机密资料阅后收回2009年房地产市场展望2008年12月27日房地产行业分析系列董秘办2009年房地产市场展望目录一、2008年回顾........................................................41、从政策面的变化看经济走势.........................................4（1）从“双防”——“一保一控”——“保增长”的政策变化..........4（2）GDP——艰难的增长..........................................7（3）三驾马车无力回天...........................................8固定资产投资................................................8出口.......................................................8消费.......................................................92、飞流直下三千尺的股市...........................................10（1）股市是经济的晴雨表........................................10（2）大小非解禁之困...........................................113、价跌量缩的房地产市场...........................................12（1）冷淡的招拍挂市场..........................................12（2）2008年——负增长的万科...................................13（3）四大城市2008年商品房价量一览.............................17上海......................................................17深圳......................................................17广州......................................................18北京......................................................19二、2009年宏观经济展望...............................................201、世界经济步入下行周期...........................................20（1）步入下行经济周期的美国....................................20（2）15年来首度衰退的欧盟.....................................22（3）日本难以独善其身..........................................232、中国经济——保8%的抗战.........................................243、未来的政策预期.................................................26（1）积极的财政政策...........................................26政府投资..................................................27税收......................................................28改善民生..................................................28思考之一：保障房对商品房的冲击.............................29（2）效果有限的货币政策........................................31降息......................................................31思考之二：降息对房地产的影响...............................32降低存款准备金率...........................................33三、2009年房地产行业展望..............................................351、商品住宅成交量是最重要的指标....................................352、商品房价格远未调整到位.........................................363、难言乐观的2009年..............................................394、公司发展建议...................................................41（1）谨慎进行项目拓展..........................................412/432009年房地产市场展望（2）产品质量亟需提高..........................................42（3）适当促销，抢占资源........................................43（4）不建议继续拓展商业地产类项目..............................43图表目录图表1“双防”——“一保一控”——“保增长”的政策变化...............4图表22007年以来的基准利率变化（截至12月25日）...................5图表3国家部分投资项目一览.........................................5图表4历年GDP增长................................................7图表5固定资产增速放缓图表6固定资产投资占GDP比重逐年增高8图表7中国近年来进出口额同比增长率.................................9图表8社会消费零售总额同比增长率图表9CPIPPI趋势图......9图表10A股市值图表11A股筹资额............10图表122008年大股东与高管增减持概况..............................11图表132008-2009年A股可流通股...................................11图表142008年上海土地市场........................................13图表152008年深圳土地市场........................................13图表162008年1-11月上海商品住宅销售情况..........................17图表172008年1-11月深圳商品住宅销售情况..........................18图表182008年1-11月广州商品住宅销售情况..........................18图表192008年1-10月北京商品住宅销售情况..........................19图表20美国GDP季环比图表21美国20大城市房价指数（同比）..........................................................20图表22美国食品和零售消费额图表23美国进口额（季节）..............................................................20图表24欧盟GDP（季同比）图表25欧盟失业率（季节调整）....22图表26日本GDP（季同比）图表27日本景气动向指数（一致指标）.23图表28国际货币基金组织对世界主要国家GDP增长预测..................26图表292009年部分城市保障性住房规划..............................29图表302008-2012年部分沉思保障性住房政策..........................30图表31美国、欧盟、日本持续降息...................................32图表32M0、M1、M2同比增速下滑....................................34图表33各主要城市商品住宅月度库存销售比...........................35图表342007年全国主要城市房价收入比..............................36图表35美国历年房价收入比........................................37图表36全国主要城市按揭收入比................