2010NO.1CHPS研究报告汇编第1期复旦大学住房政策研究中心出品101住房如何让城市更美好2102上海住房政策改进与完善6103上海住房事业发展十二五规划设想（复旦版）13104上海不适合搞经济适用房22105公共租赁与货币化住房补贴结合——住房保障未来方向24106以制度创新来实现上海住房保障事业的突破27107如何防范保障性住房中的“李鬼”问题30108揭开中国地王频出背后的奥秘33109中国住房公积金制度的当前困境与出路44110中国住房事业六十年：回顾与反思56联系电话：021-65646690，25011106；传真：021-65642411Email:chps@fudan.edu.cn;jiech@fudan.edu.cn；网址：http://www.chps.fudan.edu.cn地址：国顺路670号复旦大学管理学院李达三楼617室，邮编：200433网址：http://www.chps.fudan.edu.cn101住房如何让城市更美好——CHPS第一期论坛观点纪要（张兴瑞，陈杰）2010即将来到，上海即将迎来具有历史意义的世博会。世博会的口号“城市让生活更美好”如今已让我们耳熟能详。但美好的城市生活必须从舒适的住房居住开始，城市发展时刻需要满足民生需求的住房政策。在此背景下，由复旦大学住房政策研究中心和复旦大学发展与政策研究中心联合发起，复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰副教授召集和主持召开了“复旦大学住房政策研究中心(CHPS)住房政策论坛第一期”暨“2009年（第二届）上海青年学者住房政策专题论坛”，邀请了上海一批在住房政策研究方面活跃的青年专家学者以及有关业界人士围绕“住房政策如何让城市更美好”这个主题来共同建言献策。上海住房保障与房屋管理局住房保障处李东处长在开幕词中提出：2007年后，中国住房政策开始由单个行政规定向系统化、规范化和法律化的政策体系发展，这过程中面临着诸多重大理论与实践问题，迫切需要青年学者贡献才智进行深入研究。上海市在推进住房保障政策方面经过了多年的探索，积累了一些有益经验。不过从近年实践来看，上海市住房保障离人民的要求，还有很大距离。目前来看，还未形成系统化的住房保障政策体系，各项政策之间的协同性还处在一定缺陷。为此尤其希望住房政策研究方面最活跃的青年专家学者能够结合国内外先进经验与上海市的实际情况，提出具有可行性的政策建议。之后，论坛与会专家学者围绕住房政策的若干关键问题展开了讨论。主要的发言嘉宾有：上海住房公积金管理中心总经济师崔国盛、中国指数研究院副院长陈晟、上海社科院陈则明副研究员、同济大学钱瑛瑛副教授、华东师大胡金星博士、上海财大投资系主任高晓晖副教授上海金融与法律研究院执行院长傅蔚冈、上海住房保障事务中心的张于堂副科长等。1、住房政策的实施原则问题住房政策应该在具有先进性、可行性的原则指下下加以研究、实施才能取得更大成效，实现“让城市生活更美好”的远大目标。中国指数研究院副院长陈晟提出，住房政策涉及千家万户，影响面十分广泛，要充分和公开地集思广益，并成为国家“十二五”规划的重要内容。复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰副教授提出：住房政策要实现让城市生活更美好，关键是要让住房政策与城市和谐发展协调，为此就必须确立公平、理性、效率三大原则。公平是指纵向公平与横向公平并重，决策过程公开透明，吸纳各阶层意见，协调好各方利益诉求；理性是指要选择最符合中国国情的住房政策，实施有益全体城市居民的住房保障模式，不能走极端，意气用事，更不能只顾眼前不管将来；复旦大学住房政策研究中心(CHPS)http://www.chps.fudan.edu.cn2/67效率是指要手段和工具运用要科学，尽量避免造成资源配置效率损失，在住房保障上要讲求资金效率和运作效率。上海社科院房地产业研究中心陈则明副研究员认为住房政策仍应继续坚持市场为主的原则，指出作为我国住房政策制定过程中的重点借鉴对象的新加坡由于土地面积小，土地资源极度缺乏弹性，因此以计划性很强的住房政策为主。而我国则不适宜过多的应用计划性的政策工具来推进房地产的发展，应继续坚持市场为主的原则。2、住房保障的对象群体边界的问题：住房保障是住房政策的核心构成，也是最直接反应住房政策实施成效的重点领域。而住房保障的关键难点之一就在于如何确定合适的对象群体。上海住房公积金管理中心总经济师崔国盛认为住房保障是一个人最基本的权利。因此，住房保障从宽泛层面来讲，应是保证每个人都有住房的消费能力（购买、租赁或社会救济），让每个就业者都能在住房保障中发现自己的需求。而20世纪90年代开始的住房改革，是偏重于由市场来解决住房问题，对于住房保障是有所忽视的。2007年后，国务院发布24号文，提出将建立住房保障体系，开始强调住房保障问题。从某种意义上来说，这是我国住房保障政策的转折点，住房保障将重新成为我国住房政策的重点。崔国盛还指出：从供应角度而言，我国的住房供应大致可分为三层面：第一个层面是完全通过市场机制供应的商品房，第二个层面是具有一定政策性补贴的经济适用房及限价房，第三个层面是具有托底性持的廉租房。但这三个层面在政策衔接上，有所脱节，因为其面向的不同对象群体很难从经济收入上来合理划分，这也直接导致了“夹心层”问题的存在。陈杰副教授则做了补充，指出政府应考虑参照基本医疗卫生制度，针对最低收入阶层在住房问题上实行“兜底”，也就是建立基本住房保障制度。3、上海市经济适用房建设问题经济适用房是我国正在大力推进的政策性住房供应模式。上海市自2008年起开始动工建设新一批经济适用房，这是上海自上世纪末暂停经济适用房建设后的重新启动。因此，与会专家对经济适用房相关政策进行了深度研讨。上海住房保障事务中心的张于堂副科长则从其参与政府工作实践角度出发，解释了上海之前有关经济适用房从开始尝试、到停止建设，再到重新开工建设的原因，认为与商品房相比缺乏显著价格优势、地理位置不理想等是导致上海之前暂停经济适用房建设，而代之以配套商品房（拆迁房）建设的主要原因。华东师范大学东方房地产学院胡金星博士着重分析了集中式大规模进行经济适用房建设可能存在的问题：1）经济适用房的适用性问题：经济适用房无论从价格、面积、结构来看，是否适用。至少上海市的经济适用房价格跟一般商品房相比较并无多大优势。2）经济适用房布局的郊区化问题：经济适用房的建设一般选址于较为偏远的郊区地段，交通设施不健全，使得居住成本大大提升。很大程度上导致一些城市的经济适用房有很多并未销售出去。3）经济适用房集中建设的空间分异（贫民窟）问复旦大学住房政策研究中心(CHPS)http://www.chps.fudan.edu.cn3/67题：西方国家现在花大力气来实现混居，以减少社会冲突。我们现在大量集中式的建设经济适用房公房，很可能会走西方原有的老路，产生诸如“贫民窟”等问题。4、住房政策的连贯性问题住房政策的高度波动性是我国近年来住房政策的重要特征之一。时紧时松、缺乏连贯性的住房政策使得市场难以形成稳定预期，从某种程度上而言，是导致我国住房价格波动性强的重要诱因。因此，强化住房政策的连贯性，降低市场非理性预期的波动性成为与会专家的重要共识。中国指数研究院副院长陈晟建议应该类似于钢铁产业政策形成一个在较长时间内有效的住房产业政策，认为钢铁、汽车等产业都有存在长期（5－10年）引导作用产业政策，而存量达到90万亿的房地产业却没有产业政策，这是不利于房地产业持续健康发展的。陈则明副研究员则具体对比了欧美国家与中国住房政策的差异，认为：欧美住房政策是以诸如“购房退税”等永久性住房政策作为主要的市场刺激方式，而中国则是更多的以利息折扣、交易税减免等短期性住房政策作为主要的市场刺激方式，这是导致中国住房市场波动性大的一个重要原因。陈杰副教授认同这一设想，并认为住房产业政策的长期有效性可以给开发商及消费者明确预期，减少住房市场的过度波动。会议期间，崔国盛、胡金星等专家还着重提出应考虑从法制层面来完善住房政策，认为我国的住房政策还只是单个城市的住房政策，而且只是一个框架，还没有一个严密、系统的住房政策。并建议我国需要在合适时候推出《住宅法》，因为法律不能出台，就很难说在国家层面有一个完整的住房政策，住房政策的稳定性就难以得到有效保障。5、住房政策的其它影响因素问题住房问题的解决需要住房政策的引导，但住房问题的解决不能局限于住房政策本身，而应是与住房相关联的诸多政策（如土地、收入、户籍、教育等）的协调改进。上海社科院房地产业研究中心陈则明副研究员提出解决住房问题应跳出住房本身，从土地制度入手突破，因为土地资源是房地产发展的最关键硬性制约。从上世纪90年代起，住房问题的主要约束在于资金缺乏。因此，经过多年探索，形成了以“政府没钱，卖土地；老百姓没钱，搞按揭；房地产商没钱，搞预售”的解决方案，成功破解了房地产发展的资金瓶颈问题。而随后，由于土地资源随着房地产开发的发展而逐步趋势于紧张，土地资源开始成为上海市房地产发展的最主要硬性约束。因此，突破土地资源的约束将很可能成为当前及未来很长阶段内上海市住房政策的主要构成部分。陈则明副研究员提出：作为土地资源相对稀缺的上海，应考虑着重从两个方来突破土地资源的瓶颈约束：一是增量拓展：一个方法是加大新城建设的推进力度。因为现在所有的城市建设，重点都在新城建设，如天津滨海新区、深圳特区。因此，上海市的住房政策应该重点关注新城建设过程中住房供应与需求的协调。另一个方法就是向中央争取扩大上海市的行政区划。二是存量盘活：如探索实施耕地指标的省际平衡，向欠发达省份购买耕地指标，以增加上海市本地的建设用地指标供应。上海金融与法律研究