3.04%。虽然只有金阳新区的整体均价在今年略有降低，但因成交量的大幅增加，均价优势无法突显出来。反倒08年，成交量较少，价格较高，这表示今年的成交飞涨，很大程度上是由于各项目有效实施价格回调，以迎合市场需求放量。而在年末由于销售量的上升，整体价格逐级拔高，年末与年初成交均价平均增长21.1%。　　1.3.整体成交构成情况商品住宅成交单价区间?　　　　数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部　　贵阳商品住宅目前成交主力单价在3500-4000元/㎡价格区间，2500元/㎡成交房源正逐步撤离市场，从目前监测的各地区数据，除经济适用房外，3000元/㎡房源几乎无迹可寻。核心城区高层项目单价已接近8000元//㎡，部分项目小高层产品更是将价格标至11000元/㎡，楼市单价空前高涨。商品住宅成交面积区间?　　　　数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部　　成交户型段中部集中，130-150㎡等重大户型成为市场销售的主力，中小户需求热度不减。今年市场供应的主打区间，主要以中小户型为主，各项目纷纷推出自己的精品小户，然而从消费方面放映的情况，今年市场依然以中大户型为销售主力区间，但结合实际供应情况我们不难发现，现有中大户型几乎是以消化去年的余货为主，新增较少。年初政策的相应出台实施，大盘名企纷纷响应政策，适时对原有产品进行价格回调，加之贵阳部分金融机构推出首付比例方面，一次置业凡200平米以下户型均可享受首付20%的政策，且能同时享受利率优惠。另外内地市场客户普遍亲睐中大户型，在多重因素的作用下，即刻加速了大量中大户型的去化速度。　　1.4.2009年销售前二十位项目排名按成交套数排名?　　排名项目名称销售套数成交面积成交均价销售总额（㎡）（元/m?）（亿）1世纪城224022552726.17323682.602山水黔城2745381358.86376514.363大兴星城1440174508.8530405.304金阳新世界1430153448.2036495.605金元国际新城1427202902.4333736.846中天.世纪新城1243187927.4043988.267保利云山国际1132134964.9445916.208远大·生态风景1002116828.8636254.249保利温泉新城1001148795.5738005.6510中天花园982113687.5546455.2811碧园花城953100990.5933513.3812中天·帝景传说875116243.3828063.2613中环观山湖1号828124746.4141395.1614兴隆珠江湾畔825105141.3835783.7615天誉城71068266.5139842.7016恒大绿洲60462511.8341772.6117智慧龙城53267678.2941632.8218兴隆枫丹白鹭50158683.1432711.9219宜家尚城46049252.0734471.7020臣功新天地42346618.7336051.68　　数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部按销售金额排名?　　排名项目名称销售套数成交面积成交均价销售总额（㎡）（元/m?）（亿）1世纪城224022552726.17323682.602山水黔城2745381358.86376514.363中天.世纪新城1243187927.4043988.264金元国际新城1427202902.4333736.845保利云山国际1132134964.9445916.206保利温泉新城1001148795.5738005.657金阳新世界1430153448.2036495.608大兴星城1440174508.8530405.309中天花园982113687.5546455.2810中环观山湖1号828124746.4141395.1611远大·生态风景1002116828.8636254.2412兴隆珠江湾畔825105141.3835783.7613碧园花城953100990.5933513.3814中天托斯卡纳39277325.8843603.3715中天·帝景传说875116243.3828063.2616亨特国际29141732.1175983.1717智慧龙城53267678.2941632.8218黔灵半山27740625.8167752.7519天誉城71068266.5139842.7220恒大绿洲60462511.8341772.61　　数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部　　09年，世纪城、山水黔城等传统大盘依然拔得头筹，领舞贵阳楼市，世纪城以255万平米的销售量稳居销售榜首位，并位居全国单盘销量首位。世纪城已成为贵阳楼市发展的特例，其以低价开盘带动整盘营销的方式也取得相当不错的销售成绩。　　【注：此排名数据之包含各项目住宅部分成交排名】　　1.5.2009年主要开发商商品房销售排名　　2009年主要开发商商品房销售排名企业名称销售面积销售面积成交金额成交金额占比占比世纪金源集团2661643.6137.1%￥9,112,198,825.3432.0%中天城投集团495184.217.0%￥2,017,809,016.007.1%贵州宏利城集381358.865.3%￥1,435,964,163.005.1%团贵州保利283760.514.0%￥1,184,947,115.004.2%中铁五建204501.152.9%￥777,161,097.002.7%金元集团204438.652.9%￥701,452,729.352.5%香港新世界153448.202.1%￥559,864,369.002.0%中水电124764.411.7%￥516,377,133.001.8%成都远大116828.861.6%￥423,531,810.001.5%广州恒大62511.830.9%￥261,128,161.000.9%上海绿地47037.920.7%￥279,314,377.831.0%中铁置业19582.770.3%￥91,698,798.000.3%其他项目合计2413554.7433.5%￥11,089,552,405.5038.9%　　数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部　　外地品牌和本土品牌开发商占据市场67.5%，世纪金源集团一家独大，本土与外来开发商在排名中各有高低，本土与外来品牌呈现分庭抗礼之势。对于中小房开企业来说，市场高度集中，部分区域开发商更是在彻底的走入窘境，中小房开企业生存空间被进一步挤压，未来生活日渐艰难，这将进一步加速中小企业的出局。　　2.区域市场整体发展状况　　2.1.各区域市场成交情况分析　　数据来源：筑房网数据整理：合富辉煌市场部区域两城区金阳新区小河区乌当区白云区花溪区总供应面积201.24240.6733.5020.0741.966.93（万㎡）总销售面积203.43349.1359.3740.5328.155.76（万㎡）供求比0.99：10.69：10.56：10.50：11.49：11.20：1总销售额93.03115.5520.3714.5710.322.23（亿元）整体成交均价457333103430359438783667（元/㎡）09年贵阳市金阳区的成交面积与成交均价都居榜首，累计供求比0.69：1，累计成交349.13万平米，金阳区发展势头强劲；?　　今年各区需求全面释放，两城、金阳、小河、乌当成交面积均大于全年新增供应面积；?白云区受白云南湖板块项目销售的带动，量价齐升；?　　花溪区仍然受地势较远的影