09年全国房地产市场回顾及10年展望（集团市场部数据组）综述2009年，新世纪中国经济最困难的一年，但也是中国楼市最为辉煌的一年。09年中国楼市所取得的辉煌成就与宏观经济的整体形势密不可分。年初，在全球性金融危机的阴霾尚未完全消散的情况下，出口乏力和内需不振更使得中国经济雪上加霜。而政府为实现“保八”的既定目标，迫切地需要房地产这一支柱产业来提振经济发展。在此思想的指导下，政府对房地产业的态度为之一变，由之前的“打压”代之以“暧昧”，从而为09年楼市的发展创造了相对较为宽松的环境。可以说，此种局面的出现是政府在“内忧外患”的情况下所采取的无奈之举，而“因祸得福”则最能贴切地说明09年楼市和宏观经济间的微妙关系。此外，宽松的宏调政策也对09年的中国楼市贡献良多。从08年的“10.22新政”开始，一系列“国字号”的救市政策相继出台，其内容涉及首付下调、税费减免、利率优惠和公积金贷款等多个方面，其力度之大为近年来所仅见。宏调政策的密集出台对树立08年以来脆弱的市场信心产生了积极的作用，直接促成了楼市小阳春的出现，被认为是09年中国楼市的第一利好。随着全国楼市的持续回暖，作为市场主体的开发商和消费者也日趋活跃，成为年度楼市中闪亮的看点：在开发商层面，楼市的回暖和IPO的重启从根本上解决了资金链紧张的问题。在自身资金极度充裕的前提下，开发商出于自身战略发展的需要而加紧在全国范围内“圈地”，一时间“地王”频出，地价飙升的火爆程度犹胜往昔。土地市场的复苏也加剧了开发商之间的竞争，为求拿地实力相对薄弱的民企开始尝试“抱团”作战，试图以团队的力量来对抗“财大气粗”的国企。在未来，土地市场“单兵作战”的现象将会越来越多地被“团队作战”所取代，而这种“竞争-合作”的关系也将在很大程度上改变未来市场的竞争格局。同时，高地价催生高房价的现象也引起了决策层的注意，一种全新的“勾地”制度横空出世并有望在不久的将来全面取代现行的“招、拍、挂”而成为主流的土地出让制度。从消费者的角度来看，09年楼市的火爆促使市场由“买方”向“卖方”转变，而在此过程中广大消费者只能被动地去适应。面对09年楼市出人意料的回暖，一种不同于“刚性需求”和“投资、投机需求”的全新需求形式——“恐慌性需求”开始在楼市中出现，股市中常见的“追涨杀跌”的现象在楼市中也得到了印证，这也从一侧面反映了消费者在市场回暖中的彷徨与无助。但是，全年创天量的信贷投放在拉动经济发展的同时也埋下了通货膨胀的隐患。基于对通胀预期的考虑，消费者对“投资、投机需求”和“恐慌性需求”的数量急剧上升，旺盛的需求导致了房价节节攀高，这也注定了“刚性需求”在09年是十分无奈的一年。展望10年，随着“保八”目标的实现和中国经济的企稳，政府对楼市的依赖将会进一步减弱，关注民生和重施调控将会成为今年楼市的主基调。在未来利好相对欠缺的情况下，10年的中国楼市可能会是较为沉闷的一年。政策篇08年下半年，中国政府为应对国际金融危机、防止国内经济快速回落，陆续推出了一系列扩大内需、促进增长的宏观经济政策。在宽松的政策环境下，楼市相关优惠的巨大作用迅速将中国房地产业拉离08年低迷调整的泥潭，令其于09年3月触底始现“小阳春”之态。之后全国楼市便一路上行，势如破竹。省会城市房价平均涨幅超过50%，一线城市房价更是超越07年巅峰达到新的高点。开发商们忙“圈地”，天价“地王”频出，热闹非凡。09年无疑是中国房地产市场逆全球颓势而上，力挽狂澜的辉煌一年。然而，当“楼市泡沫”再次成为争论的焦点，当开发商开始惜售，当广大民众怨声载道，中央政府终于在年末密集出台相关政策，剑指高房价。一、09年楼市高扬的政策背景为防止经济从偏快转向过热、防止结构性价格上涨转化为全面通胀，08年上半年的宏观调控延续了07年的紧缩性质。在此背景下，全国楼市成交量普遍下滑，房地产行业步入低迷调整期。直至08年9月，美国第四大投资银行雷曼兄弟破产，全球金融危机开始快速向世界各国蔓延。中国政府为全力保增长，陆续出台一系列扩大内需、刺激消费的重要措施，其中不乏多项楼市利好政策。（一）金融政策1、持续下调存贷款基准利率和存款准备金率从08年9月16日至同年11月23日，央行累计5次下调一年期贷款基准利率合计2.16个百分点，累计4次下调一年期存款基准利率合计1.89个百分点；累计3次下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄等大型金融机构存款准备金率合计2个百分点，累计4次下调中小金融机构存款准备金率合计4个百分点。“双率”的不断下调强烈反映出政府力保经济增长的调控意图，由此而宽松的货币环境给予了“消费”和“投资”两方面巨大的资金流动性支持。2、扩大个人住房贷款利率下浮幅度，下调首付比例08年10月22日，央行出台《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高；同时下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。政策重点是降低个人房贷的门槛，尤其是首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求者。首付两成、利率七折的优惠，直接激活楼市自住需求，促使市场成交量回升。3、加强对自住型和改善型住房消费的信贷支持08年12月20日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。主要内容为：加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度；在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策；对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。《意见》进一步放松房贷政策，不仅初步界定了“改善型需求”，而且还规定“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定”。这意味着放权给商业银行自主决策。由此，对抑制市场需求作用明显的“二套房”政策，在很大程度上已经放松。（二）税收政策1、减免房地产交易环节税08年10月22日，财政部和国家税务总局联合下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》。主要内容为：对个人首次购买90平米以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。值得注意的是，在该通知文件中提出“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，给予了地方政府较大空间进行相关税收减免。2、住房转让营业税免征时限由5年调整为2年08年12月20日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。主要内容为：将个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。该政策优惠的对象是普通住宅，盘活了5年以下存量房市场，极大地刺激了二手房交易。尤其是09年年末，在优惠到期不续的预期下，各地疯狂赶搭“末班车”，将二手房成交量与成交均价双双推上历史高峰。除以上所述全国性政策外，各地方政府也积极出手援救楼市，以税费减免、放宽公积金贷款条件、直接给予财政补贴等方式刺激住房消费，同时在放宽所得税预征、放宽土地支付等方面扶持开发企业。在这些利好政策的持续推动下，中国楼市终于于09年成功实现反转。二、09年楼市政策的阶段性特征09年楼市的政策轨迹随着全国房价的走势，明显地分为三个主要阶段：政策利好延续期、政策警示期以及政策收紧期。北京、上海、深圳三大城市的房地产市场素来为全国楼市的风向标，对于中央政府掌握全国房地产市场走势，进而进行适当的宏观调控具有相当的指导意义。故此选择以这三个城市的商品房销售价格走势为参照，对09年的政策阶段进行说明。政策救市政策利好延续政策收紧政策警示（一）政策利好延续期09年1月至5月为楼市利好政策延续期。在此期间，08年底中国出台的一系列刺激措施和各项楼市优惠政策的效果逐步显现，房地产市场经低迷徘徊之后始现复苏之态，以北京、上海、深圳为典型代表的各大中城市房价在成交量的带动下开始缓慢上行。然而，外部经济环境依然恶劣，国内各经济面也未见大起色，为巩固现有的政策成果，并进一步拉动投资、刺激住房消费，中央及地方政府延续了08年底的救市基调，或表明立场树立市场信心，或继续出台各项楼市利好细化政策。3月5日，全国两会政府工作报告再次明确了房地产在经济发展中的重要地位。报告指出，以房地产为代表的核心产业，将是中国经济发展的发动机，在此轮经济复苏中具有较强的推动作用，全年工作的重点是促进房地产市场稳定健康发展。3月23日，央行和银监会出台《关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》指出，深入贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施和精神，执行适度宽松的货币政策，在保持货币总量合理增长的基础上，进一步加强信贷结构调整，促进国民经济平稳较快发展。4月15日，国务院常务会议表示，一季度扩大内需、促进经济平稳较快发展的一揽子计划已初见成效，经济运行出现积极变化。会议强调，要坚定不移地贯彻执