中国房地产中国房地产20082008年趋势分析年趋势分析全国工商联房地产商会聂梅生2008年3月2000-2007国民经济和社会发展统计数字汇总　2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP亿元89404.0095933.0102398.00116694.00136515.0182321.0209407.00246619.0GDP%8.007.308.009.109.509.9010.7011.40CPI%0.400.70(0.80)1.203.901.801.504.80人均收入元6280.006860.007703.008472.009422.0010493.0011759.0013786.00人均收入%6.408.5013.409.007.709.6010.4012.20固定资产亿元32619.0036898.043202.0055118.0070073.0088604.0093472.00137239.0总投资固定资产%9.3012.1016.1026.7025.8025.7024.0024.80总投资房地产亿元4902.006245.007736.0010106.0010376.0015759.0019382.0025280.00投资房地产%19.5025.3021.9029.7028.1019.8021.8030.20投资房价%1.101.703.704.809.707.605.507.608年一回首16.00宏观调控宏观调控14.0012.0010.00GDP%8.00CPI%6.00人均收入4.00%2.00房价%0.00(2.00)年年年年年年年年012345670000000000000000222222228年一回首宏观调控宏观调控35.0030.0025.00固定资产20.00总投资%15.00房地产投资%10.005.000.00年年年年年年年年000102030405060720202020202020208年一回首?从宏观经济的趋势上分析2000-2007年8年间：房价平均涨幅5.2%2004年开始宏观调控后:4年房价平均增幅7.6%GDP平均增幅9.24%城镇人均收入9.65%?房价上涨并没有脱离轨道，8年间与前一年相比涨幅上升的有5年，涨幅下降的有2年，负增长的为0年，总体为增长。2007国民经济和社会发展情况统计　1季度2季度3季度4季度亿元50287.0056481.0059275.00　GDP%11.1011.9011.5011.20CPI%2.703.204.106.90元3935.003117.003294.00　人均收入%16.6014.2013.20　亿元17526.0036642.0037361.00　固定资产总投资%23.7025.9025.7026.80房地产亿元3544.006343.006930.00　投资%26.9028.5030.3031.80房价%5.606.308.2010.508年一回首?2004年房价涨幅达9.7%（2003年4.8%),房地产投资增幅连续5年超过固定资产总投资增幅,需求旺盛,以上海为首,房价快速上升,增幅与前一年相比上升1倍。此年CPI指数达3.9(2003年1.2%),同比上升3.3倍。?2004年以后政府出台一系列宏观调控政策，以紧缩供给收紧银根、地根为主要手段。2005，2006年连续2年房价增幅下降，房地产投资增幅下降，并首次低于固定资产投资增幅，CPI指数下降。这时似乎宏观调控效果显著，我国经济进入高增长、低通涨时代。?2007年房价大幅反弹，11月涨幅10.5%(2006年5.5%),CPI达6.9(2006年1.5),固定资产总投资增幅26.8%,房地产投资增幅31.8%,均达到8年来最高值?2008年,针对防止经济过热,通货膨胀,房价过快上升的进一步宏观调控在所难免房地产调控政策重点——改善住宅供应结构调控需求?2007年初政府工作报告自2003年来首次提出要“保持房地产投资合理规模”?在严格土地管理背景下，优先保证居住用地的供应；?高度重视住房保障体系的建设（《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；国务院召开全国住房工作会议）；《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》?提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，抑制住房需求增长?降低外资对住房市场的投资性需求?相关规章制度进一步健全（物权法、企业所得税法、城市房地产管理法、城乡规划法、节约能源法等）住房保障体系受到高度重视?2007年初，政府工作报告“政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度”?2007年8月7日，国务院印发实施《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；?8月24日，国务院召开全国住房工作会议；?11月，发布《经济适用住房管理办法》和《廉租住房保障办法》。?各级地方政府的经济适用房和廉租房建设也逐步付诸实施商品住宅供给结构逐步调整90平方米以下商品年度/季度经济适用房投资比例高档住宅投资比例住宅投资比例2007/1-23.4215.9411.981-33.5616.0910.951-44.0817.1610.531-54.1218.2610.191-64.1919.4910.001-74.2620.329.981-84.4220.8110.441-94.4121.2110.491-104.5121.4610.47据初步统计，全国36个直辖市、计划单列市、省会城市，2006-2007年年度新开工商品住房中90平方米以下普通商品住房占总开发面积的55.8%。2008年宏观经济和政策环境预测?2008年经济增速目标设定为8%（已经连续4年目标8%),实际值连续4年超过9.5%,平均10.28%?2008年两会上第一次设定CPI目标4.8%,但1月份为7.1%,2月份将高于1月份?今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面的投入?2008年经济调控目标是防过热和防通胀，将实行“从紧的货币政策”。政府将如何采取应对措施，以及这些措施的方向、力度，具有很大的不确定性。?房地产领域继续落实已有调控政策，加快建设住房保障体系2008全球性的两个经济病毒——通涨和次贷?全球性的通涨压力正在形成——截止去年11月，全球通涨率4.8%,同比上升2个百分点——全球市场的高油价、高粮价、会便捷连锁传递到商品市场,以石油为标志的资源型产品涨价将继续冲击中国的经济和金融，而中国继续控制生产要素（劳动力、资源、资本）价格以抑制通胀的办法，等于输入通胀。——美联储已累积降低利率2.25个百分点,以抵消次贷影响,刺激消费;同时,中国07年6次提高利率(2.52%提到4.14%),加之以美元贬值直接推高石油等资源价格,结果必然是传播通涨、外汇涌入型流动性压力很大?次贷危机依然扩散——次贷有如病毒，感染了全球购买次贷的金融机构和国家银行到目前为止，这场危机带来的损失高达1882亿美元，全球45家最大的银行和券商都卷入其中。由此更造成了消费疲软，经济衰退显像。宏观经济保持高增长，通胀压力上升?城乡居民收入大幅度增加?流动性过剩问题突出112105GDP(左轴）111104CPI（右轴）11010310910210810110710010699105981998199920002001200220032004200520062007年1-6月1-9月1-3月2008年从紧的货币政策对房地产市场的影响从紧的货币政策应包括控制银行利率、准备金等指标和控制信贷总规模1、银行持续加息对房地产市场的影响——对供给方的影响?按照经济理论，利率政策对调节经济具有重要作用。在投资收益不变的条件下，因利率上升而导致的投资成本增加，迫使投资收益较低的投资者退出投资领域，从而减少投资需求，社会总投资规模减少。因此，加息是紧缩经济的一种手段。?房地产行业是资金密集型行业，持续加息对房地产供求会产生影响，进而影响房价的变动形势。从供给方面来说，加息会增加房地产开发企业的投资成本，但加息对房地产开发投资的影响要远低于房地产开发信贷增长下降的影响。从紧的货币政策对房地产市场的影响?控制信贷总规模——采用行政和市场相结合的手段来控制信贷规模已经在2007年4季度和2008年1月份实施，并对房地产开发企业和抵押贷款购房形成了明显的收缩效果——银行的存贷差和获利的压力上升，在GDP保持一定增幅的情况下，信贷规模不可能下降太多。由于房地产开发需要在年初安排贷款，银行放款的时间表调整对房地产市场的影响不可忽视，2008年1季度将是开发企业对人民币融资的饥渴期从紧的货币政策对房地产市场的影响2、持续加息对房地产市场的影响——对需求方的影响?与对供给的影响相比较，持续加息对房地产市场需求的影响要大得多。购房者的贷款成本会随着加息而增加，并且贷款期限越长，月还款额增加的程度越高，对于自住需求和物业投资需求来讲，利率增加会导致其需求增长下降。?由于房地产短期供给弹性很小，所以利率增加会直接导致房价涨幅下降。?但需要注意的是CPI的作用，这里所指的利率应该是实际利率，即扣除了通货膨胀影响之后的利率水平。持续加息及CPI对房地产市场的影响2004年起我国进入了加息周期2007年CPI平均4.8,2008年1月份CPI高达7.1%5.50一年期存款利率5.004.144.504.003.503.873.63.003.333.062.502.792.0