1九洲远景商业顾问有限公司总裁合伙人黄子龙中国二三线城市商业地产发展方向与项目实践.CEO.PartnerAlanHuangGuangzhou,May.22,20082目录：目前中国城市商业地产发展存在的问题商业发展格局及驱动因素二三线城市商业地产发展方向二三线城市商业地产发展策略与项目实践A.B.C.D.3中国城市商业地产发展中存在的问题A.4什么是商业地产？它的属性是什么？发展商业地产来干什么？怎样才能通过发展获取回报？追求的回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？发展商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏：不少发展商抱着开发住宅地产的思想去拿了开发商业地产的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅去赌商业，再来向商业地块要回报。在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏发展商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业国内二三线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。A.B.C.……D.中国城市商业地产发展中存在的问题5能力，但缺乏商业概念、资金实力不够雄厚，更缺乏运营能力，高层次商业开发的难度较大。因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一经营入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等亦望而却步，导致供应链困难，招商难。卖了一年的商铺还没能租出去，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是有经营的方式，发展现代商业模式和商业服务供应，完全可以期待更大的升值空间，有实力的投资者或开发商应尽早选取优势位置的商业物业予以持有二三线城市，尤其三线城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发二三线城市商业环境不理想，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，租户不敢进有鉴于此，二三线城市商业地产开发，应该勇于打破传统的思想框框，通过开发商持E.F.G.中国城市商业地产发展中存在的问题6目前中国城市商业地产发展格局及驱动因素B.7苏州、杭州、成都、沈阳、武汉、厦门、天津、青岛、重庆等为代表城市的经济实力和地理位置决定了其成为区域中心城市的地位。预计经济逐渐进入快速通道，消费意识和观念强，预期商业地产总量有较大的市场提升空间城市多中心商业格局正在形成，人均面积约平米现代化购物中心逐渐涌现，产品种类单一，以城市中心、能量中心为主，产品种类有较大的发展空间原城市商业中心区域存在旧有商业改建、市场进入的机会，同时有新城市商业中心兴起的进入机会二线城市?–––1––资料来源：九州远景分析上海、北京、广州、深圳为代表经济、文化、教育或医疗发达的全国性核心城市对人口的积聚力较强，城市规模扩展很快，商业面积供应从总量上尚有一定的上升空间。随着居住人口向城市外围转移，以及公共交通线路向郊外的延伸，城市商业布局将逐步向区域化转移，城市副中心和区域商业中心地位愈加巩固城市多商业中心格局已经形成，人均商业面积近平方米商业地产项目存在同质化，产品和服务模式将趋于多元化，结构面临调整，层次会更加丰富旧商业区和物业设施面临改建提升，存在市场进入机会消费者市场接纳能力很强，是创新概念购物中心的主要市场一线城市中国一、二线城市商业地产发展格局?–––1.5–––/中国一、二线城市在经济实力、消费水平和商业发展水平等方面均占据领先地位，其商业地产市场的新格局正在加快发展过程中-20088三线城市：惠州、常州、徐州、临沂、湘潭、赣州、蚌埠、等为代表城市以单一商业中心格局居多，人均商业面积低开始开发购物中心，总量有一定的发展空间目前产品以商业街、百货、为主，未来市场将以新型百货、的邻里购物中心、城市中心的产品为主具有明显的先行者优势三线城市?–––hypermarkethypermarketanchored–“”二线以下至三线以上的城市：南京、大连、长沙、西安、太原、郑州、昆明、长春、哈尔滨、合肥、南昌、贵阳等城市正力求打破现有的传统商业中心，通过新区建设，实现商业中心分流转移，人均商业面积约平方米开始开发购物中心，总量有一定的发展空间目前产品以百货、商业街、大卖场、专业批发市场为主，未来市场将以城市中心、中型地区购物中心产品为主具有明显的先行者优势?–0.8–––“”二三线城市资料来源：九州远景分析中国二、三线城市商业地产发展格局由于中国各地经济发达程度和消费发展不均衡，内陆多数城市仍处于二线以下至三线的商业发展水平，城市新的商业地产市场格局在逐渐建立之中-20089123经济持续发展消费水平提升城市化发展资料来源：九州远景分析商业地产发展的驱动因素受到经济持续高速发展、城市化进程加快等因素驱动，中国二三线城市规模和城市建设普遍面临升级的需求，商业地产规模进入放量扩展阶段10人口规模的增长是城市商业格局变化的内在驱动因素住房开发的规模、分布和价格是导致商业格局变化的主要因素交通系统的建立和完善为城市变迁提供支持政府政策、规划是城市发展的一个指导方向1234资料来源：九洲远景分析导致商业格局变化的主要驱动因素为：人口规模的增长、住宅房地产开发、交通系统建设和政策规划导向11居民购买力不断提高区域人均可支配收入水平居民富裕程度和购买力的提高，对商业格局的变化有促进作用??人口迁移人口因素人口规模增长从人口迁移情况看，迁入人口的增加，导致该城市或区域成为人口导入型的城市或区域。?消费需求变化区域户籍人口增长率；外来暂住人口增长率人口规模的膨胀对传统商业格局提出了巨大的挑战，目前的商业状况已不能适应需求??资料来源：九洲远景分析随着居民收入水平的不断提高，消费结构也发生了较大变化，人们对购物场所的环境、服务及便利性提出了更高的要求，客观上催生了大型购物中心的出现大型超市、购物中心的出现，影响着周边商圈的发展区域人口规模增长、人口迁移和消费需求变化是商业格局形成的内在驱动因素??1212.1%14.9%CAGR76,41067,17759,502单位：亿元[]52,526GDP48,136120,333135,823159,878183,868209,40720022003200420052006零售总额资料来源国家统计局、九洲远景分析:中国经济以及零售市场将持续提升中国经济的快速发展和消费者持续增长的需求水平与跳跃式、层次化、多元化发展趋势的消费追求，将直接推动商业地产的发展社会消费品13城市群的发展改变扩张布局成渝城乡经济一体化试验区由于城镇发展本身的规模不经济性，大城市将承担更多的城市化责任预计城市化将在未来五年带来新增城市人口亿，每年新增城市人口万，城市大众化消费品市场每年将新增市场规模约亿元城市群的发展将极大地推动二三线城市的经济发展和消费观念的升级如珠三角城市群、长三角城市群、环渤海城市群、中部地区的长株潭城市群、以武汉为中心的产业城市群、以郑州为中心的中原城市群等城市群的商业机会将主要发生在城市郊区，以及城市群的交界处??1.22400900???：城市化进程发展迅速中国城市化率已经达到但依然处于较低水平但每年以的速度在发展如?42%,?1%~2%?资料来源：九洲远景分析中国城市化进程和城市群联动发展步伐的加快是商业地产总量发展的另一个契机14家庭收入万以上家庭收入万家庭收入不足万全球水准富裕阶层家庭收入万较高收入阶层家庭收入万较低收入阶层贫困阶层202.5-42.5--10-20-4-10--22,60511,5594,8191,68797%91%36%10%4%1%3%41%21%8%1%4%10%51%61%0%2%5%7%11%0%0%5%11%16%523198519952005201520251%1%100%=资料来源：麦肯锡中国消费需求研究中国城市可支配收入结构预测（单位：十亿元）随着中国中产阶级兴起所引发的消费者结构变化，将带来商业地产供应结构和质量的提升15通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。是国家会计制度对企业持有的不动产增值评估程序的确立企业通过引入海外投资人、（上市集资）、、发行债券等资本化运作模式，为商业资产在资本市场上寻找实现增值的出口国内房地产企业最近暂缓在资本市场是短期内政府实施宏观调控、压缩市场泡沫的结果外资基金多采用发行（）房地产投资信托基金的方式，实际上是一种证券化的产业投资基金对于地产商或投资人而言，拥有多个能够产生稳定租金回报的成熟物业是到海外上市融资的前提?REITs??IPOREITs?IPO?REITsRealEstateInvestmentTrusts?随着中国金融体系的发展，逐步与国际资本市场接轨，为商业地产投资人、发展商和运营商提供了壮大发展的资本环境16金融企业的行为由金融公司发行基金，用长期的资金进行项目投资和开发是投资证券化的行为，将同时被证券机构、证监会、交易所进行监督，审批程序严格第三阶段证券化阶段???以长期投资的思路进行操作做到了只租不售，具有整体的商业规划然而资金链条没有解决，基本依靠自有资金和私募，扩张有限第二阶段投资阶段???资料来源：九州远景分析房地产开发商行为以住宅地产的手法进行操作，是目前多数房地产企业所处的状态所开发的商业店铺被分割出售，开发商纯粹追求短期现金流???第一阶段销售阶段