中国商业地产行业研究报告中国商业地产行业研究报告慧元投资顾问（上海）有限公司中国商业地产行业研究报告二OO九年九月摘要一、商业地产行业在国民经济中的地位房地产业由于其产业关联度强、对经济增长贡献率高而成为我国国民经济的支柱产业。2007年7月国务院发布的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中，首次将房地产业明确列为国民经济支柱产业。商业地产是和住宅地产相并列的两大房地产子行业，尽管在供给总量的比重上商业地产大大低于住宅地产，但是其绝对量最近几年发展十分迅速，商业地产在城市经济中的地位也越来越显著，商业地产行业不仅能改善人们生活品质，还能吸纳社会就业人口，并承载城市景观的功能。二、商业房地产行业运行环境2008年是比较特殊的一年，因为在这一年里爆发了一个世纪以来最严重的全球经济危机。鉴于我国过高的对外依存度，我国经济受此次金融危机的影响很大，从2008年下半年开始，经济增长率已经显著下滑，大批企业（特别是出口加工型企业）倒闭、失业率上升、居民收入减少。由于此次金融危机是由美国的房地产市场次级债危机所引发的，因此对房地产行业的冲击尤为严重。商业地产行业作为房地产业的一个子行业，也处在同样不利的宏观经济环境下。商业地产行业的上游行业主要是建材、钢材业；下游主要是商业和居民收入水平。2008年，作为房地产主要原材料之一的建筑材料，其价格依然在高位运行，对房地产行业融资形成一定的压力，但房地产行业的另一重要原料钢材，因其受金融危机影响严重，价格回落，从而有利于减弱对房地产企业的成本压力。但是同时，钢材产量有较大程度的减少，这将对房地产行业原材料供应产生不利影响。就下游行业来看，2008年我国居民的收入增速放缓，由于收入和对外来收入预期看低的影响，居民的消费需求增长放缓，消费乏力不利于商业地产的发展。消费需求低迷同时也影响了商业行业的发展，社会服务业、批发零售业、住宿餐饮业等行业的企业家信心指数纷纷大幅下滑，商业行业不景气现象显现。商业地产的关联产业对其产生不利的影响。中国商业地产行业研究报告鉴于房地产行业是关系国计民生的一大支柱产业，房地产行业低迷将对我国经济增长产生十分不利的影响，因此从2008年下半年开始，中央政府和地方政府纷纷出台一系列救市措施，不过这些措施主要是针对住宅房地产市场的，对商业地产产生的影响主要是间接影响。同时，由于政策效果的显现通常具有滞后性，因此房地产市场政策的利好并没有使其产生很大的起色。三、中国地产行业的现状2007年3月开始，房地产开发综合景气指数不断提高，2007年11月达到最高值106.59，此后一路下滑，截止到2008年12月，已经降为96.46，比2007年同期下降近10个百分点。2008年企业家信心指数也逐季下滑，四个季度分别为140.6，134.8，123.8和94.6。四季度较一季度共下降46个百分点。房地产业企业家信心指数出现较大降幅，四个季度分别为131.1，118.4，96.3和81.9，四季度较一季度共下降49.2个百分点。2008年，土地开发面积和土地购置面积增速减缓，土地开发面积占购置面积比重稳中略降；商业房地产新开工面积和竣工面积增速大幅下降。办公楼占商品房市场的比例小于商业营业用房。从2008年2月开始，办公楼竣工面积大于销售面积，2008年下半年以后，两者差额显著增大，到11月底已经增大到206.44万平米。自2008年2月起，商业营业用房竣工面积超过销售面积，2008年下半年以后，竣工面积和销售面积之间的差额逐渐拉大到11月底已经增大为433.57万平米。价格方面，商业地产一级市场上，土地交易价格涨幅大幅回落。二级市场上，各类房地产价格小幅波动或涨幅稳中下降，三级市场上，租赁市场价格小幅上涨。四、商业地产投融资情况2008年各类型房地产开发投资情况年月房地产开发房地产开发住宅房地产开发办公楼房地产开发商业营业用房房计划总投资投资总额投资总额投资总额地产开发投资总额(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)(亿元)(%)2008-0276763.83202373.7232.91669.4530.795.713250.64282008-0390927.4426.34687.7532.33316.4834.7165.1611.2485.5120.92008-0498885.5433.86952.0832.14944.3835.2239.69-5.5705.5820.82008-05104694.334.19519.2831.96806.2635331.5-3.2963.0421.72008-06112066.333.813195.6733.59497.0936.6440.110.11325.9520.72008-07115159.333.415883.5430.911486.1733.7534.080.71602.8319.22008-08118159.933.218429.9729.113384.831.7624.340.11860.5717.42008-09121342.73221277.6926.515508.3128.7717.13-1.42156.7416.82008-10124252.12523917.7124.617482.3527.4815.18-1.52418.2516.72008-11127704.429.926545.7322.719332.6625.2923.1502695.4416.12008-12135296.529.330579.8220.922081.2622.61111.587.43200.2114.9数据来源：中国产业分析平台截至2008年12月底，全国累计完成城镇房地产开发总投资30579.82亿元，同比增长20.9%，增幅逐季滑落。累计完成城镇住宅开发投资22081.26亿元，比去年同期增长22.6%，增速逐季滑落。累计完成办公楼开发投资1111.58亿元，同比增长7.4%，各季度增速变化较大；累计完成商业营业用房投资3200.21亿元，同比增长14.9%，增速中国商业地产行业研究报告逐季回落。总的来看，2008年，办公楼开发投资总额增长速度较2007年显著下滑，房地产开发投资总额以及住宅房地产开发总额增长速度从2008年下半年开始缓慢下滑，商业营业用房开发投资相对平稳，增幅略有增加。0.60国内贷款累计利用外资累计外商直接投资累计自筹资金累计单位自有资金累计其他资金来源累计定金及预收款累计0.500.400.300.200.100.00120203040506070809101112020304050607080910116-7-7-7-7-7-7-7-7-7-7-7-8-8-8-8-8-8-8-8-8-8-000000000000000000000000000000000000222022202220220202202220222022数据来源：中国产业分析平台房地产开发各类资金来源所占比例总的来看，2008年自筹资金和其他资金是房地产开发最重要的两大资金来源，其次是国内贷款，利用外资仅占资金来源很小的一部分。与2007年相比，2008年资金来源结构最大的变化莫过于其他资金来源比重相对下降，自筹资金所占比重相对上升。而这主要是由于其他资金来源中定金及预售款项较去年大幅减少所造成的。随着房价拐点的呼声越来越高，和国内房地产市场在国际金融危机冲击下不景气加剧的影响下，人们对房地产市场的观望情绪愈加浓厚，对房价下降的预期也更加强烈，正是这种对未来房价将继续下跌的预期，导致房地产市场交易量，特别是期房交易量大幅下跌，而这直接导致定金及预售款项的大幅下跌。目前我国房地产融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合，此外还有利用外资、民间融资等方式，不过这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。这与发达国家相比不太一样。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。总结当前世界上普遍流行的房地产融资途径，主要有如下几种：银行贷款、企业上市融资、信托项目融资、房地产信托投资基金（REITs）、房地产债券融资、夹层融资，此外，还有私募融资、典当融资、合作开发、海外地产基金等方式。五、2008年商业地产重点城市发展分析截至到2007年底，北京市有2699家房地产企业。2008年北京市房地产企业景气指数逐季下跌。四个季度房地产企业景气指数分别为中国商业地产行业研究报告133.4，132.6，125.1和115.2，较2007年同期分别减少11.7，16.4，27.7和39。2008年北京市商业地产新开工面积较去年小幅下滑，竣工面积较去年略有增长。2008年北京市商业地产销量大幅萎缩，空置率降低。2008年北京市商业房地产销售面积同2007年相比大幅减少，办公楼和商业营业用房空置面积较2007年大幅增加，商业地产市场需求低迷的情况已经很明朗。北京市房地产投资资金来源主要是其他资金、国内贷款和自筹资金。利用外资所占比重很小。其他资金和国内贷款是商业房地产投资的主要资金来源。其中，国内贷款所占总的投资资金来源比例逐月下滑，从2008年2月的37.23%下滑到12月份的26.77%。截止到2007年，上海市的房地产开发企业数目为3116家。2008年，上海市房地产企业家信心指数逐季下滑，房地产企业景气指数也呈现逐季下滑的走势。2008年，上海市商业地产新开工面积和竣工面积较去年均有较大增长；销售面积大幅缩减。2008年上海市房地产开发投资资金累计达