准确、全面、科学、真实集团营销策划部2008年5月刊总第02期区域市场营销简讯（5月刊）编撰：卢艳、蔡佩成总篡：汪俊资料提供：上海莱蒙置业有限公司、深圳深国投房地产开发有限公司市场发展部、广州莱蒙置业有限公司、莱蒙国际(余杭)置业有限公司营销策划部、常州莱蒙都会置业有限公司营销策划部、常州莱蒙水榭花都房地产开发有限公司营销策划部1准确、全面、科学、真实目录继续“关注民生”迎来“小户高峰”············································5货币政策持续从紧、房地产信贷监控愈发严谨【金融政策评论】房企融资将趋向多元化、全球化，行业内部的结构性、经营性调整加剧土地管理加强批后监管【土地政策评论】土地市场调整势必会对房地产市场其产生“辐射”效应资金面紧张，银行与开发商引发生死战2009年度各大城市住房建设计划全国房地产市场房价开始出现松动，传导效应需要时间国外市场房价大跌土地市场不被看好，地产商面临市场考验【宏观政策】【行业要闻】············································5【高端看市】············································72准确、全面、科学、真实土地一级市场交易清淡，成交价格均在底价附近全国房地产固定资产投资、开工面积和住宅在建面积依然保持较高速增长，销售量明显下降北京二级市场加大营销，新开楼盘低价入市，老项目后期频繁打折；价格环比微降，成交逐步回升上海二级市场继续抬高售价制造抢购氛围；新楼盘集中上市，楼市供需出现逆转，且卖且涨深圳二级市场加大营销，增加户外、短信宣传，注重二、三级市场客户转介营销渠道；楼市量升价跌广州二级市场量价齐升东莞二级市场掀起一波推盘小高潮，加上发展商的让利促销，刚性需求积极入市，楼市环比量升价微升杭州二级市场量升价跌成都二级市场由于地震灾害推盘量大大减少，市场持续观望，发展商重新评估建筑方案和营销战略常州二级市场加大广告宣传，新推盘量明显升高，中低价位入市，量升价稳三级市场楼价京、津、沪持续上涨，穗、深微量下浮一线城市二级市场供应量、销量环比增长，成交均价环比则涨跌不一；二三线城市市场观望氛围依然浓厚【市场动态】············································7【市场评述】···········································12【附件——深圳在售楼盘个案分析】·································133返回目录准确、全面、科学、真实，存款准备金率达到16.5%历史高位，今年或调至18%严守土地调控闸门将不定期地开展稽查工作房产贷款被严格控制监管细则最快年底出台前移房贷风险防范关口二季度GDP增速反弹至10.8%坚决停止供应别墅类房地产开发用地5月20日起上调存款准备金率0.5个百分点4【宏观政策】国家信息中心预计：货币政策持续从紧、房地产信贷监控愈发严谨央行决定自银监会联手国土资源部险资进入地产业日趋明朗央行重申落实二套房贷政策国土资源部：中央分成土地有偿使用费稽查暂行办法出台【金融政策评论】房企融资将趋向多元化、全球化，行业内部的结构性、经营性调整加剧从紧的货币政策基调不变，银监会加强房地产信贷监控，引导银行业金融机构防范风险，房地产企业资金链进一步抽紧，财务压力将更加严峻，融资困难将会进一步困扰房地产行业，房企融资将趋向多元化、全球化，行业内部的结构性、经营性调整加剧。土地管理加强批后监管今年国土督察工作重点关注土地管理问责制返回目录准确、全面、科学、真实；广州市保障型住房规划建筑面积45%；上海保障性住房将占40%以上的住宅用地用于廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和中低价"不低于70%北京市政策性住房占房产资金链紧绷；杭州市确保二三线土地低价受宠部分城市负增长银行强硬回应开发商"先死论楼市观望个人贷款下降1-4月连续下滑首季度涨幅回落158万—200万平方米5【行业要闻】地价全国一线土地"曲高和寡"【土地政策评论】土地市场调整势必会对房地产市场其产生“辐射”效应中央政府采取了一系列措施，强化土地管理在国家宏观调控中的作用。加强批后监管，防范土地闲置。土地市场的“拐点”局势已在若隐若现间。土地源头市场的调整势必会对房地产市场其产生“辐射”效应。资金面紧张，银行与开发商引发生死战国房景气指数央行货币报告：加强房贷风险控制深圳、广州叫停楼市分期首付2009年度各大城市住房建设计划继续“关注民生”迎来“小户高峰”各大城市09年住房建设计划中，不常州市确保返回目录；准确、全面、科学、真实。对中国经济产生警示10.79万套，总建筑面积大概有714万平方米、国际资本外逃，楼价暴跌最大跌幅领跌城市最大单季跌幅深圳成为二季度房价上涨压力加大季度涨幅趋缓的住宅用地用于廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和中低价位、中小套型普通商品房建设。1-4月全国房地产开发投资增长32.1%一6各地政府将“关注民生”逐步落实到行动。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例都会增加，房地产商品房市场也将逐步达到小户供应高峰。全国房地产市场房价开始出现松动，传导效应需要时间统计局：位、中小套型普通商品房建设，其中5年新建保障性住房低于70%4月70大中城市房价涨幅放缓发改委:全国“投资性购房”占比下降国外市场房价大跌一季度美房价继续大跌创29年来5月份英国房价环比下跌2.5%为17年来越南爆发金融危机、物价飙升、股市崩盘、；杭州下沙、华家池、蒋村等三地块共成交18.73亿。东莞城区土地流拍现象再度出现；商住用地成交楼面单价为-62.42价格指数-17.05%233.87%-76.72%-71.70%-44.45%/㎡；准确、全面、科学、真实元1549返回目录均价731.8721853.0422529.2695170.2016278.6472235.6708（数据来源于中国土地挂牌网）余杭区08年即将出让2000亩地六大地区中部地区西部地区东北地区环渤海地区长三角地区珠三角地区2259.21元/㎡；”突起；深圳宝安两宗限用地成功出让，两宗位于福田中心区的商业办公用地成功挂牌出让，折合均价为5退地风波上海“7【高端看市】【市场动态】土地市场不被看好，地产商面临市场考验三成房企高管看多楼市所有人不看好土地市场大地产商频频抄底小开发商濒临出局土地一级市场交易清淡，成交价格均在底价附近（数据来源于中国财经信息网、北京房产统计局）准确、全面、科学、真实返回目录（数据来源于国家统计局网）（数据来源于中国财经信息网、上海房产统计局）显示，1-4月份，全国：房地产固定资产投资为7808.4亿元，同比增长33.9%；开工面积为3.3亿平米，同比增长20.4%；..住宅在建面积为14.1亿平米，同比增长33.9%；住宅销售面积为1.4亿平米，同比下降4.0%，这一增速创下05年以来新低，同时增速也较07年1-4月下降20.5个百分点。就4月份单月而言，全国住宅销售面积为4163万平，比3月份环比减少722万平；住宅销售金额为5087.7亿元，同比增长1.6%。国家统计局数据8北京二级市场加大营销，新开楼盘低价入市，老项目后期频繁打折；价格环比微降，成交逐步回升价格：5月份，均价环比上月降266元/平米，达13222元/平米；成交量：5月住宅销售量环比4月增加76%。全国房地产固定资产投资、开工面积和住宅在建面积依然保持较高速增长，销售量明显下降据上海二级市场继续抬高售价制造抢购氛围；新楼盘集中上市，楼市供需出现逆转，且卖且涨价格：5月份住宅均价为14099元/平方米，出现明显下降。而4月这一统计数据为15692元/平方米，跌幅达到了10%左右。；成交量：5月商品房和商品住宅的成交量环比分别上涨9%和6.4%，但与火热的去年5月不能相提并论，商品住宅的成交量只相当于去年5月的44.5%。（数据来源中国财经信息网、杭州房产统计局）返回目录准确、全面、科学、真实（数据来源于东莞房产公众信息网）（数据来源于中国财经信息网、广州房产统计局）9（数据来源于中国财经信息网、、深圳房地产信息网）东莞二级市场掀起一波推盘小高潮，加上发展商的让利促销，刚性需求积极入市，楼市环比量升价微升价格：商品房均价6739元/㎡，环比微升1.4%。商品住宅中，洋房和公寓价格环比有不同程度的回落，公寓价格回落幅度较大，总体上普通住宅均价为5683元/㎡，环比上月下降4.2%，别墅价格环比则微升0.45%；成交量：新建商品房成交量为43.95万㎡，环比4月增长49.6%。深圳二级市场加大营销，增加户外、短信宣传，注重二、三级市场客户转介营销渠道；楼市量升价跌价格：5月深圳全市住宅成交均价11143元/平方米，环比下跌7%，同比更是下跌23%；成交量：5月深圳全市成交住宅4732套，40.6万平方米，环比分别增加51%和56%。继3月以来，深圳住宅成交量持续回升。杭州二级市场量升价跌价格：商品房成交均价为13369.9万平，环比4月份下降11.8%；成交量：商品房成交36.1万平，同比下降40.2%。广州二级市场量价齐升价格：住宅成交均价为10997元/平，同比上涨45.1%，环比3月上涨18.0%；成交量：广州住宅成交70.7万平，同比上涨19.0%，环比4月份上涨278.8%。准确、全面、科学、真实6255返回目录5683月成交均价133７０10997月成交面积11143月供应面积（数据来源于各地房产统计局）各项目