09年中国房地产市场形势判断世联地产?市场研究部2009/2/15一、房地产市场表现一、房地产市场表现11、成交表现－全国房价持续下跌，、成交表现－全国房价持续下跌，0808年成交量相对年成交量相对0707年大幅萎缩年大幅萎缩70个大中城市新建商品房价格指数历年全国商品房成交情况成交面积成交金额120900003500008年8月800001153000070000下降2.3%25000110万600005000020000105平亿方4000015000元10030000米1000095200001000050009000é70个大中城市新建商品房价格指数从08年8月开始é08年全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降连续下跌5月。09年1月70个大中城市新建商品房价18.3%；成交金额19261亿元，同比下降19.8%。历格指数同比下降1.4%，环比下降0.3%。年成交量不断攀升的趋势终止。有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。Tel：0755－22162109中国房地产市场的第一选择其它资料的咨询或索取请电邮zengli@worldunion.com.cn，或登录世联地产集团网站www.worldunion.com.cn一、房地产市场表现一、房地产市场表现22、供给状况－中短期房地产市场供给压力巨大，供需失衡仍在加剧、供给状况－中短期房地产市场供给压力巨大，供需失衡仍在加剧a.历年房地产开发与销售走势c.全国商品房空置面积走势亿平竣工面积新开工面积销售面积1.42008-11121.369.549.54101.37.747.7486.066.061.21.21641.1201199719981999200020012002200320042005200620072006年3月2007年2月2008年1月b.全国商品房投资、销售额月走势?月销售金额（亿元）月投资开发额（亿元）反映房地产市场中期供给的新开工面积仍保持高位。084000年1-11月房地产新开工面积仍达到了8.4亿平方米，同比增长5.4%，房地产开发投资更是增加了22.7%。房地产市场供3000给面临中期压力。2008-112000?一度平衡的供需在08年被再度打破，供需之间逐渐形成较大缺口，房地产市场处于严重失衡状态。1000é全国商品房空置面积在供需失衡下节节攀升。08年11月0已经达到了1.36亿平米，占07年销售面积的22%。2002-022003-042004-062005-092006-112008-03有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。Tel：0755－22162109中国房地产市场的第一选择其它资料的咨询或索取请电邮zengli@worldunion.com.cn，或登录世联地产集团网站www.worldunion.com.cn一、房地产市场表现一、房地产市场表现33、行业状况－房地产行业的土地、开发、销售等诸个环节出现衰退、行业状况－房地产行业的土地、开发、销售等诸个环节出现衰退国房景气指数资金来源指数110120106.571052007-111102007-11106.59107.93100.811002008-1110098.4695902008-1191.9490802002-012004-012006-012008-012002-012004-012006-012008-04投资开发指数土地开发面积指数106102105105.0710099.78104981039608.111029494.7908.1110192100.9810090998898862007-012007-072008-012008-072007-012007-072008-012008-07é国房景气指数跌破100，房地产行业整体陷入萧条。其中资金来源指数过冷，土地开发面积指数、房屋销售价格指数偏冷，投资开发指数、房屋销售面积指数、空置面积指数均在100以上，但下滑趋势明显。有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。Tel：0755－22162109中国房地产市场的第一选择其它资料的咨询或索取请电邮zengli@worldunion.com.cn，或登录世联地产集团网站www.worldunion.com.cn一、房地产市场表现一、房地产市场表现44、政策面－利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象、政策面－利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象近期利好政策08年9月份以来，央行频繁降息和存款准备金率9月份开始，中国进入了比07年更加密集的降息周期，短短三个多月，1年期存款基准利率下调五次，由去年的的4.14%降至2.25%，接近于02年的最低利率1.98%。存款准备金率由16.5%下调至14.5%。购房契税降至1%，最低首付调为20%（08/10/22)从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点4万亿投资计划(08/11/5)11月5日，国务院出台了扩大内需十项措施，确定了4万亿的投资计划，启动了积极的财政政策。明确房地产行业的支柱地位(08/12/8)08年的中央经济工作会议于12月8－10日召开，会议确定了09年“扩内需、保增长”的经济工作目标，并重提房地产在国民经济中的支柱地位，并将其列为09年五大需求之一，房地产进入政策全力支持阶段。有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。Tel：0755－22162109中国房地产市场的第一选择其它资料的咨询或索取请电邮zengli@worldunion.com.cn，或登录世联地产集团网站www.worldunion.com.cn一、房地产市场表现一、房地产市场表现44、政策面－利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象、政策面－利好政策频出，房地产行业呈回暖迹象改善性住房取消二套房贷限制营业税征收缩短3年(08/12/17)进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。关于促进房地产市场健康发展的若干意见（08/12/23）一、进一步鼓励普通商品住房消费。1、加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度。2、对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。二、支持房地产开发企业积极应对市场变化。1、引导房地产开发企业积极应对市场变化。2、支持房地产开发企业合理的融资需求。3、取消城市房地产税。三、强化地方人民政府稳定房地产市场的职责。1、落实地方人民政府稳定房地产市场的职责。房地产或将列入十大振兴产业（09/2/13)é在中央和地方救市政策的刺激下，各城市08年11、12月的成交量普遍上升。09年1月各大城市迎来了久违的牛市开局。有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。Tel：0755－22162109中国房地产市场的第一选择其它资料的咨询或索取请电邮zengli@worldunion.com.cn，或登录世联地产集团网站www.worldunion.com.cn一、房地产市场表现一、房地产市场表现55、一线城市房地产市场表现（新建商品房）、一线城市房地产市场表现（新建商品房）成交面积（万平米）成交均价（元/平米）成交面积（万平米）成交均价（元/平米）1600025018000350140001600030020014000120002501200010000150北上1000020080008000150京海60001006000400010050400020002000500000成交面积（万平米）成交均价（元/平米）成交面积（万平米）成交均价（元/平米）2000010012000250801000020015000广深800060150州圳1000060004010040005000202000500000é在政策利好刺激下，08年11月、12月一线城市成交量均环比增加，成交价格除广州上涨外，其它三个城市均下降。é与去年同期相比，深圳成交量大幅攀升，广州持平，上海、北京大幅下降。有关本报告的问题与建议，请电询世联地产市场部。Tel：0755－22162109中国房地产市场的第一选择其它资料的咨询或索取请电邮zengli@worldunion.com.cn，或登录世联地产集团网站www.worldunion.com.cn06.106.306.506.706.906.1107.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1106.106.306.506.706.906.1107.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1106.106.306.506.706.906.1107.107.307.507.707.907.1108.108.308.508.708.908.1106.106.306.506.706.906.1107.107.307.507.707.907.