2010年市场形势展望\2009年12月4日“第六届中国数字地产节——暨2009中国房地产指数系统样本项目年度总评榜发布会”于北京歌华开元大酒店成功举办。此次会议，中国房地产指数系统、中国指数研究院重点分析了2009年中国房地产市场的运行状况。与此同时，此次数字地产节还面向全国发布了“2009中国房地产指数系统样本项目年度总评榜”，集中展现全国重点城市热销项目及专业领域典范楼盘......12月4日，在北京歌华开元大酒店举行的第六届中国数字地产节暨2009中国房地产指数系统样本项目年度总评榜发布会上，中国房地产指数系统办公室主任、中国指数研究院常务副会长黄瑜女士现场发表了解析当前中国房地产市场形势的精彩演讲。演讲分为以下四部分：第一部分：2009年全国房地产市场运行情况第二部分：2009年主要城市房地产市场表现第三部分：房价究竟如何第四部分：2010年市场形势展望一、2009年全国房地产市场运行情况1、投资：开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平预计2009年全年，房地产和住宅开发投资分别达到3.8万亿元和2.6万亿元，分别同比增长23.8%和19.7%，低于2000-2007年的平均水平。2009年1-10月，房地产和住宅开发投资分别同比增长18.9%和14.1%，增速分别较上月加快1.2个百分点和0.7个百分点，延续今年以来的逐月回升势头，但与2000-2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有较大差距，亦低于2008年全年水平。图：1999-2009年房地产和住宅开发投资及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统2、供应：09年施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足预计2009年全年，全国商品房施工、新开工将达到32.8亿、10.6亿平方米，分别同比增长19.5%和8.4%（2008年分别为27.4亿和9.7亿平方米）。全国住宅施工面积和新开工面积达到25.6亿、8.5亿平方米，分别同比增长18.1%和5.8%，增幅均低于2000-2007年的平均水平。2009年1-10月，全国商品房施工面积、新开工分别比上年增长16.4%、3.3%（2008年全年为16.0%和2.3%），住宅施工和新开工面积分别增长15.0%、0.4%（2008年全年为16.0%和1.4%），连续两年保持低速增长，其中新开工面积连续两年增速远低于2000-2007年平均水平（19.8%）。图：1999年-2009年全国住宅施工和新开工面积及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统3、需求：销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高预计2009年全年，全国商品房销售面积和销售额将达到9-9.5亿平方米和4-4.5万亿元，其中住宅销售面积8.5-9亿平方米，销售套数达到850-900万套（06、07、08年分别为504、625、556万套），销售额为3.5-4万亿元。2009年1-10月，全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元，同比增长48.4%和79.2%，住宅销售面积和销售额分别为6亿平方米和2.8万亿元，同比增长50.1%和84.3%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年。图：1999年-2009年全国住宅销售面积和销售额数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统图：1999-2009年全国住宅销售面积和销售额增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统表：历年全国商品房和住宅销售面积和销售额增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统二、2009年主要城市房地产市场表现1、成交：主要城市住宅成交套数创历史新高2009年1-11月，十六个城市中除沈阳外均已超过2008年全年水平。与2007年全年相比，已有上海、广州、天津、重庆、杭州、厦门、福州等10个城市超过2007年全年水平。表：06年至今主要城市成交套数及其增长率（单位：套数）数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统说明：重庆、成都数据为商品房，其他城市为商品住宅2、上市：除上海外多数城市新增上市量明显低于去年同期今年1-10月，重点城市中除上海外，各城市新上市均低于去年同期，其中北京降幅最明显，为39.8%，杭州、深圳、武汉等城市累计同比降幅均将近30%。图：主要城市2009年1-10月新上市面积及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统表：2006-2009年主要城市新上市套数数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统说明：重庆、成都数据为商品房，其他城市为商品住宅，下同。3、供求对比：销供比高于1，存量迅速消化，部分城市短期供给不足今年1-10月，重点城市的销供比均高于1，其中武汉超过2，北京、深圳、杭州超过1.5。截至10月底，主要城市可售面积较08年底减少200-500万平方米，60%的城市出清周期下降10个月以上，其他城市减少6-9个月。图：主要城市2007-2009年销供比（以面积计算）主要城市2007-2009年可售面积主要城市2007-2009年出清周期数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统4、二手房：成交套数同比增长显著，多个城市交易量超过同期新房今年以来，主要城市二手房成交套数增长显著。北京、上海和深圳前十月的成交套数同比增长两倍，天津和杭州增长近两倍，广州超过一倍，成都为74.4%。下半年成交量高位震荡，部分城市11月创新高。9个重点城市中，7月、8月、9月、10月分别有5个、6个、2个、7个城市成交量下降，其中北京、上海在2万套以上高位震荡。进入11月，由于“营业税减免和利率优惠即将到期”的预期，各城市二手房成交套数大幅攀升，北京在11月突破3万套，创历史新高，1-11月累计成交23万套，是此前三年成交量总和。与同期新房成交量相比，北京、上海、广州、深圳、南京今年前三季度的二手房成交套数已超过同期新房，其中深圳达1.87倍。图：2008-2009年主要城市二手房成交套数走势图：2007-2009年主要城市二手房与同期新房销售套数之比数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统三、房价究竟如何？1、全国：商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速创历史新高2009年1-10月，全国商品房和住宅均价分别为4751元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长20.8%和22.7%，绝对水平和增速均创历史新高。图：1999-2009年商品房和商品住宅均价及其增长率数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统2、重点城市:多个城市近期成交均价接近或超过历史最高水平并呈稳步上升态势截至2009年11月，20个重点城市中已有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆等12个城市先后突破历史最高水平，另外8个城市也已接近历史最高水平。与今年1月相比，深圳、北京、厦门、南昌等9个城市住宅成交均价涨幅超过30%。图：2009年11月住宅成交均价相比1月涨幅数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统3、新房价格指数：十二个重点城市住宅价格指数均全面上扬图：十二个重点城市住宅指数走势图数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统4、二手房价格指数：回升更加显著，北京、深圳、广州等多个城市超过20%11个重点城市中，北京、深圳、广州、杭州、天津的二手房价格指数较去年年底增长超过20%，上海、苏州、南京超过10%。图：主要城市二手房价格指数走势数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统5、全国房价绝对水平创新高，但累计涨幅不及GDP、人均可支配收入2009年1-10月，全国住宅均价达到4544元/平方米的新高，较去年同期上涨22.7%，而前三季度GDP、人均GDP等指标的增速不到10%，但居民储蓄存款同比增长24.8%，达到26万亿的历史高位。1998年-2008年，全国住宅均价累计上涨97%，而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。1998-2004年，全国住宅均价累计上涨37%，低于同期GDP等指标涨幅，而2004-2009年，全国住宅均价累计上涨79%，与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。图：1978年来GDP等指标增长率(按当年价计算，不考虑物价因素，09年数据除房价外其他指标为前三季度数据)数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统6、重点城市1998-2009年涨幅普遍低于同期GDP和人均可支配收入1998年-2009年，北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等，但除上海外，其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅，如北京住房均价累计上涨312%，但GDP上涨375%；深圳住房均价累计上涨191%，但GDP累计上升432%。上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅，但同期居民储蓄存款累计上涨511%。表：1998-2009年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统7、一线城市2004-2009年房价累计涨幅超出同期GDP和人均可支配收入，二线城市涨幅相对较小2004年-2009年，重点城市的住房均价增速加快，其中北京的累计涨幅达到163%，而同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%，仅有居民储蓄存款累计增长110%；类似的还有上海，房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅；广州住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅，但高于人均可支配收入涨幅，也存在一定风险。天津、武汉、重庆、南京等