08年乌鲁木齐房地产市场预言中高端市场进入高成长期，低端市场竞争加剧一、乌鲁木齐房价尚处于填补洼地的上升趋势，上升空间依然很大从01年开始，到06年前，乌鲁木齐的房价涨幅一直处于全国大中城市的最后几位，六年累计上涨只有29%，远远低于国家GDP增涨幅度。房价也处于较低水平。05年的一项调查显示，04年乌市商品房价格在全国37个大中城市中仅排在倒数第6位，均价1957元，而人均收入却是第19位。当时排在第19位的西安，其商品房均价已经是3007元。房价的基数低，形成的价格洼地，毕竟会逐渐填平，这是市场规律。05年后，随着乌鲁木齐城市综合竞争力的提高，房价开始朝价值方向回归，出现上升趋势。2001-2006年乌鲁木齐住宅销售均价　年份200120022003200420052006年年年年年年销售均价（元/㎡）17461794181319572064.92266尤其从7月份以来，乌鲁木齐房价涨幅连续位居全国前列。9月更是达到21．1％增幅，升至全国房价增幅榜第一位。但如果结合人均收入和房价来看，这种升幅依然处于填平价格洼地的状态，并没出现价格居高的情况。2006年乌市居民人均可支配收入达10431.84元，这相当于大连04年的收入水平，而大连当年的房价是4241元，排在第13位。而目前乌鲁木齐的商品房均价不足3000元，依然后于价格洼地，远远低于绝大多数省大中城市（当前，银川市3300元，西安市3719元）。同时，至少受以下几项因素的影响，乌鲁木齐的商品房价格还将在近几年内持续上涨：1、从2006年开始，由于国家西部大开发政策和能源战略的实施，以及边境贸易的大幅增长，新疆经济迅猛增长，这一经济源动力的推动。2、不断涌入的非乌市人口和非疆内人口。据统计，近期在乌鲁木齐的购房人群中，51％以上是非乌市人口，他们因为在乌鲁木齐投资或工作，选择在这里置业，在一定程度上推高房价。3、土地和建筑成本的不断上升，已经显现的通涨预期。4、不断提高的人均可支配性收入及其带动下的住房改善期望，等等。因此，近几年内乌鲁木齐商品房价格依然会保持较高的增长。对乌鲁木价格涨幅过高的炒作，不排除是为了转移内地有些城市价格居高不下的视线，因为，毕竟涨幅过高与价格过高不是同一命题。二、高端、中高端住宅进入高成长期，低端市场竞争加剧高端市场，以绿城玫瑰园为例，其售价已由06年的5000-6000元，拉升至13000-14000元，销售依然较好。中高端市场，龙庭华清园从06年以来，单价一路领先，而旺销售势头却一直保持，三期翰府为代表的中高端楼盘，目前价格接近5000元，市场依然追捧。阳光爱丁堡454套房，截至10月中旬仅剩余26套房源。以前的如水清木华06创造了高端楼盘的旺销态势，天安名门也在沉寂一段时间后，于去年转而热销。这些现象都表明，中高端市场的旺销局面已经打开开始时入高成长期。高端、中高端市场的活跃，来源于以下几个因素：1、居民收入水平的提高，推进改善生活的需求；2、越来越壮大的区外高收入人群对高端产品的需求；3、近几年来绝大多数开发商忽略高端产品的开发，压抑了潜在需求；4、更多开发商自我开发理念的更新，及不断由一线城市进入二线城市的开发商对居住理念的引导，刺激了潜在需求；5、中高端产品的自我改良；6、居民对中低端产品的不满足；7、中高端产品总供应量的比例偏小。与中高端产品旺销形成对照的是，中低端产品,因开发理念、开发成本和项目区位的影响，今明两年中低端楼盘的开发规模较大，将会加剧低端产品的竞争。受70/90等政策影响，同质化竞争加剧，会放大这种竞争。低端产品的竞争，主要在于价格竞争，价格是中低端客户的敏感区，将会直接影响中低端市场的竞争状态，价格升幅减缓；与之相反，高端产品的竞争由于更多在于企业品牌与生活理念的竞争，而且其购买力与低端产品不在同一层次，因此受影响较小。这一现象在未来几年内，将越来越明显。三、品牌竞争超将超越价格竞争和产品竞争乌鲁木齐房地产市场竞争层面整体升级，品牌竞争分级日趋明显。07年，无论是外来开发商，还是本地开发商，纷纷注重营造企业品牌、企业形象，精细化服务、责任地产名词纷纷涌现。这些既源于市场理念的自我更新及外来开发理念的冲击，也源于开发商对市场风险防范意识的提升。对客户资源的重视程度日益加强，高端楼盘注重圈子营销方式的深入执行，使中高端市场更重视客户生态群的建立，从而更加促进了房地产开发商们对客户服务、物业服务方面的重视程度。而品牌竞争将涉及社区服务、企业信誉、产品质量、营销模式，以及企业的综合素质等等。这是市场良性发展的表现，这种良性发展的趋势将不可逆转，品牌的竞争，将会超越价格竞争，甚至产品竞争层面，成为主要竞争元素。这也是被万科地产中体奥运地产等品牌所证明了的。四、资源占有意识将影响购房行为，市中心大户型楼盘将更受热捧值得重视的是，人们对资源占有的意识正在影响客户的购房动机。解决生理需要的单纯居住需求，已经被前几年的低端产品大量释放。现在客户对房产的购买动机，大多带有投资意识，尤其是中国传统的房产保值增值的意识渐浓，及投资客的推波助澜，投资行为变得越加强烈。而乌鲁木齐城市规划政策，又将这一行为的能量无限放大。乌鲁木齐市城市规划和城市建设在经过了十多年的快速发展，在本来就三面环山的有限土地上发生了很大的变化。在07年的政府工作报告和城市规划及城市建设的会议中提出的思路可以明显看出，“南限北阔，东进西延”的城市发展方向已成主流。从严控制中心城区的开发建设强度﹑建筑密度﹑容积率等硬性指标。确定中心城区作为乌鲁木齐市城市建设的第一控制区。原则上“只拆不建﹑或多拆少建”。这些政策使得偏远区域的楼盘更加集中，投放量更大，户型面积趋同，而城中住宅越来越少。地方政策，加上国家70/90等政策的深入执行大户型，尤其是城中大户型逐渐成为稀缺产品。这和因收入增长带来的不断改善居住条件的需求，南北疆团场、地方的客户对举家迁入的要求，人们对资源占有的意识的觉醒等，形成反差。一方面供应稀缺，一方面需求旺盛，城市中心的大户型将更受热捧。2008年企业策略建议1、强化品牌竞争力，增加风险防范意识。2、关注中高端产品的开发，改进楼盘综合品质。3、有主题开发楼盘，细分市场，差异化竞争，回避价格竞争。4、谨慎投资米东新区和区域。5、城南重点关注民族群体，城中重点关注经营商及投资客，城北重点关注中高端居住群体。6、重视乌市以外购买人群，创造便利服务。