2008～2009年度中国房地产市场报告CHINAREALESTATEMARKETREPORTREICO工作室北京2009.1关于“REICO工作室”“REICO工作室”由全国工商联房地产商会、中国城市房地产开发商策略联盟（中城联盟）共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。“REICO工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。“REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。本报告的完成人为：刘琳、呈先、黄英、任荣荣、汪文祥、周霞、岳国强。REICOREPORT2008-2009目录总报告：3摘要4宏观经济和政策环境5全国房地产市场分析9区域房地产市场分析222008年房地产市场形势预测34分报告：住宅市场分析39二手房市场分析57商业营业用房市场分析79办公楼市场分析95指标解释110专题报告：我国城镇住房保障范围和保障方式研究112摘要113一、住房保障定义114二、住房保障标准界定117三、我国城镇住房保障对象范围界定121四、我国城镇住房保障方式选择130五、结论及建议1391REICOREPORT2008-20092REICOREPORT2008-2009总报告3REICOREPORT2008-2009摘要2009年，我国将实施积极2008年，我国经济增长回落，3季度受金融危机影响经济增长出现较快下的财政政策和适度宽松的滑，通缩压力上升。决策部门决定2009年施行积极的财政政策和适度宽松的货货币政策，争取保持经济币政策，2009年经济工作的首要任务是保持经济平稳较快发展。平稳较快发展2008年4季度，房地产政策核心是加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模。2008年，全国房地产市场?土地开发和购置面积均为负增长，土地价格涨幅下降。部分城市出现土供给增长下降，需求持续地流拍现象。下降，房价出现下跌?全国房地产市场供给增长下降，需求持续下降。从供给方面看，商品房增量供给增加但增幅下降。其中，房地产开发完成投资、商品房新开工面积、施工面积、竣工面积的增幅均有所减少。从需求方面看，商品房销售面积同比减少，商品房空置面积逐步增加，房地产市场需求持续下降。?各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。?房屋租赁价格涨幅回落。?房地产市场衰退程度逐季增加。1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌，跌幅逐月增大，房价下跌城市数量增加。房地产市场衰退态势由珠?东中西地区房地产市场供给增长下降、需求回落。其中，中部地区投资三角区域逐步向全国范围比重较快增加，企业购置土地面积仍同比增加但增幅下降，东部地区和西部地蔓延区企业购置土地面积均为负增长；东部地区商品房竣工面积增幅增加；东中西商品房新开工面积增幅均有较大幅度下降，东部地区下降幅度最高。东中西商品房销售面积均为负增长，增幅均下降50个百分点左右，中部地区商品房空置面积增加最快。?长三角地区、珠三角地区和环渤海地区房地产市场供求下降。比较来看，珠三角地区房地产投资增幅下降幅度最大、购置土地面积为负增长、新开工面积增幅下降；环渤海地区购置土地面积负增长、新开工面积增幅下降；长三角地区购置土地面积和完成开发土地面积增加但增幅下降，新开工面积增幅增加。三个重点区域商品房竣工面积增幅均有所增加，长三角地区增加最多。三个重点区域商品房销售面积均为负增长，长三角地区商品房销售面积下降幅度最高。?2007年东中西地区当地居民住房支付能力继续下降，其中东部地区当地居民住房支付能力相对最低。西部地区存量住房的空屋率最低。2009年房价将会止跌企稳?2009年房地产市场走势仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联，房地产市场发展的不利因素是2009年宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台。其中，减息和税费优惠有利于提高居民住房支付能力，扩大企业融资途径有利于缓解开发企业资金紧张；但当前供大于求形势下，加大经济适用房建设对商品住宅市场有一定的负面影响；农村建设用地流转制度改革也将对房地产市场产生长远影响。?2009年商品房屋空置面积会有较大幅度增加。?2009年房地产开发投资增幅会有较大幅度下降甚至出现负增长。?2009年房地产开发企业并购重组将会增加。4REICOREPORT2008-2009?在各种有利于房地产市场稳定的政策刺激和2009年3季度宏观经济回暖的预期下，下半年房价将会止跌企稳。宏观经济和政策环境宏观经济增长回落2008年，我国经济增长回2003-2007年，我国经济连续五年保持两位数的增长，2007年GDP增幅达落，3季度受金融危机影响到11.9%，为此轮经济周期的最高值。2007年5月，CPI逐月增加，通胀压力不经济增长出现较快下滑断上升，宏观调控目标转为防过热和防通胀的“双防”。在宏观调控政策和世界金融危机的影响下，2008年经济增长出现逐季回落。1-3季度各季度，GDP增速分别为10.6%、10.1%和9%，3季度受世界金融危机影响，经济增长出现较快下滑。通胀压力迅速缓解2008年前10个月CPI累计上涨6.72%。总体看CPI走势呈现前高后低，上半年各月CPI涨幅均在7%以上，下半年CPI涨幅逐月较快下降，7-10月各月分别为6.3%、4.9%、4.6%和4%，通胀压力迅速缓解。从环比来看，3月份以后，CPI月环比总体上是下降的，前10个月累计新涨价2.28个百分点。原材料、燃料、动力价格、生产资料价格在2008年7、8月上涨到最高点后，9月份也开始较快下降。1998年以来的GDP增幅与CPI％11012CPI（左轴）108GDP(右轴）111061010491028100798619981999200020012002200320042005200620072008年1-6月1-9月1-3月资料来源：国家统计局；REICO数据库2008年前3季度，城镇居民人均可支配收入11865元，同比增长14.7%，城乡居民收入增幅下降扣除价格因素，实际增长7.5%，增幅减少5.7个百分点；农村居民人均现金收入3971元，增长19.6%，扣除价格因素，实际增长11.0%，增幅减少3.7个百分点。截止到目前，国际金融危机仍在扩散和蔓延，对全球实体经济的冲击和造成的损失将进一步扩大，对我国经济发展的影响也将更加明显。经济下行压力加大，企业经营困难增多，保持农业稳定发展、农民持续增收难度加大。明年经济工作的首要任务将是保持经济平稳较快发展，保增长、扩内需、调结构相结合。5REICOREPORT2008-20092008年宏观调控政策经历重大调整面对错综复杂的国内外形势，2008年以来，我国宏观调控政策经历了迅速而大幅度的调整：从“双防”转向“一保一控”，再转向“保增长、扩内需”。年初“双防”政策2008年年初，在经济连续5年以高于10%的速度增长后，决策部门认为经济增长有由偏快转为过热的风险，2007年12月的中央经济工作会议确定了2008年的宏观调控任务为防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的“双防”政策，确定实施稳健财政政策和从紧的货币政策，财政支出重点用于加强经济社会发展的薄弱环节，着力促进结构调整和协调发展。年中“一保一控”政策2008年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害，5月12日，四川汶川发生特大地震，造成人员重大伤亡，基础设施大面积损毁，工农业生产遭受重大损失。同时，受外需下降和调控政策影响，许多外向型出口企业经营出现困难，出口持续出现下滑势头。7月25日召开的中央政治局会议明确了下半年经济工作的任务：把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，即“一保一控”7月31日，财政部等部门宣布自今年8月1日起将部分纺织品、服装的出口退税率由11%提高到13%。8月初，央行调增了全国商业银行信贷规模，以缓解中小企业融资难和担保难问题。年末“保增长”政策进入3季度，国际金融危机的影响逐步显现。10月17日，国务院常务会议指出，采取灵活审慎的宏观经济政策，尽快出台有针对性的财税、信贷、外贸等政策措施，继续保持经济平稳较快增长。为此，国家出台了一系列保持经济稳定增长的措施：国家发展改革委10月20日宣布，继续加大强农惠农政策力度，其中包括全力组织开展主要农产品收购，较大幅度提高2009年生产的粮食最低收购价格，较大幅度增加对种粮农民的补贴。10月21日，国务院常务会议研究加强基础设施建设，核准了公路、机场、核电站、抽水蓄能电站等一批建设项目，决定加快南水北调中、东线一期工程建设进度。同日财政部、国家税务总局宣布，从今年11月1日起，适当调高纺织品、服装、玩具等劳动密集型商品和高技术含量、高附加值商品的出口退税率。次日，为改善民生，扩大内需，财政部宣布，将加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面的支持力度，加大保障民生投入力度，切实保障低收入群众和特殊群体的基本生活