中国房中国房地地产产市市场发展场发展现状现状与趋势与趋势研究研究演讲人：世联中国·董事长陈劲松先生2007-7-9本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com演讲内容1中国房地产市场的独特性22007年中国房地产市场3城市梯度研究4关于市场走势的基本看点本报告是严格保密的。2PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com中国房地产市中国房地产市场场的独特性的独特性本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com与国际相比，城市人口问题、规划问题和土地使用权问题等使中国的房地产市场具有自己的特性发展历程：促进－规范－限制规划问题：“法定图则”缺失u1994年以后中国房地产市场经历了促u规划赶不上变化，频繁变更的规划进－规范－严格控制三个阶段给房地产发展带来诸多不确定性城市人口结构：流动人口土地资源：城市建设占用大量耕地u城市和农村的人口流动加速了“常u确保18亿亩耕地生命线和城市建设用住”+“暂住”+“流动”的城市人口地的巨大需求凸显土地资源的稀缺中国房地产市结构变化场的独特性城乡一体化：新农村建设的选择社会结构：M型社会雏形u中国新农村建设加快城乡一体化发u贫富差距逐渐拉大，中国社会开始展进程进入“M”型社会本报告是严格保密的。4PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com发展历程：1994年以后中国房地产市场经历了促进、规范、严格控制等三个发展阶段2005年2007年加息，抑制房土地增值税，60%价快速上涨加大调控力度2002年50%1999年严格控制土地供实行积极财政政应总量，恢复征1994年策，启动住房消收土地增值税40%加强宏观调费控，深化住30%房制度改革2006年20%住房结构调整，抑制房2001年10%2004年价快速上涨消化积压空置抑制房地产投商品房资过快增长0%95年96年97年98年99年00年01年02年03年04年05年06年07年-10%1995年1-4月规范房地实际销售商品房屋面积增幅房地产市场开发投资额增幅产市场促进房地产发展阶段规范房地产市场阶段严格控制房地产发展阶段本报告是严格保密的。5PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com人口结构：城市与农村的人口互动加速了“常住人口”+“暂住人口”+“流动人口”的城市人口结构变化中国城市人口结构图2006年中国主要城市人口结构100%80%60%40%暂住人口,75%20%暂住人口,26%暂住人口,24%暂住人口,27%0%北京上海深圳天津本报告是严格保密的。6PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com城市化目标：解决4亿农民进城问题4亿农民进城目标完成时间：2020年注释：2020年城市化率：人口：16亿u城市化率：60%市镇人口占城市总人2005年城市化率：口的比率。人口：13.1亿43%u市镇人口包括：中城市化率年均1990年城市化率：人口：11.4亿心城区、县(市、区)18.9%增长1.13%及建制镇,凡列入城镇建设规划且城区建设已延伸到乡镇、居4亿农民进城目标完成路径委会及村委会并已实u路径一：扩大现有城市规模，吸引农村人口现水、电、路“三u路径二：通过城乡一体化，扩大现有乡镇规模，分流农村人口通”的人口u路径三：建设新的乡镇定居点，就地吸纳农村人口本报告是严格保密的。7PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com城市规划：规划赶不上变化，频繁变更的规划给房地产发展带来诸多不确定性法定图则的缺失u中国的城市规划尚处于一种无序的状态，没有得到法律的保障，导致城市规划变更频繁。到2006年，中国尚只有深圳市制定并实施了“法定图则”。规划的制定跟不上变化的发展变变化化频繁频繁的的原因原因规划规划出出现现的问题的问题城市发城市发展展过快过快没有给变没有给变化化预留预留空空间间领导随意领导随意改动改动缺乏法缺乏法律效律效力力执执行行能能力力不足不足各级各级规规划划之间之间矛盾矛盾本报告是严格保密的。8PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com18亿亩耕地生命线：城市发展与土地保护之争我国耕地减少四大主因?耕地之争表现一：耕地逐年减少与十一五规划目标对比鲜明u生态退耕图2000-2005年三城市耕地面积变化及2010年目标万公顷北京青岛重庆万公顷l发生区域：中西部不发达地区60237.1250206.76l发生比例：60%5055.22004015042.134.4u建设占用30100l发生区域：东部发达地区23.34l发生比例：前100位用地增2050长高密度地区占国土面积2000年2001年2002年2003年2004年2005年2010年1.3%，建设用地增长占?耕地之争表现二：发达城市耕地面积占建设面积比例超过60%40%。控制建设用地面积占用耕地面积耕地占用比例十一五规划u农业结构调整（万公顷）（万公顷）（%）北京3.62.261%u灾毁青岛1.81.370%重庆8450%本报告是严格保密的。9PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com城乡一体化：新农村建设的路径选择村镇建设有力支撑城乡一体化进程城乡一体化循环发展模式u支撑一：村镇建设用地总量为城市建设用地总城市向外部逐量的4.6倍，可为城乡一步扩展体化建设提供大量建设用地。城乡差异逐渐城乡结合部逐缩小步融入城市u支撑二：中心城镇成为连接城市与农村的重要载体，并为工业化、农业产业化、城市化提供中小城镇快速兴起有力支撑。本报告是严格保密的。10PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com城乡一体化案例：成渝获批“全国统筹城乡综合配套改革试验区”重庆城乡一体化焦点：土地使用问题u规划目标：扩张城市，建立“一小时生活圈”u规划瓶颈：城市扩张用地紧缺，中央关于用地指标严格控制u规划方案：调整偏远区县的用地指标到主城区周边，完成扩张成都城乡一体化探索：拓展城郊结合部u探索模式：在城郊结合部建立城乡一体化产业园区。u实施方法：在城郊接合部发展生态农业，并利用其中5%～10%的管理用房拓展城市边界本报告是严格保密的。11PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形u概念的提出：u日本经济学家，大前研一，对1990年代以来日本社会经济归纳得出。中产阶层什下滑么低收入阶层高收入阶层是比例增大比例增大M型社会M型社会的特征：u随着资本和资源的重新分配，中产阶层逐渐失去竞争力，而沦落到中下阶层，中产阶层人数减少；u社会结构呈现：左边的穷人变多，右边的富人也变多，但中产阶层人数减少。本报告是严格保密的。12PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形中国历年基尼系数?基尼系数偏高：0.480.4730.47中国在上世纪九十年0.4700.460.463代中期就已经超过基0.4580.450.454尼系数0.4的国际警0.4470.44戒线；0.43目前中国的基尼系数中0.420.417国在0.473，而世界主0.41社要国家和地区的基尼2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年系数仍然维持在警戒会线以下。城市居民与农村居民收入之比（单位：倍）现3.53.33.23.2状3.0城乡居民收入差距逐2.7渐增大：2.52.61978年：2.4倍2.22.01990年：2.0倍1.82005年：3.2倍1.51978年1983年1990年1995年2003年2004年2005年本报告是严格保密的。13PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com社会结构：中国社会开始进入“M”型社会雏形u中国的社会结构呈现出“M型社会”的雏形M城乡收入基尼系数型3.2倍0.47社差距拉大偏高会雏形20%/55%城市内收入差距拉大，20%高收入阶层占55%的收入本报告是严格保密的。14PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com20072007年中国房年中国房地地产市场产市场本报告是严格保密的。PDFcreatedwithpdfFactoryProtrialversionwww.pdffactory.com2006年中国房地产市场的主要特点特点2：住房价格快速攀升特点1：市场整体持续增长，增幅趋缓特点3：房地产利用外资金额增幅成倍增长，政府限外政策密集发布特点5：主流开发商大规模扩张，掀起上市潮，并购和一特点4：宏观政策疑问重级开发成为拿地重要趋势重，地方政府各自为政本报告是严格保密的。16PDFcreatedwithpdfFacto