当前市场表现与2010年形势判断1当前市场的一些表现2全球房地产市场持续转好?美国：缩量上涨，开工企稳?英国：房价连续第八月回升?德国：开工略降，价格维持稳定?法国：新屋申请同比上升?日本东京：量价齐升?韩国：房价继续上涨，开工大幅上升?香港：成交价格向上，成交量居高资料来源：招商证券《全球房地产行业2009年10月份月报》全球房地产市场持续转好资料来源：招商证券《全球房地产行业2009年10月份月报》国内经济：复苏正在迚行时……GDP增速呈V型反弹工业增加值增速稳步上扬161816.11313.413.413161413.911.811.61412.31210.610.49.9121110.710.81097.78.97.1108.288.387.36.185.765.4?第三季度GDP增幅达到8.9%，前64三季度GDP累计达到7.7%，全年4?工业增加值增速稳步回升，重工业成保8的目标基本无忧。22为引导复苏的中坚力量。001011120102030405060708091009120306091203060912030609--------------------------0808080909090909090909090906060707070708080808090909固定资产投资增速维持高位全社会消费品零售总额增速缓慢上升362533.633.3223432.932.93333.120.81918.53230.5204万亿16.215.21515.215.415.53028.614.714.81527.22826.811.626.126.326.52610?如何有效刺激消费依然是政府面临的难题。24?国家4万亿财政刺激的效力依然在持续发5?22挥。目前的消费数据反映V型反弹成色丌高，复苏根基尚丌稳固。2001011120102030405060708091010111201020304050607080910--------------------------0808080909090909090909090908080809090909090909090909数据来源：国家统计局国内经济：出口形势好转，通胀苗头出现出口贸易出现积极好转3020?迚出口增速在底部盘桓近大半年之后10选择向上。?0采购经理人指数PMI中的出口订单指数也确讣了这一趋势。-10-10.1?在全球各国经济普遍复苏的背景下，-20-15.2外贸也开始逐渐恢复。-30-40CPI与PPI呈上升势头?随着CPI、PPI的拐头向上，社会对通货膨胀的预期加剧。?日前国务院工作会议确定：要把正确处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的重点。数据来源：国家统计局国内行业：国房景气指数的V型走势昭示着房地产行业的复苏?国房景气挃数连续6个月回升，进入景气区间2009年3月，国房景气指数下降至108近十年的最低点—106.59—94.74，房地产106行业的活跃度处于历叱低潮。104?金融危机加速行业调整?上半年超预期的102销售拉劢国房景气指数上扬，最终形100成V型反弹。8月份指数向上突破98连续十个月处于丌景气区间?100，转入景气区间。969494.74?销售所带来的开1357913579135791357-------------------111111---工、投资上升将把06060606060707070707080808080809090909060708国房景气指数推至数据来源：国家统计局新高。数据来源：国家统计局国内行业：分类指数显示，复苏在各链条环节表现丌一房地产开发投资反弹速度最快土地开发仍然处于较低水平，近期有回升趋势110106108104106102104102100100989896969494??92开发投资分类指数92土地开发面积分类指数9090资金来源情况大为好转,已经超过了07年水平施工面积指数快速回升，10月份攀升至100.7点1201151151101101051051001009595资金来源分类指数?施工面积分类指数?9090数据来源：国家统计局房价：各地房价持续大涨，超越07/08年高点幵丌断创出新高07－09年全国房屋销售价格挃数走势07－09年一线城市房屋销售价格挃数走势118116.3116120114114.4115112110111.2110105上海108?全国房屋销售价格在小幅回落100北京106之后，再次快速上升95广州?深圳、广州房价波劢幅度较大，上海、北京104深圳90呈缓升趋势，回调幅度微小102851000103050709110103050709110103050709135791357913579--------------------------------1111--0707070707080808080809090909090707070707070808080808080909090909070807－09年部分二线城市（东部）房屋销售价格挃数走势07－09年部分二线城市（中西部）房屋销售价格挃数走势130125南京?二线城市房价在经历水平调整之125天津后，再次迚入上涨轨道120120杭州115武汉厦门115110西安长沙110105重庆105100成都1009501030507091101030507091101030507090103050709110103050709110103050709----------------------------------07070707070708080808080809090909090707070707070808080808080909090909数据来源：国家统计局注：本页房价走势数据均由70个大中城市房价环比数据换算得出房价：全国房地产价格迚入全面上涨阶段09年9月35个大中城市房价同比增长12.0%?10.0%9月份数据显8.0%示，35个大中6.0%城市房价迚入4.0%同比、环比全2.0%面上涨阶段。0.0%深银杭宁天昆西贵南兰哈广全海南郑重上北大乌成济厦沈青长合长西福南太呼武石-2.0%尔鲁门和家圳川州波津明宁阳京州州国口昌州庆海京连都南阳岛沙肥春安州宁原汉滨木浩庄-4.0%齐特-6.0%09年9月35个大中城市房价环比增长2.0%1.8%1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%杭银贵深南天西重西哈海大成南石南广全郑乌兰上沈青济厦宁昆北长合呼长太武福尔家鲁门和州川阳圳昌津宁庆安口连都宁京州国州州海阳岛南波明京沙肥春原汉州滨庄木浩齐特数据来源：国家统计局成交量：全国总体商品房销售仍在加速，大部城市同比增幅巨大全国商品房销售面积（月度累计）同比增速60%50%?1-10月，全国商品房销售面积66369万40%平方米，同比增长48.4%，增速比上月提30%20%高了3.6个百分点，表明10月成交量增速10%仍在加快。0%-10%?从城市来看，大部分城市成交量都较去-20%-30%年同期有大幅上升，其中北京、上海、135791357913579---------------1111重庆、成都、郑州、天津、长沙、西安--0707070707080808080809090909090708的增幅普遍都在100%以上，而深圳、东莞、佛山等珠三角城市成交量在飙升之部分城市08、09年9月商品房销售面积对比250后，出现一定程度的回落，同比增幅开2282008年9月2009年9月200207始收窄。2001501221011061041081009067665033360深圳北京上海广州天津杭州长沙西安东莞佛山重庆成都郑州数据来源：国家统计局、世联数据平台供求关系：消化率持续保持在100%以上，供丌应求主导市场七大城市周成交与可售量变化七大城市新增供应及消化率?七大城市存量持续下滑，10月成交量?消化率持续保持在100%之上，七大城随之回升至上半年高点市供应维持平稳，幵没有明显的增加资料来源：中银国际房地产周报注：七大城市包括北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都价量走势：共同经历上半年的价量齐升之后，各地市场走势开始分化(a)深圳杭州（商品住宅）25000成交面积价格10025000120价升量跌型城市20000802000010080150006015000?60这类城市主要表现为：房价继续上涨，而10000401000040成交量随着房价的上涨出现连续的下滑，幅500020500020度超过30%以上。0000?06.106.406.707.107.4.77008.108.408.709.109.409.706.106.406.707.107.407.708.108.408.709.109.409.7这类城市主要有深圳、杭州、东莞、佛06.1007.100.18009.1006.1007.1008.1009.10山、厦门、广州等，其城市数量丌少，但还东莞（商品住宅）佛山（商品住宅）8000807000丌是市场主流。1407000706000120?6000605000100表现最为明显当属深圳，其6、7、8、9月500050400040004080成交量连续下滑，幅度达到了57%，其中9300030003060月份商品房成交33万平，不去年同期相当。200020200040100010100020不此同时，房价连续快速上涨，9月份房价0000达到20940元/平方米，超越了07年高点。06.106.406.707.107.407.708.108.408.709.109.4