WorldWinningCitiesGlobalForesightSeries中国2020年：前景展望2l全球竞争力城市l中国2020年：前景展望中国2020年：前景展望展望未来中国确实是与众不同。尽管国际上对中国快速增长的动力来源、作为超级大国的崛起、对全球贸易的影响、城市化进程以及和谐发展规划等方面一直有很多评论及共识，但是对中国未来的发展形态却很难达成共识。对于中国未来的前景存在三种典型看法：一个综合发展的超级大国；一个能够挑战全球秩序的地区性强国；亦或一个充满内部挑战和环境不断恶化的国家。在这些宏观问题和不确定性因素面前，大家很容易忽略一个事实，那就是房地产不仅仅将对2020年中国的物质生活产生巨大影响，同时也将在社会和经济前景中扮演重要角色。无论是作为家庭的投资亦或城市发展的推动力，房地产的贡献对中国的发展进程都是至关重要的。在此，我们就中国未来增长的主要动力与趋势提出一些看法，并给出一些有望脱颖而出的城市。中国新城市化发展形态–超级城市？中国新城市化发展形态?城市化进程及200个新城市？中国农业用地流失面积为荷兰和比利时过去8年的总和资料来源：仲量联行超级城市变革地理位置的重要性是房地产领域的永恒真求，中国到2020年前将可能出现400个人集中、迅速城市化理，城市化这一宏观问题将决定中国商业口超过100万的城市。而美国仅为40个。城市网络的潜质与未来格局。政府对城市2008年10月公布的“农村土地使用权改化进程的愿景是适合居住的城市的广泛网革”具有划时代的重要意义，它将对中国络，每个城市都有其各自的特色以及牢固城市发展带来更深远的积极影响，尤其是的跨区域或国际贸易纽带。二线城市被视农业经济占主导的城市，如南宁。到2020为三线城市发展的指南，并依此类推。年，我们期望看到至少40个二、三线城市为了实现政府每年创造100万个就业机会进入国际核心房地产领域，其中的10个还的目标以及满足农村人口向城市迁移的需将获得进一步关注和青睐。资料来源：仲量联行?2008JonesLangLaSalle.Allrightsreserved全球竞争力城市l中国2020年：前景展望l3“中国新兴城市30强”办公楼资本值05年第3季度至08年第3季度复合年增长我们所掌握的信息表明，中国二、三线城市已经行动起来了，充分做好了“发展”25%的准备。在初步分析过程中，我们对相关中国新兴城市30强20%城市的情报、信息和我们的观点进行了汇15%总，绘制出这些城市的演变曲线，并按等平均水平级进行了归类。10%我们的30强城市包括天津（华北经济中5%心）、苏州（上海的外围城市）以及大连0%***（日本与韩国投资者的目标城市）等。这沈阳青岛上海南京杭州无锡广州天津大连苏州北京深圳厦门福州重庆成都武汉郑州长沙西安些城市都达到了预期。资料来源：仲量联行房地产资讯服务*仅为甲级办公楼“中国新兴城市30强”最新变化过去三年，随着许多目标明确的城市成功发展出了自身的独特优势，我们的城市等级体系已经发生了显著变化。例如，合肥，其经济总量在短短两年之内几乎翻了一番，现在已跻身中国四大“科教基地”之列；位居中国最富裕城市第六位的宁波，作为中国外贸策略中的重要港口，有望取得进一步的成功；而南昌作为交通枢纽与制造中心，在不到五年的时间里，经济已经实现翻番，并有望进一步增长。教育布局对于其中的许多城市而言，其人才储备是中国的人才储备吸引众多跨国公司的源泉。教育布局是中城市教育评分国未来发展的关键，对于依赖中国学生群体的众多国际学术机构的健康发展同样至关重要。中外大学之间的合作将会得到加强，学术界与私营企业之间的联系同样如此，这种合作价值在北京的摩托罗拉大学等企业大学中得到充分展示。上海市教育科学研究教育评分院院长指出，在未来的15年里，中国需要省毕业生人数2to2.27建立至少800所大学才能满足日益增长的225,000to269,000180,000to225,0001.5to2需求。我们肯定会在中国排名前40的大城135,000to180,00090,000to135,0001to1.5市里看到“企业或附属”大学、科技园与45,000to90,0000.8to10to45,0000.58to0.8园区的大量涌现。资料来源：仲量联行及政府数据?2008JonesLangLaSalle.Allrightsreserved4l全球竞争力城市l中国2020年：前景展望迈入2011年商铺市场的未来办公楼市场日趋国际化作为中国未来重要的现代化元素，零售业将继续保持快速增长。2008年前10个月的零售总额已激增至8.8万亿元人民币（约我们相信中国办公楼市场至2011年已稳步合1.29万亿美元），同比增长22％，接近迈入其第四个发展阶段——从上世纪8010年间增长最快的时期。其主要原因是中年代后期的起步阶段，到90年代的试验阶国人收入日益增加以及对于购物的喜好。段，再到近十年更具活力的市场，最终将目前人均可支配收入约为13,058元人民币中国办公楼市场：变革步骤进一步国际化进入成熟阶段。（约合1,920美元），预计至2011年将达到预计到2011年，在我们详细研究的20个城大约15,872元人民币（约合2,334美元）。市场发展革新市中，甲级办公楼总面积将增至2,400万大型百货商店一直是采用购物中心和大成熟平方米——相当于华盛顿特区的甲级办公实际检验卖场的形式。我们估计中国在过去10年楼存量。虽然杭州（《经济学人》最佳商国际化间兴建了约450个购物中心，其中包括全实际检验务环境城市排名第四）和大连（有中国的球最大购物商场中的10个，众多国际零试验班加罗尔之称）目前势头最劲，但其它城售商云集于此。以此推算，至2011年，起步市同样以创新的房地产风格、类型而赢得198819912001200420102020商铺总面积将扩大将近一倍，从目前的令人称羡的声誉。资料来源：仲量联行2,600万平方米增至4,500万平方米。但我们相信其中很大一部分乡村购物中心新兴的产业园区市场将由于管理不善、规格过高且对购物行为认识不足而面临困境。产业园区对于正在提高技术水平、提升本另一个增长点是机场零售——Verdict研国经济在价值链中地位的国家非常适合。究数据表明，至2012年旅客人数将达到近空间、费用、设计、设施和日益便利的2.5亿，旅客支出将超过3亿美元。陆路和交通对此类园区格局意味着该领域的腾航空零售将成为未来几年关注的重点，即飞——由于研发、业务流程外包（BPO）使旅客人数出现短期下降，机场运营商和活动以及企业扩张预算降低所带来的旺盛零售商也会发掘更长期的潜力。需求，目前1,700万平方米的产业园区空间到2010年有望增长一倍。在此背景下，我们在最近的研究报告中指出了未来3年内产业园区发展的15个热点城市，包括上海、北京、大连、广州和天津。15BusinessParkHotspots15个产业园区热点城市产业园区活跃度上海北京一级广州大连北京大连成都天津深圳转型济南青岛杭州西安南京西安苏州II上海南京成都武汉杭州苏州重庆天津济南武汉先行者优惠广州深圳重庆III青岛0.40.60.811.21.41.6资料来源：仲量联行中国产业园区报告?2008JonesLangLaSalle.Allrightsreserved全球竞争力城市l中国2020年：前景展望l52011年物流仓储空间预测零售空间：现在与未来物流市场的成功将为中国的经济发展带来巨大支持。中国的现代物流市场的成型主要集中在过去3至4年里。虽然我们在谈到办公楼和商铺市场未来时分别提到了30和40个城市，但对这个快速增长的新兴市场，确实只有6个城市有过重大影响。中国目前约有600-700万平方米的现代物流仓储空间。其中一半以上位于三个区域：大上海/长江三角洲、渤海湾（北京-天津）以及珠江三角洲（深圳-广州）。支持物流市场的经济增长动力显而易见，市场对效率提升的需求促使了现代物流基础设施的出现，这一部分目前以每年大约20％的速度在增长——其动力主要来自资料来源：仲量联行房地产资讯服务于第三方物流（3PL）的增长、管制的放松、仓储的日益成熟以及越来越多的国际运营商与外资进入。今后市场将会经历不断的整合，尤其是在我们指出的20个一级、二级和新兴物流中心。2011年物流热点城市未来存量我们将见证这个市场的蓬勃发展。至2011年，中国的优质物流仓储总存量将超过目前的不止一倍，达到1,500万平方米。在华中地区，成都政府正计划于2010年前在成都建立中国最大的物流枢纽之一。为此，成都市政府已投资2.86亿美元建设一个大型铁路中心，完工后将成为亚洲最大的铁路运输枢纽。在北方，天津拥有完善及不断扩展的港口设施、高速铁路、高速公路以及机场的运能，其制造业也显示出一级物流中心强劲的增长势头，近期在TEDA新建的大型二级物流中心空客工厂是一个很好的例证。天津是一个新兴物流中心值得关注的城市。资料来源：仲量联行透明度房地产透明度是投资者衡量一个市场的基我们相信中国房地产市场透明度在未来几本指标；根据我们最新的全球透明度调年内会进一步提高，到2010年透明度评分查，中国目前在我们调查的82个国家中排将从目前的3.1分提高到2.7分，中国的排名第49位，已从过去两年的低透明度市场位也因而提升至‘半透明’级别的顶端，提升到半透明市场。全球化是中国透明度等同于俄罗斯和巴西当前的透明度水平。提升的主要因素。资本和企业在全球的流所以，我们已经了解哪些城市正在提高自动对准确的市场信息（以英语发布）以及身在经济价值链中的地位及其相关行业的国际惯例的更多采纳提出了日益严格的要中期展望。现在我们将迎接2020年的