分析员：白宏炜年月200911业绩与估值双提升地产行业年底回顾与展望------091第一章地产行业年创历史新高已成定局第二章行业政策趋紧，年底之前将平稳第三章通胀及汇率升值提升估值水平第四章地产公司趋势向好，业绩提升第五章估值及投资建议09212142124主要内容2地产行业年创历史新高已成定局09成交量和售价为历年最高未来半年到一年将再库存供求均呈结构性变化土地供给依旧制约行业供给的释放信贷将继续推升行业发展?????31,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500(元/平方米)商品房竣工面积(左轴)商品房销售面积(左轴)商品房销售单价(右轴)(百万平方米)1995199619971998199920002001200220032004200520062007200809E0100200300400500600700800900全国商品房供小于求趋势扩大，房价继续上扬资料来源：，中金公司研究部CRED房地产行业供需情况分析42009.92009.7年月平均值：个月年月平均值：个月年月平均值：个月年月平均值：个月年月平均值：个月年月平均值：个月080822081221090115090480907509094商品房2009.42009.12008.122008.8年月平均值：个月年月平均值：个月年月平均值：个月年月平均值：个月年月平均值：个月年月平均值：个月080815081213090110090460907509098商品住宅北京上海深圳福州苏州南京杭州南昌重庆（月）-510152025303540商品房商品住宅去化速度资料来源：，中金公司研究部CRED/市场进入再库存阶段5在建面积/销售面积新开工面积/销售面积在建面积销售面积/7.36.15.54.54.13.73.73.73.63.72.93.23.14.43.62.02.53.03.54.04.55.05.56.06.57.07.58.095-1297-1299-1201-1203-1205-1207-1209-12新开工面积销售面积/2.61.71.61.81.61.71.71.71.71.61.21.31.21.61.30.51.01.52.02.53.095-1297-1299-1201-1203-1205-1207-1209-12在建面积与销售面积比例新开工面积与销售面积比例资料来源：搜房数据库，中金公司研究部资料来源：，中金公司研究部CEIC市场进入再库存阶段（续）620%30%40%50%60%70%80%0%20%40%60%80%100%120%(%)(%)42%35%42%44%37%52%52%54%58%65%58%56%63%48%48%46%25%20%24%26%22%32%32%35%75%80%76%74%78%68%68%65%其他城市住宅销售面积其他城市住宅销售面积占比其他城市住宅销售额其他城市住宅销售额占比10大城市住宅销售面积10大城市住宅销售面积占比10大城市住宅销售额10大城市住宅销售额占比(千平方米)(百万元)-2004006008001,0001,2001,4001,6001,80020022003200420052006200720081H09-10020030040050060020022003200420052006200720081H09十大城市与其他城市住宅销售额十大城市与其他城市住宅销售面积0%5%10%15%20%25%30%35%(%)2%2%18%13%13%18%7%0%5%19%6%26%13%6%全国住宅十大城市其他城市住宅销售均价其他城市住宅销售均价涨幅住宅在建/销售10大城市住宅销售均价10大城市住宅销售均价涨幅(百万元)-1,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00020022003200420052006200720081H091.001.502.002.503.003.504.004.505.002003-122004-122005-122006-122007-122008-122009E需求呈结构性变化全国住宅及十大城市住宅有效在建面积销售面积十大城市与其他城市住宅销售均价/资料来源：搜房数据库，中金公司研究部7房地产开发投资同比增长YTD商品房单月新开工面积商品房新开工面积同比增长YTD土地购置面积同比增长YTD-204060801001201401602007-012007-052007-092008-012008-052008-092009-012009-052009-09（百万平方米）新开工面积与开发投资额及土地购置面积正相关商品房新开工面积呈季末性高增长-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%1996199719981999200020012002200320042005200620072008-30.0%0.0%30.0%60.0%90.0%2009E91H200商品房新开工面积同比增长YTD商品房销售面积同比增长YTD20082007200620052004全国银行信贷总额同比增幅M2同比增幅销售额同比增幅(右轴)200320022001200019990%10%20%30%40%50%60%商品房热销将推动投资回升新开工面积与销售面积正相关房地产销售额与信贷及货币供应量正相关-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%19961997199819992000200120022003200420052006200720088三、四线房地产住宅开发投资额三、四线住宅新开工面积10%50%40%二线二线4%69%27%一线一线各线城市住宅新开工面积占比（年上半年）各线城市住宅开发额占比（年上半年）090925%37%38%三、四线住宅销售额三、四线住宅销售面积10%56%34%二线二线一线一线供给也呈结构性变化资料来源：、中金公司研究部各线城市住宅销售面积占比（年上半年）各线城市住宅销售额占比（年上半年）CRED09099-2,0004,0006,0008,00010,00012,00014,000(亿元)招拍挂面积(左轴)土地出让面积(左轴)招拍挂收入土地出让总收入(万公顷)-5.010.015.020.025.0200420052006200720081H09历年土地出让收入、面积一览土地购置面积同比增长YTD土地开发面积同比增长YTD招拍挂收入增速土地出让总收入增速-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%00-1201-1202-1203-1204-1205-1206-1207-1208-12商品房销售额增速20%31%65%-8%-16%28%55%44%-19%53%-7%31%63%-16%-13%土地仍在制约未来供给的释放资料来源：，央行报告，、中金公司研究部土地购置面积与开发面积增速土地出让总收入、招拍挂出让收入及商品房销售额增速比较CREDCEIC-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%20052006200720081H0910按揭贷款余额贷款余额占比7%8%9%10%11%12%13%1Q062Q063Q064Q061Q072Q073Q074Q071Q082Q083Q084Q081Q092Q09按揭贷款余额占总贷款余额比重下降101%83%46%44%35%35%31%25%11%0%20%40%60%80%100%120%各国按揭贷款与国民生产总值比值(2008年）美国英国德国法国日本香港新加坡韩国中国房地产开发贷款余额各国中央银行，中金公司研究部CEIC,贷款余额占比4%5%5%6%6%7%7%8%8%1Q062Q063Q064Q061Q072Q073Q074Q071Q082Q083Q084Q081Q092Q09住房信贷扩张空间较大资料来源：房地产开发贷款余额占总贷款余额比重下降中国按揭贷款与国民经济的比值处于相对低位114.8%5.6%6.5%9.9%9.7%11.5%8.0%10.0%10.3%销售额/名义GDP全国商品房均价增幅城镇可支配收入名义增幅0%3%6%9%12%15%20022003200420052006200720082009E2010E-4%-1%2%5%8%11%14%17%20%199819992000200120022003200420052006200720082009E2010E房价增速和收入增速比较房地产销售金额在中比例资料来源：搜房数据库，中金公司研究部资料来源：，中金公司研究部CEICGDP房屋销售额将稳步提升12刺激政策逐步退出年底之前政策将平稳明年政策将逐步收紧???行业政策趋紧，年底之前将平稳13年以来政策刺激汇总资料来源：中金公司研究部08901.5%1%n/a1%0.05%n/a0.85120%~30%0.720%n/a154.32%5304.86%154.05%5304.59%n/a2008-12-175522222009-6-135.0%20.0%n/a2008-9-167.47%7.20%0.27%2008-10-97.20%6.93%0.27%2008-10-306.93%6.66%0.27%2008-11-276.66%5.58%1.08%2008-12-235.58%5.31%0.27%2008-10-23时间调整项目－房地产政策调整前调整后实施期限契税（首次购买平方米及以下住房）二手房交易土地增值税、印花税土地增值税印花税均免除首次买房按揭贷款基准