2008年房地产行业风险分析报告摘要一、2007年房地产调控措施分析2007年，针对房地产市场运行中的主要矛盾，政策目标重点是增加有效供给，调整住房供应结构，抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。调控措施主要包括以下几个方面。（一）抑制开发企业囤积土地行为2007年，各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了几项措施。一是缩减土地一次性出让规模。土地出让规模过大易产生种种弊端，其一是开发周期过长导致变相囤积土地，使出让土地无法按期形成有效的市场供应；其二是规模过大的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局，推高房价。为防止大规模出让土地导致的土地囤积和价格垄断，促进开发企业之间的竞争，缩短建设周期，使出让土地按期形成有效的市场供应，国土资源部规定要合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，对土地一次性出让的规模进行控制。部分地方政府也逐步开始控制出让宗地的规模，如北京在2007-2010年土地供应中期计划中明确规定，合理控制单宗住宅项目用地出让规模，出让的单宗住宅用地面积将控制在10-20公顷以下，规划建筑面积在30-50万平方米以下。二是对开发时限提出明确要求。国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限，如南京规定了在土地出让合同中明确土地的开发时限，超过开发时限仍未开发完毕的，将收取土地违约金。开发限时的原则的制定，在一定程度上遏制了开发商恶意囤地的行为，加大了房地产市场的供给，缩小了供求差距。三是不能分期取得建设用地使用权证。建设用地使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得，不得按土地出让金缴纳比例分期取得。土地使用权证不的分期获得的改变，一方面限制了开发商的囤地行为，另一方面对房地产开发企业的资金状况也无形中也提出了要求。对于筹集资金能力差的开发企业来说，获得土地权证将有一定的难度，这也加速了行业的洗牌。四是改预征土地增值税为清算土地增值税。从2007年2月起，将预征土地增值税改为清算土地增值税。此前，土地增值税征收多采用预征收制。由于土地增值税是地方税种，各地征收标准不一，一般预征额多为房屋销售价格的0.5%—3%。相对来说，这国家发展改革委中国经济导报社1北京世经未来投资咨询有限公司2008年房地产行业风险分析报告一税收额度远远低于清算应缴的额度。而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清算，能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节，抑制开发企业囤积土地的行为。（二）加大闲置土地处置力度国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度。一是改变毛地出让、净地交付的模式，实行建设用地使用权“净地”出让。在处理好土地的产权、补偿安置，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后，才可公开出让。二是明确了土地闲置费的征收标准。按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。部分地区加大了闲置土地回收力度，成效明显。（三）实行差别的住房抵押贷款政策2007年9月，中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下，以及超过90平方米的，首付比例仍分别维持不得低于20%和30%。这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开。对于第一套自住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策，首付成数没有调整，仍然采取优惠利率。第二套房的首付成数提至4成，这一政策有望有效地抑制投资投机需求，深圳在该政策出台后，市场成交量明显下降。（四）加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度在房价快速上涨，低收入家庭住房问题日益突出的情况下，政府高度重视住房保障制度的完善，明确将其列为政府公共服务的一项重要职责。2007年8月，国务院出台了24号文件，明确了将廉租住房作为住房保障制度的重点，廉租住房制度的保障对象由低保家庭扩大到低收入家庭，形成廉租住房和经济适用住房对低收入住房困难家庭的全覆盖，并确保多渠道保障资金的到位和土地等政策资源的优先配置。具体措施如下：一是将廉租房作为住房保障制度的重点。在住房保障供应体系中，廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径。明确了对低收入家庭的住房保障是保障其居住权，以租赁方式保障为主，而不是帮助其获得住房产权。二是扩大住房保障覆盖面，解决“夹心层”的住房困难。廉租住房制度由保障城镇住房困难的低保家庭，扩大到低收入家庭中的住房困难户。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。在住房保障供应体系的政策设计上，通过廉租住房保障范围的扩大，实现对低收入住房困难家庭住房保障的全覆盖，解决“夹心层”的住房困难问题。国家发展改革委中国经济导报社2北京世经未来投资咨询有限公司2008年房地产行业风险分析报告三是确保廉租住房保障资金来源。明确规定了住房保障资金来源渠道：其一，将廉租住房保障资金纳入年度预算安排。其二，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。其三，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。其四，对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持。四是优先确保廉租住房建设用地。根据住房建设规划，切实保证供应廉租住房和经济适用住房建设用地，在土地供应计划中予以优先安排。五是多渠道解决低收入家庭的住房问题。除完善住房保障体系的廉租房和经济适用住房制度外，通过其他方式有针对性地解决低收入家庭住房困难问题，包括棚户区改造和旧小区整治等。政策性住房的建立有利于缓解目前房地产市场上的供不应求的局面，能够引导房地产市场向健康的方向发展。二、行业供需分析（一）土地购置与开发面积受2004年以来土地紧缩政策的影响，2005-2006年，房地产本年土地购置面积出现负增长，同比分别下降3.8%和4.4%。自2007年5月开始，房地产开发企业本年土地购置面积扭转了2005年以来的下降势头。1-12月，2007年土地购置面积为40609.18万平方米，同比增长11%。作为房地产发展的先行条件，土地购置面积增速的回升有利于增加房地产市场的长期供给量，缓解市场供求紧张的局面。41000%25米4000020方平万3900015380001037000536000035000-534000-102003年2004年2005年2006年2007年土地购置面积36965.0339984.6638209.8636791.0240609.18土地购置面积增速21.55.4-4-3.811数据来源：国家统计局2003-2007年房地产土地购置面积及增速情况从土地开发情况来看，截至2007年12月，全国土地开发面积为26870.77万平米。国家发展改革委中国经济导报社3北京世经未来投资咨询有限公司2008年房地产行业风险分析报告从走势来看，房地产土地投资面积增速在2007年8月份达到了最高，为15.3%，随后其增速有所降低，到2007年12月起土地开发面积增速为0.7%。与2006年1-12月份的数据相比，土地开发面积增多265.17万平方米。3000025%米2025000方平15万2000010150005010000-55000-100-152003年2004年2005年2006年2007年土地开发面积20853.7519740.1720762.2326605.626870.77土地开发面积20.2-11.45.217.30.7数据来源：国家统计局2003-2007年房地产土地开发面积及增速情况与此同时，土地开发率(土地开发面积占同期土地购置面积的比重)也有所提高，2006年提高到74.32%，为2000年以来的最高值，2007年，土地开发率为66.17%，小于2006年同期的水平，但要高于2003年以来其他年份水平。目前，大型的上市公司具有较强的能力进行土地购置，同时土地储备量是投资者衡量上市房地产公司投资价值的重要指标之一，所以上市公司很容易从公开市场上募集大量资金支持大规模购置并囤积土地，这也导致了土地开发面小于土地的购置面积。%8072.327056.416066.175054.3449.374030201002003年2004年2005年2006年2007年土地开发率数据来源：国家统计局2003年-2007年房地产土地开发率情况国家发展改革委中国经济导报社4北京世经未来投资咨询有限公司2008年房地产行业风险分析报告（二）商品房建设情况2007年，全国商品房累计施工面积为186454.97万平方米，同比增长22.9%，增幅要高于2006年同期水平。全国商品房新开工面积为78135.98万平方米，同比增长21.3%，增幅与2006年同期相比增长6.5个百分点。总体来看，2007年全国房地产新开工面积同比增速平稳增长。2007年商品房竣工面积58235.88，同比增长4.3%。分月度来看，2007年12月份的竣工面积大幅上升，这表明很多楼盘都赶在12月底前竣工。因为年底的购房需求比较旺盛，而且到了帐期，所以开发商希望早点交付房子，收回资金，而此时商品房的供应量也相应增加。250000米方200000平万1500001000005000002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月施工面积94211124377142616156740171376181938190302199867208566216629235882新开工面积9966.719044273823551044892525585927