《房地产行业报告》关于房地产，有太多的神话和谎话。我们或许不能完美地解释这些神话并揭示这些谎话，但我们可以尽可能真实地认识关于房地产的客观规律。1和君创业管理咨询有限公司二零零八年六月摘要中国房地产市场处于不规范向规范过渡阶段，关系黑洞和相关制度的不规范依然会存在，这就为一些房地产企业创造了土地寻租的机会，由此会创造一些企业迅速崛起的神话。但是，这个特殊的阶段也许很快过去，如何抢食到这阶段性的盛宴，对于中南来说，具有特殊的意义，中南需要抓住这个历史时机，储备好足够的脂肪，为决胜未来做好准备。基于过渡阶段的发展关键点：中国房地产市场越来越规范，靠以前的方法拿地，不一定能有大的利润空间，我们需要在拿地方式上有所创新，一是利用我们的工程建筑能力去拿地，与当地的政府之间做交易，以工程能力换取土地资源，；二是进军房地产市场发展滞后的三、四线地区，这些地方市场的不成熟有可能存在获取巨大利润的机会；基于中、长期的发展关键点：开发力的系统培养，是中南决胜未来的关键，因些，中南的核心能力需由工程建筑能力和拿地能力向开发力的转变，并购是加快这一进程的最好的办法，通过并购实现优势互补；中南规模扩张的核心：专业化发展，搭建起有竞争力的复制模式，是中南规模扩张的核心。所谓有竞争力的模式，一定是需要有很强的复制能力。复制能力的培育，需要中南发展产品研发体系，开发标准产品体系，标准化的、从而可复制的产品体系不仅可以战略性地指导项目的投资决策，而且可以保障项目的高效运转，同时，每个项目的运作经验也作为标准产品体系的重要输入，通过每个项目经验的不断积累完善企业的标准产品体系，从而建立起具核心竞争力的复制模式。产业前景：房地产业一路走来，尽管饱经调控风霜，但依然前景灿烂。竞争要素：在中国的土地体制和金融环境下，土地和资金在一段时间内,仍然是产业竞争的核心要素，但随着土地市场和金融市场的成熟，产业竞争的核心要素必将向开发力回归，只有顺势而为的企业，才能成就百年基业。转型趋势：房地产企业正在面临着轰轰烈烈的四大转型、五大趋势。四大转型分别为盈利模式转型、管理方式转型、客户结构转型、投资主体转型；五大趋势分别为：住宅产业化、产品专业化、区域多元化、行业整合加速、融资渠道多元化。产业机会：中西部地区、二三线城市发展优势明显；住宅开发优于商业开发，商业开发将在东部一线城市逐渐升温。2标杆经验：复制能力是企业规模扩张的核心，万科模式可以复制，碧桂园模式不能复制。战略建议：从依靠工程建筑力到依靠开发力。走标准化路线，开发标准化住宅，走万科的复制扩张路线；在三线城市依托工程能力，通过ＢＴ模式寻找拿地机会；在四线城市依托投资能力和公关能力，寻找低成本拿地机会，实现农村包围城市战略；保持合理项目数量，提高集约效应；按照两种思路进行产业整合：一是以拿地为目的；二是以补能力为目的。目录3第一部分房地产行业发展气象........................................................................................................5一、房地产的支柱产业地位................................................................................................................5二、房地产的产业价值空间................................................................................................................6三、房地产的调控措施影响................................................................................................................9第二部分房地产业态分析................................................................................................................91、国际典型业态分析........................................................................................................................102、中国业态定位趋势........................................................................................................................113、国际调控经验借鉴........................................................................................................................13第三部分房地产产业发展历程......................................................................................................161、中国房地产产业演化历史............................................................................................................162、中国房地产企业面临的四类转型................................................................................................17第四部分房地产产业竞争分析......................................................................................................191、产业现状分析................................................................................................................................202、房地产价值链分析........................................................................................................................243、未来发展趋势分析........................................................................................................................26第五部分标杆企业分析核心观点..................................................................................................30一、行业标杆企业研究——万科......................................................................................................30二.行业标杆企业研究——碧桂园.....................................................................................................37第六部分启示和建议......................................................................................................................40一、对中南的发展研判......................................................................................................................40二、中南战略核心观点提练..............................................................................................................40三、产品经营层面战略......................................................................................................................41四、产业经营层面战略........................................................