2009年中国最佳房地产营销代理企业测评研究报告中国房地产测评中心2009年3月目录一.测评背景.....................................................................................2二.测评榜单.....................................................................................2三.测评成果和分析.........................................................................41.中国房地产营销代理市场分析.............................................42.中国最佳房地产营销代理企业市场集中度分析...................53.中国最佳房地产营销代理企业的发展现状分析.................104.中国最佳房地产营销代理企业的发展模式分析.................135.中国最佳房地产营销代理企业的发展要素分析.................13四.测评结语...................................................................................14附录一参评标准............................................................................15附录二数据来源与复核.................................................................15附录三中国房地产测评中心简介..................................................161一.测评背景中国房地产测评中心是一家不以盈利为目的的专业测评机构，由中国房地产及住宅研究会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术（中国）有限公司五家单位共同发起成立。在过去的一年里，中国房地产测评中心成功推出了“2008年中国房地产上市公司系列榜单”和“2008年中国房地产开发企业500强测评榜”及其测评研究报告，受到政府机构、行业协会、金融投资机构、普通投资者和购房者等社会各界的广泛关注。在中国房地产市场周期性调整的背景下，中国房地产测评中心通过对营销代理企业的持续跟踪、开展中国最佳房地产营销代理企业测评研究，运用科学、公正、客观、权威的评价指标体系和评价方法客观评估中国房地产营销代理企业的综合实力和相对位置，分析评价中国最佳房地产营销代理企业的成功经验和发展模式，不仅有助于扩大最佳营销代理企业的品牌影响力，加深社会各界对最佳营销代理企业的认知程度，提升优秀企业的品牌形象，彰显企业的品牌价值；同时，也为开发商、投资机构、政府机构等第三方进行科学决策提供具有参考价值的企业信息，使其借助于房地产产业链的专业服务做出正确的投资决策，进而推动中国房地产营销代理企业的良性竞争和整个房地产业的健康发展。二.测评榜单2009年中国最佳房地产营销代理企业测评榜单名次企业名称1易居（中国）控股有限公司2中原(中国)物业顾问有限公司3合富辉煌集团控股有限公司4深圳世联地产顾问股份有限公司5上海新联康投资顾问有限公司6上海同策房产咨询股份有限公司7思源兴业房地产经纪有限公司8戴德梁行9北京伟业策略房地产投资顾问有限公司10新聚仁机构11第一太平戴维斯12北京金网络置业投资顾问有限公司13上海策源置业顾问有限公司2名次企业名称14厦门新景祥投资控股有限公司15天启&开启机构16深圳市德思勤投资咨询有限公司17置业国际(中国)有限公司18世邦魏理仕19上海华燕置业策划（集团）有限公司20仲量联行21广州凌峻房地产咨询有限公司22富阳（中国）控股有限公司23深圳市星彦地产顾问有限公司24北京亚豪房地产经纪有限公司25苏州市博思堂投资顾问有限公司26信立怡高房地产顾问机构27广州经纬房地产咨询有限公司28同致行（中国）地产顾问有限公司29上海天地行房地产营销有限公司30北京中广信地产服务机构31高力国际32上海杰星房地产经纪有限公司33协成地产机构（中国）有限公司34南宁宝资通联行35广州中地行房产代理有限公司36重庆纬联地产顾问有限公司37宁波迪赛房产咨询有限公司38尊地（中国）地产机构39上海普润房地产顾问有限公司40深圳市众厦实业发展有限公司41武汉大家房地产顾问有限公司42汉嘉（中国）地产顾问机构43上海北孚营销房产代理有限公司44瑞尔特房地产顾问机构45天睿不动产策略机构46成都嘉联地产顾问有限公司47南京垠坤代理机构48沈阳精诚置业顾问有限公司49河南恒辉房地产顾问有限公司50天津纵横地产3三.测评成果和分析1.中国房地产营销代理市场分析（1）核心城市营销代理市场分析随着房地产营销代理业逐渐发展成熟，房地产营销代理业作为房地产业链条中的重要环节得到全行业的广泛认可，营销代理服务所占市场比例逐年走高。2008年全国房地产营销代理总建面积占到商品房销售市场总量的47％，较2007年上升6个百分点。然而，由于我国各区域的房地产市场发展程度不同，对代理行业的专业认可存在较大差异，导致各区域营销代理市场拓展程度有所不同。其中，深圳的代理市场占有率最高，达到84.4％,上海、广州、北京的代理份额分别占到61％、50.8％和45.9％。（见图1）2.图1四大核心城市自销和代理比例（2）二三线城市营销代理市场分析对于长三角、环渤海以及内陆地区等二三线城市，房地产营销代理行业整体水平发展较低。由于2007年下半年以来房地产销售市场的日渐低迷，开发企业开始接受项目代理理念，对项目代理专业化运作的认同度出现明显变化，项目代理市场份额有了较大幅度的提高。随着外来品牌代理企业纷纷登陆这些城市，它们带来专业化的营销团队和服务理念，推动了营销代理市场快速扩展。武汉作为中部地区的龙头城市，代理市场份额高达73.4％；成都、长沙、沈阳、西安这些城市随着房地产市场快速发展其代理市场占商品房销售总量的比例均达到了40％以上，分别为45.8%、40.5%、44.8%和47.2%；而杭州、重庆、天津的代理市场发展较慢，代理市场占有率分别为15.4％、28.6％和35.8％（见图2）。4图2二线城市自销和代理比例2.中国最佳房地产营销代理企业市场集中度分析（1）中国最佳房地产营销代理企业在核心城市的市场集中度分析从最佳房地产营销代理企业在核心城市的市场集中度看，深圳、广州的代理市场呈现出寡头垄断的竞争格局，中原和世联在深圳的市场份额分别占到了39％和22％，而排行第三的德思勤在深圳的市场份额仅站到9％（见图3）。图3深圳主要代理企业市场份额占比在广州，合富辉煌的代理市场占有率达到了52％，占到广州代理市场份额的一半以上（见图4）。5图4广州主要代理企业市场份额占比上海和北京的代理市场由于相对规模较大，呈现垄断竞争的市场格局，本次处于排行榜榜首的易居中国在上海的代理市场占有率为14％，思源经纪在北京的市场占有率为17％（见图5、图6）。图5上海主要代理企业市场份额占比6图6北京主要代理企业市场份额占比尽管营销代理企业向全国市场扩张的态势已经十分明显，但地域市场尤其是这些企业的传统市场仍居于举足轻重的地位，从核心城市的企业竞争态势分析，上海、北京、广州、深圳作为房地产代理市场发展较为成熟的区域，总部位于这四个城市的最佳营销代理企业数量之和占到整个排行榜单的72％（见图7）。这种状况充分反映出各房地产区域市场存在着显著的差异，市场发育程度参差不齐，二三线城市房地产产业链的深化和整合还存在着巨大的潜力。优秀营销代理企业在立足于发源城市的同时正逐步向其他区域市场渗透。图7最佳营销代理企业区域分布（2）全国性代理企业在主要城市的业务布局分析7随着代理市场的逐步延伸，最佳营销代理企业以上海、北京、广州、深圳四大城市为核心，开始向周围区域乃至全国展开了规模化扩张。前四大全国性品牌代理商2008年的全国市场占有率达到16.69％（见图8），较2007年增加了2.3个百分点，本次确定的前十家最佳营销代理企业2008年的市场份额超过23％。这些数据充分显示出在市场低迷环境下，优秀品牌营销代理企业能够利用其核心竞争优势迅速扩张，也推动了全国房地产市场的专业化深度。图8全国性品牌代理企业市场份额易居中国2008年在全国的代理市场占有率达5.77％，较2007年大幅上涨83%。易居中国以上海为核心向中部和西部城市拓展，获得了较好的效果。2008年其在西安、成都、重庆三市的代理业务量之和占公司代理业务总量的比例达到32％，将近公司业务总量的三分之一；另外，公司在武汉也取得不俗业绩，其代理业务量占到公司业务总量的13％（见图9）。图9易居中国在主要城市的业务分布情况中原地产2008年的市场占有率达到5.03％，较2007年上涨32.5%。深圳代理业务量为中原地产总业务量的22％；中原在成都、重庆这些重点西部城市的8业务量占比也超过了10％；在长春、北京、沈阳、大连等北方城市也获得较好的业务拓展。此外，中原地产在北京、上海、广州、深圳这些一线城市均打开了市场局面，取得了一定的市场份额（见图10）。图10中原地产在主要城市的业务分布情况合富辉煌超过50％的业务量集中在广州和南宁两市，其广州的业务量占到公司业务总量的三分之一以