珠三角市珠三角市场场回调应对回调应对策策略交流略交流深圳世联地产顾问股份有限公司深圳世联地产顾问股份有限公司2009.222008,008,中国中国…………上半年，我们还在摁着钱包发誓不再吃猪肉，下半上半年，我们还在摁着钱包发誓不再吃猪肉，下半年却是猪农跺着脚发誓不再养猪；年却是猪农跺着脚发誓不再养猪；上半年，央行还在发誓力控通货膨胀，下半年却是上半年，央行还在发誓力控通货膨胀，下半年却是周小川无心掩盖华发，开启周小川无心掩盖华发，开启1010年最强降息周期；年最强降息周期；上半年，东莞还在开展上半年，东莞还在开展““腾笼换鸟腾笼换鸟””大计，下半年大计，下半年却是大批企业还没迁移就倒在笼子里。却是大批企业还没迁移就倒在笼子里。20082008年，好日子告一段落！年，好日子告一段落！危机源头国际金融海啸——美国上中下游金融链全面危机?房屋信贷机构：“两房”被美国政府接管?保险公司：AIG国有化?华盛顿互惠银行：美国历史上最大储蓄银行倒闭案?3月，贝尔斯登被收购，9月，雷曼帝国轰然倒塌，美林被合并，9月，高盛、大摩变身商业银行，宣告华尔街投行的终结中游：把玩资产下游：资产市场上游：以抵押组合并向市场提主要的买方代表担保为主的政供结构化衍生金如AIG保险公司次贷危机策性金融机构以及各大商业银两房——美国融产品的华尔街政府国有化投行——五大投行——尘归尘土行已成往事归土，上帝的归上帝实体经济内忧外患压力之下，国内大批出口导向型企业出现大量倒闭广东最大的糖业集团倒闭了！中国最大的纺织厂倒闭了！全球最大的玩具代工厂倒闭了！股市崩盘——从07年“10·16”至08年同日，上证综指由股市6092.06点下跌至2000.57点，跌幅高达67.16%，注：股指截至08年10月16日2007年10月16日沪市达到6124点，10月13日深成指下探至6124点，而去年10月10日为19600点§§11对对市市场大势场大势的的研判研判基于宏观趋势对未来房地产走向的探讨与研究——重点关注：1、当前影响房地产的关键宏观因素是什么？（GDP？政策？股市？）2、该关键宏观因素未来的发展趋势如何？分析本质：什么因素将左右未来几年的楼市走向？影响房地产发展的主要宏观因素指标体系:INDEXSYSTEMKEYPOINTNOTE房地产发展经济支撑的基本GDP、产业结构等衡量实体经济实体经济面——反应消费者的真实财发展的指标因子富实力基础因素房地产发展的另一重要支撑股票指数、利率等衡量资本（虚资本经济面——放大/缩小消费者的财拟金融）经济发展的指标因子富实力政府当前的房地产相关调控政策房地产发展的重要影响面—政府房市政策剖析—政府调控衍生因素消费者信心指数等描述消费者对房地产发展的重要影响面—消费者预期&信心未来经济走势与消费的预期—消费者的观望心态回顾：政策面左右了07年下半年起的房市调整07年房市调整回顾：“9/28新政”——针对房地产市场的金融全面紧缩，限制多次置业，政策性强迫市场挤兑投资泡沫人为降低信心与预期，迫使市场理性回归当下的转变：楼市的基础——经济面已发生扭转再次强调严峻性：本轮经济面扭转源自全球范围1、全球资本经济层面崩塌：美次贷危机引发全球金融海啸，财富短期内迅速蒸发美国次贷危机/华尔街与投行的消失/全球金融海啸/国家破产危机…2、全球实体经济被迫拖入泥沼：欧美增长乏力，各机构集体预期全球经济陷入衰退1、摩根大通预测：预计2009年全球经济增长率为0.4%，发达国家经济将缩减0.5%，新兴市场增长4.2%2、欧盟委员会预测：欧盟2009年经济增速将下降至仅0.2%，而欧元区经济2009年将仅为0.1%。与4月份做出的预测相比，这两个地区的经济预测都遭大幅下行修订。2、世界贸易组织(WTO)即将完成的最新评估显示：2008下半年世界贸易总量有所下降，下降趋势将至少持续至2009年中期资料来源：大摩统计数据08年第四季度GDP增长仅为6.8%，创六年来新低，全年增长9%，为四年来首次低于10%，主要是由于出口、工业增加值及投资等的增速放缓中国与发达国家“经济三驾马车”GDP占比发展中国家、发达国家的投资占投资进出口消费GDP的比重分别平均在20%～发达国家20%10%70%30%、15%～20%中国50%30%20%资料来源：国家统计局缘起：经济、楼市、内需三大关联体，成为08年最主要的话题，政策作为润滑剂，正确调控是三大关联体最终良性发展的关键右图所示，楼市低迷会导致相关行业景气度下降，从而致使居民福利下降、失业率上升，同时，居民的买房能力也就下降了；而居民购买力下降会直接导致内需缩小，严重制约GDP的增长。而GDP发展直接又制约其三驾马车“投资、需求、出口”的发展，从而造成了恶性循环。因此，楼市低迷并不只意味着房价下跌，同时会造成居民的购买力下降。资料来源：新浪财经当下的转变：楼市的基础——经济面已发生扭转再次强调严峻性：珠三角在本轮经济下行中受灾最重广东省经济转型压力尤为突出1、因素分析：年初的人民币升值对出口造成压力，当前西方消费市场衰退更加重了以出口为导向的制造业困境2、当前表现：广东省正面临经济增长速度放缓的空前压力，08年上半年广东省GDP总量虽然依旧保持在全国第一的水平，但增速却降到了全国倒数第三，为03年以来最低。同期广东11006个工业企业亏损，同比增加12.7%。亏损额大幅上升，达到207.96亿元，增长了49.3%，增幅同比提高了25个百分点。3、破产潮今年春节前后，广东有近1.2万家中小企业倒闭，其中更以港资企业为主。广东制鞋企业集中的东莞、惠州、广州、鹤山和中山等城市共有1000家关闭；仅在东莞，约1000家制鞋企业中就有200-300家倒闭；在鞋企较集中的惠东，最近两三个月内，400-500家企业破产。当下的转变：受经济面扭转影响，当前政策面已经放松政策风向转变：从“防止经济增长过热/通胀恶化”到“保增长”——对楼市的政策调控随政策大环境转变，开始自然松化1、“推动投资/劳动经济”：金融环境转为宽松预计08年下半年-09年将进入快速降息通道，在经济环境未稳定前，将维持较宽松的银根政策2、“拉动内需”：楼市调控针对消费者单边放宽（1）房贷首付比例下调，贷款利率优惠，公积金贷款扩张（2）购房税费减免（3）肯定地方救市，自行调整的权力但是，在经济面下行期，政策面利好不再能彻底解冻楼市消费者消费实力及预期因经济面下行而受损：——“捂紧钱包”，消费观念转变，对房/车等大笔消费信心与预期更趋于谨慎——“价格预期下跌”，普遍对物价看跌不看涨08年中国国民消费信心与对经济预期持续下跌所以，追本溯原：未来影响楼市的关键因素将是实体经济面，经济复苏才能推动楼市彻底解冻。基本支撑面恢复取决于实体经济的真实支撑与信心是否加大力度取决于经济恢复的难度预期取决于对经济前景预期中国经济复苏的必经之路：经济转型(扩大内需/出口产业升级)扩大内需——从出口大国转为消费大国短期疗效：见效快，但治标不治途径1：政府投资，扩大基础建设（短期选择）本，不解决根本问题——主要目的：以固定资产投资直接拉动经济增长，保底GDP增长率当前出台的“2010年底约需投资4万亿元”计划。为加快建设进度,会议决定,今年四季度先增加安排中央投资1000亿元,明年灾后重建基金提前安排200亿元,带动地方和社会投资,总规模达到4000亿元。途径2：加快保障体系等社会制度改革（长期选择）——主要目的：提高国民整体收入能力与市场完善度，长期拉动GDP增长内需扩大于拉动居民的收入水平（扩大农村市场等）、以及医疗保险、养老保险、教育制度完全相关。其调整时间比政府投资拉动缓慢，但是保证内需持久扩大的必需之路出口产业升级——从廉价成本输出转为长期诊疗：动作大，涉及利益面设备/资本输出广泛，社会成本高途径：产业结构调整/出口企业税费调整（长期选择）——主要目的：改变当前位于全球产业链底部的劣势/通过产业升级摆脱日益困难的生产成本竞争在中央政府完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从调整期进入恢复期下降期期恢复调整期2008年2010年政策政策是最不是最不确确定定调整期政府政策转变的的因素因素，，当当这些这些政策转变后，标降低企业所得税：减税有助于降低企业经营压力，帮政策转变后，标助企业度过成本上涨的困难志志着着市市场场从从调整调整提高个人所得税免税额：08年3月1日，个税起征点期期进进入入恢复恢复期期减少税收由1600元调至2000元；近日又有学者提出，将个税起征点提至5000元减少流通环节税收：如减少房地产交易过程中的营业税、契税、所得税等取消资源允许要素市场充分竞争，使要素价格最终回归理性价格管制补贴中低如购房贷款优惠、发放房补、提供低租金住房等收入者关键词房地产房地产2007年转折转折2008年p回望08，中国房地产市场经历了一场深刻的转折这一年里中国房地产市场遭遇了它的滑铁卢，经历着十多年来的的首度市场危机p房地产行业不再是人尽可赚的黄金地，也不再是公众唾弃的暴利场，更不再是中央政策打压的民生毒瘤，行业由“简单”变得“深刻”，只有深刻者才能在此地生存p危机中，行业在成长转折之一：房价环转折之一：房价环比比、同比首次下降、同比首次下降?十年房价上涨铸造了房价只涨不跌的市场理念，97－07年，全国商品房均价翻了近一番；?然而进入08年之后，07年房价迅猛的上升势头已经开始减弱；?虽然08年大部分时间全国房价都处于上涨，且08年1－11月的全国房价比07年微涨1.73%，但明显为2000年以来的最低值；?但房价已明显处于强弩之末，全国月度房价的环比、同比增速都出现了回落（10年来首次）；?70个大中城市中仅4个