中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟2010年版中國房地產業務目錄1 前言2 1.中國房地產市場概述2 1.1 中國房地產市場-現狀3 1.2 機構投資者面臨的主要問題3 1.3 市場前景5 2.房地產行業會計准則5 2.1 中國會計准則-房地產行業的新規則5 2.2 房地產行業原會計制度7 2.3 新准則的頒布與房地產企業的應用9 2.4 國際財務報告准則關於房地產行業的最新發展10 2.5 中國會計准則小結11 2.6 香港會計准則方面的最新發展16 3.關於房地產交易的國內稅法簡介16 3.1 各稅種簡介18 3.2 土地增值稅及投資企業所得稅的預征和清算19 3.3 醞釀中的物業稅簡介20 4.外商投資的限制20 4.1 導言20 4.2 影響房地產投資者的主要法規21 4.3持有方式21 4.4 項目審批條件22 4.5 投資資金23 4.6 171號文其它要求23 4.7 評論24 5.中國房地產市場中的並購24 5.1 一般商業模式24 5.2 收購方法概述（股權收購與資產收購）25 5.3 稅務影響25 5.4 並購交易中常見的財務盡職調查與稅務盡職調查問題27 5.5 並購交易需要考慮的問題28 6.境內跨境房地產投資的股權架構問題28 6.1 介紹28 6.2 關於投資者29 6.3 投資結構33 6.4 融資34 6.5 現金回流34 6.6 資本退出35 6.7 管理公司架構和稅務問題37 6.8 結論38 7.未來發展38 7.1 中國的REITs40 7.2 人民幣基金43 7.3 伊斯蘭金融46 附錄1：縮寫詞含義47 附錄2：德勤中國房地產業務團隊聯系資料前言承蒙垂閱德勤中國房地產投資手冊2010版，本除特別說明外，本手冊依據截止2010年2月15手冊現已發行四版，每年都會取得不錯的市場日前頒布的法律和其他規范性文件作為分析基反響。礎。此外，除特別說明外，本手冊中所提及的適用中國法律法規，僅指中國大陸地區的法律在本版發行之際，越來越多跡象顯示全球經濟法規，不包括香港特別行政區、澳門特別行政走出陰霾邁向復蘇，而中國房地產市場亦呈現區和台灣地區的法律法規。出遍地開花的景象。在房市拯救措施收到成效之後，中國政府開始多管齊下為高房價降溫，此外，我想向孫菊茹、OliverFarnworth、鄺炳強、維持市場穩定。預計2010年政策將有進一步改施清耀、陳振國、李棠棠、龔兵、葉紅、王佳變，但在外國投資者看來，中國房地產市場仍和鄺念仁致以衷心的感謝，本修訂手冊的面世是一塊炙手可熱的黃金寶地。與他們和其他工作成員為此做出的貢獻密不可分。承接上版手冊，2010版包含行業投資者、投資顧問、基金經理和其他人士感興趣的廣泛題一如以往，我們非常歡迎您對改善本手冊日後目，包括房地產投資的架構、稅務和會計的核版本的反饋、意見和建議。心事項的咨詢。本版手冊刊載主要的新發展包括：??新修訂對香港房地產市場有影響性的財務報告准則，此新準則在未來也許會被內地采納??影響在華房地產投資的主要稅務發展，例如收緊稅收協定待遇的申請條件，新的巴巴多斯與中國的稅收協定議定書，收緊適用於中國企業股權直接及間接轉讓的申報要求??人民幣基金在房地產市場的潛在發展何錦榮全國房地產行業領導人在當前的市場環境下，您將全力應付困難和尋2010年3月找機會。我希望您會發現這是一本實用的手冊。在今後，我們會通過本手冊和其他定期信息，繼續向您更新房地產發展的重要事項。中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟11.中國房地產市場概述得益於政府經濟刺激計劃及國內投資者的追高端零售租賃市場方面，由於國際零售商在捧，中國房地產市場在2009年下半年強勁反2009年對市場持謹慎態度，推遲了他們的擴張彈。房市猛烈的復蘇勢頭及隨之而來的漲價迫和開幕計劃，中國主要城市的零售租賃市場仍使政府不得不再次對政策側重點進行調整，近然疲弱。此外，新增的零售租賃單位供應亦增幾個月更是連番出手，力求控制快速攀升的房加了對業主下調租金的壓力。價與地價。政策的頻繁調整表明了政府對維持住宅市場被認為是受益於政府政策的最大的市房地產市場穩定的決心。場領域。因此，住宅銷售錄得2009年上半年大國家統計局發布的數據表明，2009年全年中國幅增加。在2009年7月，一些城市推出了收緊完成房地產開發總額為人民幣36,230億元，比第二套房貸款的融資法規，這導致了在一手及2008年同期增長了百分之十六點一。房地產二手市場的住宅銷售交易量在2009年下半年下投資總額占全國固定資產投資總額的百分之十降。然而，由於上半年的強勁銷售及後期的賣六。另外，2009年房地產開發企業獲得的資金地價格大幅飆升導致新住宅供應量萎縮，住宅為人民幣57,128億元，比2008年同期增長了銷售價格持續上漲。百分之四十四點二。其中，國內貸款為人民幣房地產投資活動方面，房地產市場經歷了一個11,293.0億元，增長百分之四十八點五，而利強勁反彈。其中交易是由保險公司，銀行和國用外資則達人民幣470.0億元，下降百分之三十有企業占主導地位。五點五。一線城市如北京，上海，由於城市土地稀缺及成本昂貴，使得投資者繼續往更加遙遠的地區1.1中國房地產市場-現狀尋找更高的回報率。在2009年，開發商和投2009年整體而言，中國房地產業的關鍵領域表資者向二三線城市的投資增長迅猛，打造了一現各有不同。個強勁的二線市場。大連、天津、成都、蘇州和杭州引領了這一趨勢，武漢、長沙也備受關高端寫字樓租賃市場方面，在華北地區，由於注。在這些二三線城市中，最受投資者青睞的需求日益增長，故此租金有所增加。在華東地是商鋪和住宅的開發，甲級寫字樓位居第三，區，由於供過於求，主要城市的高端寫字樓租再次是酒店和物流港物業。二三線城市形成新賃市場沒有明顯的復蘇跡象。在華南，有報道的投資熱點的主要原因是，相對於北京、上海說由於新辦公單位的不斷湧入，廣州地區有租等城市，這些二三線城市在投資和股權等方金下跌的壓力。面，管制相對寬松，土地成本也相對較低，波動性也較低。預計初始收益率比較（2009年第4季度）城市頂級寫字樓豪華住宅零售商用地產工業物業上海*4.5-6.0%5.0-6.0%4.5-6.0%6.0-7.0%北京*7.0-8.0%4.0-6.0%8.0-9.0%8.5-10.0%廣州*5.6-7.6%2.2-4.0%6.0-8.0%N/A香港^3.0%2.7%3.8%5.8%東京^3.5-4.0%5.5-6.5%3.8-4.3%5.5-6.0%新加坡^3.9%2.2%6.3%5.3%* 總收益率-總收入/購買價格^ 淨收益率-淨收入/購買價格資料來源：世邦魏理仕（CBRE）21.2機構投資者面臨的主要問題4)買賣雙方使用的評估標准不同盡管機構投資者被中國較高的投資收益和中國很多房地產出售方是本土開發商，對投資收益經濟的快速發展所吸引，但同時也面臨着新興的衡量標准缺乏適當的理解。大量的住宅房地市場所帶來的一定挑戰，盡管政府亦對這些問產開發商對收益性物業以“每平方米單價”為題有所改善，這些挑戰仍可能減緩機構投資者估價基准，而不是以租金收益為估價基礎。這進入市場或擴大投資的步伐。就導致了出售方不現實的高預期，與租金價值低且相對風險高的情況不匹配。1)透明度不足盡管市場透明度逐年增強，交易過程的公開公5)資金匯入和利潤匯回的冗長過程平依然是國際機構投資者主要擔心的問題。大中國政府2006及2007年頒布了一系列針對外部分投資者主要關注以下三個方面：商投資房地產業的政策，使得境外投資者必須經過相當繁瑣的程序，才能進行籌資及投資活??房地產買賣/租賃交易的數據不夠准確透明；動。這些政策主要包括境外投資者必須在中國??市場供需的歷史/當前統計數據不足；以及建立實體，才能擁有中國的房地產。由於中國公司的清算程序十分耗時，該項要求使得投資??缺乏統一的標准化的數據和可靠的績效評估的開始和結束都不得不履行大量的官方程序。基准。6)有限的流動性盡管市場中存在某些私有和公有房地產績效指盡管中國房地產市場十分活躍，發展迅速，但數，但是並沒有一個指數專注於投資性房地產是也存在着一些限制其流動性的因素。第一，並且涵蓋所有種類，而且現有的指數也經常采前述提到的低透明度降低了交易的頻率。第用不一致的績效指標。交易數據透明度不足會二，一直以來本地長期投資資金的缺乏。2008導致延長盡職調查的時間，同時也增加了交易年底前中國並不允許本土養老金和保險公司成本。投資於房地產。然而，上述情況目前已發生改2)法制體系尚不完善變，2009年2月28日全國人大常委會批准通過機構投資者依賴於有效的合同和產權保護機的《保險法》修訂案中明確規定，自2009年10制，因此需要了解交易所適用的法律及其相關月1日起，允許保險公司投資不動產。這一變程序。雖然中國目前正在向“法治”國家的方化將為符合條件的可產生長期穩定租金收入的向不斷前進，但司法體系仍然需要一段時間以寫字樓和商業地產提供一條新的融資渠道。此實現能夠熟練處理錯綜復雜商業問題的目標。外，中國房地產投資信托基金的推行，預計將在法律制度尚不十分完善的情況下，房地產所再次為中國房地產市場帶入額外的資金和流動有者通常會擔心的一點，各級政府或者公共設資金。施管理機構可能會將私人房地產征為公用，而不能提早通知戶主或給予足夠的經濟補償。但在中國，至今我們並未獲知任何此類涉及境外1.3市場前景短期而言，鑒於2009年房地產市場強勁復蘇投資者所有房地產的征用情況發生。和過度投機的風險，投資者擔心政府將會收回3)交易過程復雜和矛盾2008年10月和11月出台的經濟刺激措施。而這通常情況下，房地產交易的過程不夠公開及迅些措施的收回恐怕