20092008/中期報告中期報告SGS-COC-003534FSCFSCForestStewardshipCouncil新世界發展有限公司採取所有可行的措施，務求節省資源和盡量減少廢物。此中期報告由認證紙張、植物油墨和無氯氣漂染紙漿印製。標誌表示產品組源自良好管理的森林及受控的來源；該等森林根據的規例獲得認可。NWDIRcover(C)testforHKEx.ai25/3/20092:30:02NWDIRcover(C)testforHKEx.ai25/3/20092:30:02CMYKCMMYCYCMY目錄財務摘要2主席報告書3董事總經理報告書4簡明綜合收益表—未經審核9簡明綜合資產負債表—未經審核10簡明綜合現金流量表—未經審核12簡明綜合權益變動表—未經審核13簡明賬目附註14流動資金及資本來源29其他資料30公司資料442008╱2009中期報告1書書冊1.indb冊1.indb11223/3/20093/3/2009118:05:188:05:18財務摘要未經審核截至12月31日止六個月2008年2007年變動百萬港元百萬港元%（重列）收入12,070.413,055.7(7.5)分部業績總額2,485.74,023.4(38.2)其他收益，淨值155.62,483.8(93.7)投資物業之公平價值變動(2,353.7)2,123.9不適用股東應佔（虧損）╱溢利(992.2)5,649.4不適用基本溢利1,018.11,727.1(41.0)2008年2008年12月31日6月30日變動百萬港元百萬港元%（重列）現金及銀行存款11,493.513,126.1(12.4)債務淨額34,825.326,929.729.3總權益93,007.594,904.7(2.0)淨負債比率（%）37.428.49.02新世界發展有限公司書書冊1.indb冊1.indb22223/3/20093/3/2009118:05:188:05:18主席報告書各位股東︰古人有曰「修身齊家治國平天下」，要穩定社會發展，必先安內而天下平。現在我們知道「天下」不再分限於中國境內區域，天下不是一國之天下，一場全球金融海嘯，直接影響世界每個角落，左右每個家庭的生計。自美國次級房屋信貸危機爆發後，投資者對抵押證券價值失去信心，各行各業無不承受全球金融風暴所帶來的經濟衝擊—多間大型金融機構倒閉或被政府接管、現存經濟體系瀕臨破產—各中央銀行紛紛推出一系列放鬆銀根政策，各國推行各式穩定經濟緊急法案，人民醒悟單靠一己之力，並不足以對抗是次全球經濟衰退。經濟形勢迅速下滑，中央政府卻能當機立斷，一方面振興經濟，一方面帶領人民走出困局。「挑戰與機遇並存，困難與希望同在」，溫家寶總理在第十一屆全國人民代表大會上鼓勵國家上下一心。中央政府不但擴大內需市場，更積極改革開放，實施新的企業所得稅，為香港中小企開啟方便之門；香港企業也同時調整業務重心，由出口轉為內銷，以減低海外需求急降所帶來的投資風險。國治而家齊，家齊後國治，應對風暴，香港與祖國早已同軌同步。新世界集團早於1972年上市，經營四大核心業務—物業及酒店、基建、服務和百貨，背靠中國、以港為家。我們秉承進取而穩健的投資策略，持盈保泰，見可而進，知難而退，30多年來才可安然經歷多次順逆，深信汲取昨天的經驗，才能全力迎上今天的挑戰。主席鄭裕彤博士香港，2009年3月17日2008╱2009中期報告3書書冊1.indb冊1.indb33223/3/20093/3/2009118:05:198:05:19董事總經理報告書各位股東：美國次按問題於2008年第三季觸發全球金融危機。信貸緊縮及預期全球經濟放緩產生眾多不明朗因素及風險。作為全球最開放的市場之一，香港亦無法獨善其身。截至2008年12月31日止六個月，新世界發展錄得淨虧損9億9,220萬港元。有關虧損主要由於目前金融及經濟環境欠佳，導致投資物業公平值變動產生約23億5,370萬港元虧損及可供出售財務資產出現約3億3千萬港元耗蝕撥備所致。若剔除特殊項目，儘管本集團於回顧期內並無重大物業項目出售，本集團的基本溢利為10億1,810萬港元。業務回顧香港物業發展香港的經濟不景氣已對樓市氣氛構成不利影響。樓市出現成交減少及樓價調整的情況，其中以2008年最後一季最為顯著。本集團共有四個項目，分別為何文田衛理苑A座、元朗翹翠峰、尖沙咀河內道重建項目及西環卑路乍街42–44號，提供逾1,200個單位出售。於回顧期內，本集團已向政府支付約40億港元，作為兩個物業項目（位於元朗的龍田村項目及位於沙田的車公廟站項目）的集團應佔地價，涉及的總樓面面積約210萬平方呎。本集團目前持有總樓面面積460萬平方呎之土地儲備可作即時發展用途；另有合共超過2,170萬平方呎待更改用途之農地儲備。土地儲備地區分佈應佔總樓面面積（平方呎）港島440,685九龍1,229,960新界（不包括待更改用途之農地）2,938,054總計4,608,699農地儲備地區分佈土地總面積（平方呎）應佔土地面積（平方呎）元朗14,671,50013,270,000沙田╱大埔3,394,0002,508,000粉嶺2,260,0002,260,000西貢1,265,0001,028,000屯門120,000120,000總計21,710,50019,186,000本集團正與政府磋商更改約680萬平方呎農地的用途，亦正尋求各種途徑以補充土地儲備，例如參與公開拍賣及競投由市區重建局及香港鐵路有限公司招標的發展項目。4新世界發展有限公司書書冊1.indb冊1.indb44223/3/20093/3/2009118:05:198:05:19董事總經理報告書香港物業投資於2009財政年度上半年，本集團於香港的總租金收入為6億2,500萬港元，較去年同期上升7.2%。本集團投資組合旗下主要項目，均維持令人滿意的出租率。酒店於2008年，來自中國內地的旅客維持增長，並繼續成為訪港旅客的主要來源，佔旅客總數約57%，令訪港旅客總數上升4.7%，創2,900萬新高。至於長途旅客，特別是來自北美及歐洲的旅客數目，則由於全球經濟衰退而大幅下跌。於2009財政年度上半年，本集團位於香港的酒店為本集團提供穩定貢獻。香港君悅酒店、萬麗海景酒店及九龍萬麗酒店錄得之平均入住率達76%，並保持過往的平均房租。酒店業務總體經營業績未如理想，是由於北京萬怡酒店及上海巴黎春天大酒店進行局部翻新工程、新投入服務的武漢新世界酒店營運仍未上軌道及大連新世界酒店、香港凱悅酒店?沙田及香港凱悅酒店?尖沙咀產生開業前費用所致。上海貝爾特酒店已於2008年10月投入服務，提供260間客房。同時，本集團在香港及內地的三間新酒店將相繼投入服務，以加強我們現有酒店組合。這三間酒店包括位於香港剛開業的香港凱悅酒店?沙田、香港凱悅酒店?尖沙咀及將於2009年3月開幕的大連新世界酒店。新創建集團有限公司（「新創建集團」）新創建集團於2009財政年度上半年錄得股東應佔溢利8億1,330萬港元，若剔除去年同期出售海濱南岸住宅所獲得溢利10億1,480萬港元，則較去年同期下跌33%。基建業務分部的貢獻下降，主要原因為燃料成本升，嚴重影響能源業務的盈利能力。服務業務分部的貢獻下跌，主要由於大福證券因全球金融危機導致盈利大幅下降所致。基建珠江三角洲地區的道路項目表現受到商業活動放緩影響。廣州市北環高速公路及京珠高速公路（廣珠段）的每日平均交通流量分別下跌3%及8%。深圳惠州公路及高速公路的合併日均交通流量則下跌5%。由於經濟衰退，珠江電廠的總售電量下跌10%。煤炭價格急升則使情況更形嚴峻。儘管澳門部分規模龐大的建築項目延期或暫停，澳門電廠的售電量仍增加6%。成都金堂電廠由於兩台發電機組已分別於2007年6月及10月投入營運，售電量上升12%。澳門水廠的每日平均售水量輕微下跌1%。在中國內地，重慶唐家沱污水處理廠的每日平均污水處理量增加4%。鄭州水廠及常熟水廠的售水量分別下跌6%及3%。相對其他業務，全球金融海嘯對水務業務的整體影響較輕微。2008╱2009中期報告5書書冊1.indb冊1.indb55223/3/20093/3/2009118:05:198:05:19董事總經理報告書因已終止與一名主要客戶的合約，廈門象嶼新創建碼頭有限公司吞吐量下降6%至379,000個標準箱。備受新建碼頭競爭及經濟活動放緩影響，天津東方海陸集裝箱碼頭有限公司及天津五洲國際集裝箱碼頭有限公司的吞吐量分別滑落18%至473,000個標準箱及5%至976,000個標準箱。服務設施租賃業務繼續為本集團提供穩定的收入來源及現金流。香港會議展覽中心（「會展中心」）繼續取得令人滿意的業績，期內共舉辦527項活動。亞洲貨櫃物流中心錄得穩定利潤，平均出租率維持99%。由於倉儲需求持續殷切，亞洲貨櫃物流中心亦因此受惠，平均租金上升。大福證券的貢獻顯著下跌，主要由於在金融海嘯下其經紀及孖展融資服務的盈利大幅倒退。Tricor已擴展業務至12個國家，21個城市。其於香港、新加坡及中國大陸的業務營運合共佔總溢利逾80%。於2008年9月，Tricor亦成功收購汶萊的企業服務業務。高油價及員工薪金上漲仍對集團交通運輸業務的盈利能力構成壓力，疲弱的經濟及激烈的市場競爭亦令交通運輸業務的乘客量普遍下跌。本地巴士的應佔經營溢利下跌了35%，及本地渡輪期內錄得經營虧損840萬港元（2007：40萬港元）。新世界中國地產有限公司（「新世界中國地產」）於回顧期內，中國房地產市場受到中央政府早前實施之宏調措施及美國次按問題引發之全球經濟下滑之負面影響。面對此等挑戰，新世界中