2008-2009年房地产市场发展走势研判第1页目录第一部分2008年1-5月全国房地产运行状况--------------------------------------------------------------------------------------P3第二部分不确定房地产与危机求生-----------------------------------------------------------------------------------------------P6第三部分中国楼市告急---------------------------------------------------------------------------------------------------------P11第四部分宏观背景分析---------------------------------------------------------------------------------------------------------P15第五部分成都房地产市场走势基本面分析------------------------------------------------------------------------------------------P27第六部分特殊事件对基本面走势的影响--------------------------------------------------------------------------------------------P35结论----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------P48第2页第一部分2008年1-5月全国房地产运行状况（数据来源；21经济报道）一、首先，先看供给的方面。2008年1-5月，企业购置土地的面积仍然同比增加，房地产开发企业购置土地在经历了2005年和2006年两年负增长的情况下，2007年出现了大幅度的上涨，达到了11%。2008年1-5月继续延续了同比增加的局面，1-5月份房地产结构和土地面积同比增长了13.7%，增幅达到了8.7%。如果从逐月的数据来看，企业购置土地面积和土地活动的景气逐月下降。　　房地产开发投资2007年的增幅达到30.2%，是近三年来房地产开发投资最高的增幅。2008年1-5月房地产开发投资延续了这种高位增长的局面，同比增长31.9%。房地产开发投资在1、2月份最高，3-5月份小幅下降，1月份最高的增幅是32.9%。　　房地产开发完成投资中，究竟哪一种类型的物业带动了投资的高位增长？从不同的物业来看是商品住宅的投资。商品住宅投资在今年前五个月的增幅是逐月增加的，1-2月的增幅是30.7%，到了1-5月达到了35%，这说明是逐月的增加。商品住宅的投资在房地产开发投资的比重是71.5%，比去年同期增加了1.6%。在房地产开发投资的增量当中，商品住宅投资贡献了76.5%。　　在商品住宅投资当中，是90平方米以下的商品住宅大幅度的增长，带动了商品住宅投资总额的增长。1-5月份商品住宅中90平方米以下的商品住宅的投资同比增长了86%，投资比重达到了18%，比去年同期增加了5.2%，对商品住宅投资增量的贡献达到了50%。　　从资金来源的情况来看，本年新增来源的情况逐月下降。2008年前五个月最高增长是1、2月份，由1-2月的39%，下降到1-5月的24.3%，同时受市场需求增长减缓的影响，房地产资金来源中，订金和预收款以及个人按揭贷款都呈现了增幅逐月下降的情况。订金和预收款从1-2的23.5%，下降到1-5月的21.1%，个人贷款由1-2月的31.1%，下降到17.5%，累计增幅比去年同期减少了54%。从这个数字可以看得出，市场的需求下降非常明显。第3页　　受货币政策的影响，国内贷款的影响也逐步下降的。从1-2月份的36.9%，下降到1-5月的21.5%，银行的贷款由1-2月份38.3%，下降到1-5月的20.6%，同比下降了6.7%。今年房地产贷款同比下降得非常快，国内贷款的增幅也是下降的，企业感受到了资金链条的紧张。　　从商品房建设的指标来看，前五个月商品房建设的景气也是逐步下降的，施工面积、新开工面积、竣工面积这些指标增长的幅度都是逐月下降。从4月份开始，商品房新开工面积增幅下降，这说明房地产开工景气的下降。二、从需求来看2008年前五个月的情况都维持负增长。1-5月商品房销售同比减少了7.2%，商品住宅办公楼和商业用房的销售面积同比都持续下降，且下降的程度都高于一季度。需求增长态势是下降的，并从珠三角逐步蔓延到全国。一季度，全国八大区域曾经有四个区域是增长的，但所有区域销售面积都是同比下降的。大部分地区的房价下降，部分城市的房价出现了绝对值的下降。　　从二手房交易的情况来看，4、5月份部分城市的交易数额比3月份增加，但比去年同期是负增长的。三、价格情况　　　70个重点城市中有50个城市的地价的增幅低于上季度。珠三角地区主要城市，广州、深圳、惠州、湛江，2007年四季度开始到今年一季度地价是零增长。长三角主要的城市，2008年一季度土地价格的指数比上季度略高。环渤海地区主要城市中只有北京2008年1季度的土地交易价格指数高于上季度，其他城市2008年1季度的土地交易价格指数均低于上季度。　　房屋租赁的价格，去年的四季度出现了比较大的幅度的上涨，涨幅达到了3.1%，尤其是住宅租赁的价格。今年一季度租赁价格的指数比上季度有所下降，仍然比往年同期的价格指数高了1%。第4页　　从销售价格来看，房屋销售价格环比下降得非常厉害。从逐月的数字来看，四、五月份的环比涨幅是略有下降。　四、打折销售将成市场主要现象　　房地产市场受预期回报的影响比较大，变动主要是受未来回报，包括未来经济景气变化通货膨胀的影响。经济高速增长都会伴随通货膨胀。受预期通货膨胀的影响，房地产价格要先于消费品价格上升。通货膨胀来临的时候，政府就会采取紧缩的政策，也会降低未来经济景气的预期，房价会减缓甚至出现房价的下降，这是理论上的解释。　　当前，通货膨胀的压力仍然是比较高的，1-5月CPI的增幅是7%以上，压力最大的是PPI，已经创造了三年来最大的增幅。目前的宏观调控仍然是以反通胀为目标的。这种背景下，住房需求很难得到刺激和鼓励，房地产的供给也会出现下降。从短期趋势来看，在反通胀为目的的宏观调控下，在经济景气下降、从紧货币政策的预期下，2008年三季度，房地产企业将继续面临资金链紧张的状况，打折降价销售将成为市场的主要现象。　　从房价来看，全国的房价同比将继续下降。　　从未来的趋势来看，只有当出现经济下滑过快的风险或通胀压力出现缓解，信贷从紧政策才可能会有所放松，房地产市场供给和需求增长才可能有所增加。目前的市场是长期上涨驱使下的短期波动。第5页第二部分：不确定房地产：危机求生（数据来源；21经济报道《21世纪房地产论坛2008届年会》开发商为什么迷惘？因为面临的不确定性实在太多。在充满不确定性的今天，要寻找房地产的确定性，不是一件容易的事。　　开发商为什么焦虑？因为观望情绪不减反增，成交锐降。在焦虑不安的时候保持乐观，需要多大的勇气和信心。　　6月27日-29日，在参会人数超过500名的“博鳌#zhPoint#21世纪房地产论坛2008届年会”，多位嘉宾达成的确定性共识是：此轮房地产调整期需要二三年时间。瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬更是放言，从整体宏观形势来看，2009年比2008年的情况更不乐观，很有可能出现双位数的通胀，并对房地产市场产生重大影响。　一、危机之兆　　交易量急速下降开始暴露出开发商资金链的脆弱。　　“开发商的资金结构一般来说是银行开发贷占到15%-20%，自有资金超过了35%，预售款和个人抵押贷款应该占到40%-50%。交易量下降就意味着这40%-50%受到了威胁。”全国工商联房地产商会会长聂梅生认为，房地产资金链偏紧的原因主要是交易量下降。“全国交易量下滑了40%-50%。”　　聂梅生说，去年全国的开发总量大约为2.7万亿元，“交易量下挫40%的话，就有七八千亿，甚至到一万亿的资金缺口。”第6页　　REICO工作室负责人刘琳博士则用数据印证了这种市场需求的急剧下降。根据最新一期的REICO报告，订金和预收款以及个人按揭贷款都呈现了增幅逐月下降的情况，其中，订金和预收款由1-2月的23.5%下降到1-5月的21.1%，个人贷款由1-2月的31.1%下降到17.5%，累计增幅比去年同期减少了54%。　　在北京科技大学教授赵晓看来，最不容乐观的是，“此观望”已非“彼观望”。“去年第四季度的观望是信贷真空造成的观望，想买没有信贷支持；今年以来的观望已经演变成信心的观望，就是给你钱也不见得会购买。”　　“看空”引发“做空”的杀伤力或更为猛烈。屋漏偏逢连阴雨。此时，持续的通货膨胀也在冲击着房地产的资金链。　　陶冬十分担心中国还有第二次通货膨胀。　　他指出，2008年A股和H股的上市公司的季报显示，最大的问题就是成本上升，原因除了公认的材料价格上涨外，另外一个重要因素就是工资上涨，人们对通货膨胀的预期出现了本质性的改变，工资开始上涨，不仅仅是上市公司员工的工资，白领员工的工资都在上涨，中国出现了相当危险的问题。“一旦第二轮通货膨胀出现，甚至是接近或是超过双位数的通胀，