宏观经济及政策变化对房地产业的影响一、国内外经济背景　　(一)、国外次贷危机衍生的金融危机波及全球　　1.次贷危机不断深化，形成多米诺骨牌效应，华尔街各巨头亏损甚至倒闭，风险不断爆发，甚至开始影响多国实体经济。　　　　起源于美国的次贷危机发展成为祸及全球的金融危机，2007年之前，曾是美国金融机构谓之得意洋洋的金融创新工具——资产证券化，解决了资金流不足的重要问题。2007年之后，资产证券化却摇身一变成为金融危机的祸根。　　两年间，美国金融市场一片萧条，金融机构巨额亏损甚至倒闭，同时全球金融市场及其他市场如石油市场等受次贷危机袭击无一幸免。从各大华尔街金融巨头2006年与截至2008年9月15日市值对比可以看出金融危机杠杆效应的破坏力，已破产的雷曼兄弟资产缩水近99.64%，花旗集团资产缩水近69.61%。　　图1：华尔街各巨头2006年与截至2008年9月15日市值对比图　　　　摘自：《商业周刊中文版》　　2.全球开展大规模救市举措，各大央行向市场注资，政府接管亏损机构及政策救市。美国：从2007年下半年起，美联储数次注资金融市场并降息，美国或重返利率低于1%时代，并出台7000亿美元救市计划。　　欧洲：德国政府：5000亿欧元用于救市，其中4000亿欧元用来为银行同业拆借提供担保；1000亿欧元用于政府注资金融机构。?　　法国政府：3600亿欧元用于金融救助。其中3200亿欧元用来担保银行借贷，400亿欧元用来向银行提供资本金。?　　英国政府：宣布向皇家苏格兰银行、哈利法克斯银行和莱斯银行注资370亿英镑。且实行减税政策，11月宣布降息150个基点。?　　(二)、受外贸持续疲软影响，国内经济步入下调阶段。　　1.外贸深度受创。　　图2：净出口额及其占GDP比重　　　　2008年由于金融危机影响，出口放缓，净出口额占GDP比重下降。据商务部发布的2008年秋季对外贸易形势报告数据显示：一是外部经济环境的恶化，出口明显放缓；二是劳动密集型产品出口明显下降，资源性产品如石油等进口增大；对新兴国家出口增多，对欧美国家出口减少。国际经济形势的恶化，国内外贸企业受到很大影响，大量亏损，特别是劳动密集型的外贸企业。　　2.投资由于此前的过快扩张进入调整期。　　图3：固定资产投资同比增幅及占GDP比重　　　　投资占GDP比重增长明显，连续三年超过50%以上，但呈现增长过快且内部结构失衡的特征。　　从08年前三季度数据：房地产开发投资占固定资产投资的26.5%，带动上下游产业的增长。其中，第一、二、三产业投资分别为1527亿元、44945亿元和53398亿元，同比分别增长62.8%、30.2%和24.8%，其中第一产业投资比重仍最大。表：08年三季度固定资产投资按行业分类投资额及增长幅度　　　　从上表数据显示，非金属矿采选、制品业(水泥、石灰、石膏、砖瓦、石材及其他建筑材料制造等)增长幅度达到48.2%，其增长主要是由房地产业发展带动，但在目前房地产行业低迷的情况下仍保持高增长速度。另一方面，在目前国内需求不足的情况下，产能过剩的弊端开始显现，例如2008年8月钢材产量4780万吨，环比下降6.3%，同比下降0.2%，比去年同期减速近25%。　　投资自来是拉动经济的主力，但由于产能过剩，投资周期进入消除过剩产能阶段。　　3.储蓄额的上升，消费拉动内需后劲不足，尚需时日。　　图4：07年至08年10月存款额及环比增长率　　　　图5：社会消费品零售总额及其占GDP比重　　　　随着利率的调整，储蓄总额不停波动，但总体呈现上升趋势。同时社会消费品零售总额缓慢上升，消费作为拉动经济增长的主力尚需时日。　　4.GDP：国内经济疲软，同时2008年自然灾害不断，经济进入下行通道，呈现不确定。图6：GDP走势　　　　我国GDP已保持了近五年的两位数增长，增长率处于世界前列。进入08年，由于之前07年的宏观紧缩调控的滞后影响因素及5.12地震、金融危机的影响，步入下行通道。　　二、国家拉动经济政策顺时而出　　(一)、近期主要政策　　1.2008全球金融危机与1998亚洲金融危机　　1)政策演变走势图　　　　2)98亚洲金融危机对比　　2.以“国十条”为首的刺激内需政策出台。　　2008年11月5日，国务院常务会议确定实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，是继98亚洲金融危机10年来首次实行扩张性财政政策。且国家确定了4万亿的投资计划，旨在加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，保持经济增长。　　具体内容：以保障国民生活为目标，国家投入资金进行基础建设带动内需，促进产业发展，加快灾区建设成为政策的主要内容。　　1)国民生活：国十条强调了保障国民生活水平尤其是农村及低收入人群生活水平的重要性。针对目前国内日益扩大的贫富差距(07年中国基尼系数已达到0.48，已远远超过国际警戒线)，以及尚不完善的社保体系，切实提高中下阶层生活水平缩小贫富差距，加大社保机制改革，才能真正提高人民生活水平，进而促进其消费，促使我国经济真正转变为消费拉动型经济。民生保障：加大住房保障力度如加大廉租房建设、农村危房改造试点等，完善医疗卫生体系及中西部地区校舍及特殊学校建设。?　　提高收入：提高低收入群及农民群体收入，加强城乡低保补贴，及退休、优抚对象生活补助。?　　　　2)国家建设：国家投资建设，营造良好的经济发展环境，拉动内需。基础建设：加快农村基础设施建设，铁路、公路和机场等重大基础设施建设，生态环境建设等，投资特定需要较大资金投入的领域，促进农村地区经济发展，建设生态良好的宜居环境。?　　　　3)产业发展：扶持中小企业，支持服务业发展，促进产业转型。产业调整、节能减排：完善产业结构，减少高耗能、高污染企业，由以二产制造业为主向三产服务业转变，发展高新技术绿色产业。?　　财税改革、金融支持：实行减税政策，提供信贷支持，扶持中小企业发展，支持重点工程及三农发展。?　　　　4)灾区建设：5.12地震对四川灾区造成了巨大的破坏，加强灾后重建力度，进一步推进灾区各项工作。　　3.资金投入为主，辅以政策支持。　　国家发改委负责人表示，4万亿投资中，有1万亿由中央直接投资，同时将带动地方、企业和金融机构贷款等多元投资。预计到2010年，中央政府总共将增加投入可达11800亿元。除中央直接投资外，还可分为两种主要资金渠道，一是银行贷款和企业自筹，二是地方筹资。　　1)2008年四季度落实款项及六大投资类别　　2008年四季度中央新增1000亿投资已全部落实投向，包括六方面投资项目及资金数额，具体见下表，大部分资金可在11月底下达。加上灾后重建的投资，2008年可带动投资总规模达4000亿元。　　2)4万亿投资计划落实项目中央政府(此为部分数据，详见附件1)?　　　　地方政府(此为部分数据，详见附件2)?　　　　　　从四季度投资数据可以看出，农业方面投资占主要部分，扶持农业，解决三农问题是中央一贯的态度，延续十七届三中全会精神，我国总体已进入以工促农、以城带乡的发展阶段，三农工作的落实是重中之重。从整体数据看，国家政策向民生倾斜，9000亿元的社会保障住房投资，以及由于雪灾暴露出的交通问题，交通运输建设提上日程等等，关注民生成为政策热点。　　从地方投资数据可以看出，目前已落实的多为交通建设等重点设施建设项目，而对于四川省来讲，灾后重建成为拉动内需的重要引擎。　　(二)、内需投资资金渠道　　1.资金渠道构成：资金来源于国家投资及地方投资，国家带动地方投资，其中地方投资以企业投资为主。　　2.国家直接投资：来源于国库财政储备，且发行国债筹措资金以保证资金切实到位，同时减税退税变相增加社会资金。且从四季度资金分配来看，国家将重点资金投入到农村民生保障中。1)财政收入直接注资　　从08年1-10月的财政收支情况来看，财政收入54275.81亿元，财政支出40571.31亿元，财政收支差额为13704.5亿元。财政收入绝大部分来自于税收收入，虽然近两年来税收收入增幅下降，以致占财政收入比重有小幅下调，但仍占95%以上，国家现有财政收支差额较为充裕。　　图7：税收收入及其占财政收入比重　　　　图8：税收收入同比增幅　　　　2)国债发行强化资金筹措　　另一方面，为保证1.18万亿资金，预计明年新增的国债发行规模将达到6000亿元以上，而国债总的发行规模或将超过1万亿元。　　　　为保障国务院扩大内需投入的资金，财政部副部长王军表示，我国实际上是扩张型财政政策，扩大赤字、发行国债。除增加投入外，财政部还要减少税费3000多亿元，预计扩大财政赤字将影响2009乃至2010的预算，对于赤字规模，王军未透露，只是指出赤字率(赤字占GDP比重)定会在国际警戒线(3%)以内。3)税制改革减轻社会税负，扶持受危机影响产业。增值税转型(税制改革具体细则详见附件3)?　　　　自2009年1月1日起，在全国所有地区、所有行业推行增值税转型改革。经测算，09年实施该项改革将减少当年增值税收入约1200亿元、城市维护建设税收入约60亿元、教育费附加收入约36亿元，增加企业所得税约63亿元，增减相抵后将减轻企业税负共约1233亿元，总计2529亿元税收收入。出口退税调整?　　　　共涉及3486项商品，大约占海关税则中全部商品总数的25.8%。即将推出的燃油税?　　　　3.地方投入主要分为两种渠道，一是政府投入，二是企业投资，但因地方政府投入有限，以企业投资为主。　　1)地方政府自身财政收支差额多呈负值，且财政长期依靠土地出让获取收入，因楼市低迷，收入锐减，因此地方政府投入有限。以上海市财政收入为例。(社科院08年3月发布2008年《中国省域竞争力蓝皮书