2007-2008年度房地产宏观形势研究报告目录第1章：07年地产总体形势概述1.1.总体形势简述　　1.2.２００６年房地产市场回顾第2章：土地市场分析　　2.1.08年土地供应情况　　2.2.土地供应变化　　2.3.近三年土地供应情况　　2.3.1.05年土地供应情况　　2.3.2.06年土地供应情况　　2.3.3.07年土地供应情况　　2.4.土地购置与开发的动态变化　　2.5.土地供应的宏观调控政策　　2.6.土地供应的宏观调控措施第3章：房地产开发市场分析　　3.1.开发市场概况　　3.1.1.房地产开发市场的总体情况　　3.1.2.房地产开发市场的主要特点　　3.1.3.现存问题及建议　　3.2.环境分析　　3.2.1商品房供应　　3.2.2.商品房需求　　3.3.区域分析　　3.4.价格分析　　3.4.1.房地产市场景气周期与价格历史走势的经济学分析　　3.4.2.房地产价格现状　　3.5.宏观调控政策　　3.6.政策性住房概述　　3.7.房地产市场影响因素第4章：信贷市场分析　　4.1.个人信贷市场简述　　4.2.信贷宏观调控政策第5章：二手房市场分析　　5.1.二手房市场现状　　5.2.市场细分　　5.3.热点区域分析　　5.4.近郊区域分析　　5.5.数据变化趋势分析　　5.6.购房人群年龄结构分析　　5.7.购房人群户籍结构分析第6章：08年房地产发展趋势　　6.1.未来房价走势分析　　6.2.2008年房地产市场政策走势分析　　6.3.2008年房地产市场展望第1章：07年地产总体形势概述1.1.总体形势简述　　2007年可算是京城楼市丰收的一年,全年新开盘项目达到313个，51个别墅项目，104个住宅项目，100个公寓项目，58个售完项目。其中以朝阳、海淀为开盘项目大户，全年开盘项目分别为95个、41个。而作为远郊县区域也各自推出大量的新盘项目，如纳丹堡、金玉源、东方夏威夷威毕欧溪谷等，并且带起了一阵京城楼市购房边缘化的热潮，在北京住宅快速开发建设的过程中，住宅在城市地域空间的布局方面，逐步呈现出边缘化和规模化的趋势。作为一个大型现代化都市的北京，其住宅开发建设的这种变化趋势具有一定的必然性。无论是价格还是环境，北京远郊县地区有着城区不可比拟的优势，同时交通等基础设施的改善和私家车的普及逐渐掩盖了偏远地区的劣势，使得住宅郊区化成为未来北京市住宅产业发展的重要方向。　　2007年12月20日，国家统计局和发改委公布11月70个大中城市房屋销售价格指数，虽然同比上涨10.5%，10月9.5%　　全球四大会计师事务所之一的普华永道公布的《中国企业并购岁末回顾与前瞻》显示，去年前11个月，中国房地产业共有171起并购事件，在12个主要行业中排名第二，房地产业并购金额已经达到103亿美元，较2006年全年的49亿美元翻了一番。中国房地产行业并购数目和金额大幅上升意味着房地产行业新一轮的洗牌已经悄然开始。在洗牌中，规模实力强大、品牌具有优势的龙头房地产企业，在市场不确定性加大的环境下，其发展更为明确可期。1.2.２００６年房地产市场回顾　　２００６年，全国完成房地产开发投资１９３８２亿元，同比增长２１．８％，其中完成商品住宅投资同比增长２５．３％。经济适用住房投资出现回升，同比由上年下降１４．４％转为增长３２．７％。２００６年前１１个月全国累计完成住宅施工面积１３．７７亿平方米，同比增长１９．２％；商品住宅竣工面积２．５１亿平方米，同比增长８．９％；商品住宅销售面积４．１６亿平方米，同比增长１２．６％。全国完成土地开发面积１．９８亿平方米，同比增长３８．１％，比上年同期上升４０．３个百分点。　　在国家宏观调控政策作用下，房地产市场运行平稳，价格涨势趋缓，２００６年全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．５％，涨幅比上年同期下降２．１个百分点；新商品住房价格同比上涨６．４％，涨幅比上年同期下降２．０个百分点。从我中心监测的３６个大中城市房价情况看，全年房价走势呈现以下特点：　　（一）新建商品房价格高位运行，下半年涨势趋缓；存量房价格涨幅较低，涨幅回落。２００６年，新建商品房集中成交价同比上涨１０．４４％，涨幅比上年增加２．０４个百分点。全年４个季度环比涨幅分别为４．１７％、２．７１％、１．５１％和３．８３％，呈“两头高，中间低”态势；下半年走势趋缓，环比累计上涨５．３４％，比上半年下降１．５４个百分点。存量房集中成交价同比上涨１．４０％，比上年同期下降１．４２个百分点。　　（二）新建商品房住宅价格涨幅普遍较高，高档住宅价格高于普通住宅价格。２００６年，商品房住宅价格同比上涨１１．０４％，其中高档商品住宅同比上涨１３．３６％；一、二、三类地段普通商品住宅价格同比分别上涨１０％、１１．２６％、１０．１１％；经济适用房价格同比上涨１０．９０％。高档商品住宅价格涨幅高于普通商品住宅２个多百分点。　　（三）不同地区房价涨幅不一，大中城市涨幅较高。２００６年，东、中、西部地区商品房价格同比分别上涨１１．１４％、１０．９５％、７．４４％。其中，北京、天津、呼和浩特、长春、哈尔滨、杭州、宁波、郑州、广州、西宁房价涨幅较高，同比分别上涨１４．８１％、１５％、１６．３６％、１１．３４％、１５．７１％、１９．６５％、１２．６２％、１１．２３％、１３．５３％、１３．８９％。第2章：土地市场分析2.1.08年土地供应情况　　京一月土地放量增8.5倍成交三块地面积约58公顷。今年开局第一月，土地市场热度未减，供应量创数年来同期之最。据资料显示，今年一月，本市已推出30余宗地，土地面积超过500公顷，总体规划建筑面积680余万平方米，比去年一月增长了8.5倍。今年一月和往年同期相比，也注定成为土地交易最活跃的月份。今年最先交易的通州三块地已于本月初分别成交，土地面积约为58公顷，规划建筑面积达到87万平方米。　　最先成交的三块地分别位于通州区马驹桥镇和永顺镇，其中通州区马驹桥镇居住项目国家环保产业园区A1-1-（1-8）北地块用地由北京融科置地房地产开发有限公司、北京东环望京房地产有限公司、北京卓越田园房地产开发有限公司联合体以66369万元竞得。该地块位于通州区马驹桥大白村、马村，占地20.1万平方米，规划建筑面积20.4万平方米，楼面价3238元/平方米。通州区永顺镇住宅及配套项目（珠江国际家园三期南区）用地由北京珠江房地产开发有限公司和广东珠江投资有限公司联合体以61000万元竞得。该地块位于通州区永顺镇苏坨村，土地面积12万平方米，规划建筑面积19万平方米，楼面价3097元/平方米。通州区马驹桥镇商业金融、市政设施、住宅及配套项目（环保园区二期东区）用地由北京合生北方房地产开发有限公司以69802万元竞得。地块位于通州区马驹桥镇马村、姚村、小白村，土地面积26万平方米，规划建筑面积47.2万平方米，楼面价1477元/平方米。　　此外，还有通州区西小马居住项目A-1地块和通州区永顺镇居住项目用地。土地面积共26.1万平方米，规划建筑面积45.6万平方米。今年一月本市土地供应充足，截止到本月9日已推出30余块地，土地面积约为523公顷，总体规划建筑面积近700万平方米。其中住宅用地占了绝大多数，30余宗地中仅有4块为纯商业性质。而去年同期仅仅交易五宗土地，土地面积55公顷，规划建筑面积82万平方米。今年一月土地面积供应比去年同期增长8.5倍。资料显示今年一月土地尤其是住宅用地充足，主要是政策原因所致，从去年下半年开始，为平抑过高的房价，政府　　加大和加速了住宅用地的供应，导致去年年底土地集中放量，2007年12月住宅土地成交创去年全年之最。另外，去年年底前市国土局相关负责人曾表示年底将供应700多公顷商品房用地，但去年12月实际成交约为220公顷，离700公顷的计划尚有一定差距。该计划现已转入今年执行，从实际情况来看，今年1月和去年12月的土地供应量总和已经超过700公顷。今年一月土地市场将是去年的一个延续。2.2.土地供应变化05-07年北京土地供应量及变化2.3.近几年土地供应情况2.3.1.05年土地供应情况北京市2005年度土地供应计划（一）总量　　2005年度土地供应计划安排土地供应总量为6500公顷，其中：增量土地供应3900公顷，存量土地供应2600公顷。（二）用途结构2.3.2.06年土地供应情况北京市2006年度土地供应计划（一）总量　　2006年度土地供应计划安排土地供应总量为6500公顷，其中新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷。（二）用途结构　　经济适用住房用地中，市、区政府集中建设的经济适用住房项目的用地约110公顷；中央单位（部队）经济适用房用地约80公顷；其他经济适用房和比照经济适用房用地管理的项目用地约100余公顷。2.3.3.07年土地供应情况　　北京市2007年度土地供应计划（一）总量　　2007年土地供应总量控制在6300公顷以内，其中新增建设用地严格控制在3500公顷以内，鼓励和引导利用存量建设用地2800公顷左右。（二）用途结构（三）空间布局　　中心城区（首都功能核心区和城市功能拓展区）土地供应量不高于土地供应总量的30%，远郊区县（城市发展新区和生态涵养区）土地供应量不低于土地供应量的70%。2.4.土地购置与开发的动态变化　　近两年土地供不应求的态势仍在持续，造成市场供求总量的失衡，形成供不应求的市场预期。土地供应量的不足表现在两个环节：一是土地出让面积的不足。以北京为例，2005年，计划供应的商品住宅用地为1750公顷，而实际入市的只有900公顷，仅为计划的51%；2006年，商品住房和经济适用