2008-2009年中国房地产市场趋势研究前言今年9月以来，随着雷曼兄弟倒闭、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度GDP增幅回落至9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11月中央出台“4万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角。在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。今年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。针对这种情况，从5月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等18个城市纷起救市，而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。那么，目前我国房地产市场形势到底如何，未来一段时间又会走向何方，为此，上海易居房地产研究院综合研究部特意成立了课题组，依托CRIC中国房地产决策咨询系统的信息和数据，对此进行了全面、及时、深入的研究。一、全国房地产市场总体形势不容乐观从去年年底开始，中国房地产市场开始调整，今年以来下行速度加快，下滑幅度加大，随之房地产价格也开始回落。从区域上讲，以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整，接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看，目前全国市场呈现量价齐跌的形态。接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国房景气指数”，它反应的是行业景气度，尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图可知，2007年11月达到高点，其后一路下滑，今年10月份为99.68，比9月份回落1.47点，比去年同期回落6.06点，步入不景气区间。1全国房地产开发景气指数趋势图1081061041021009896月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月5901213568034678111247917年7年7年7年7年7年7年年年年8年8年8年8年8年8年8年8年8年年0000000777000000000800000000000000000000000022222222222222222222数据来源：国家统计局前三季度，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，相比2007年31.8%的增幅，明显回落。住宅完成投资15508亿元，增长28.7%。其中，经济适用住房投资638亿元，增长19.9%，说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完成土地开发面积1.79亿平方米，同比下降1.6%。前三季度，全国房屋施工面积24.04亿平方米，增长20.3%，比2007年的21.5%稍稍回落。其中，住宅施工面积19.07亿平方米，增长21.2%；办公楼施工面积8150万平方米，增长8.3%，比2007年的12.5%明显回落；商业营业用房施工面积25026万平方米，增长12%。截止到9月末，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，同比增长10.2%。其中，空置商品住宅6641万平方米，增长14.1%。这是非常值得担心的一个指标，空置房面积的明显增长，意味着滞销房屋增加，企业资金回笼影响较大。第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数。由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大，不能较好的反应房价短期演变轨迹。而拿这一房价指数做分析，更能反映房价真实走势。全国70个大中城市房屋销售价格增幅演变1211.310.910.71010.510.510.18.99.59.2数据来源：国家统计局8.28.287.57.1766.45.45.343.521.41.71.61.60.7111.30.800.20.30.20.30.20.100.1-0.1-0.1-0.3-241.56789012.2345678971118000022房价同比增幅%2房价环比增幅%数据来源：国家统计局分析上图可知，以月度房价同比涨幅来看，2008年1月达到高点，同比去年1月增长11.3%，其后增幅加速递减，今年10月已降至1.6%，预计11月或12月份，将由正增长变为负增长。由于同比的时间跨度是一年，并不能反映近况，相较而言，月度房价环比增长情况更能说明近期走势，环比增幅的高点出现在去年9月，其后递减，直至今年8月份首次由正增长变为负增长，价格拐点正式出现，也即全国房价正式开始下跌，9月份继续下滑，这一下跌态势将会持续到明年下半年，甚至2010年。二、全国一二三线城市形势有所差异，但皆有比较明显的下跌接下来，分析一下全国主要区域房地产市场的情况，为了研究的方便性，在此把城市分为三类，一线城市、二线城市和三线城市。根据上海易居房地产研究院CRIC中国房地产决策咨询系统数据，在30多个大中城市中，半数以上城市9月成交量较8月出现了不同程度的反弹，但反弹力度普遍较小。而另一半城市成交量不升反跌，成交继续萎缩。整体来看，绝大部分城市遭遇了近几年来最冷的“金九”，市场低迷程度可见一斑。价格表现方面，全国大部分城市房价均出现了下滑的迹象，打折优惠幅度有所扩大。华南区域各城市更出现了新一轮降价的浪潮，在前期价格已较大幅度下跌的背景下，9月很多楼盘再次祭起降价的大旗，优惠幅度均在10%左右。1、一线城市：成交量萎缩五成，房价继续下跌京沪深9月及前3季度商品住宅供求情况（万平方米）城市供求2008年9月环比增长2008年前三季度同比上海供应106.8744.60%929.46-6.49%成交48.59-26.40%688.15-59.35%北京供应265.4187.85%1139.115.32%成交54.8034.31%651.84-43.12%深圳供应83.4859.16%466.2621.39%成交30.66-1.11%229.82-48.75%从商品住宅供应量上分析，降上海略降之外，北京、深圳、广州今年前三季度供应量皆有明显增长。尤其是9月份，一线城市供应量均出现了大幅的上涨，3上海、北京、深圳供应量环比增长明显。但成交情况非常不理想，前三季度一线城市商品住宅皆下降五成左右。9月广州深圳等城市成交量出现了回暖迹象，主要是前期价格下降明显，但上海、北京两城市成交仍处于极度低迷，与去年同期相比成交量严重萎缩。京沪深8、9月商品住宅成交均价情况城市商品住宅成交均价（万平方米）2008年9月2008年8月成交均价（元/平方环比增长项目价格表现成交均价（元/平方环比增长米）米）上海13248-2.30%降价打折范围扩大135591.29%北京12657-10.04%打折幅度较上月有1407021.90%所加大深圳11824-22.04%普遍下调14430-7.45%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从价格上分析，一线城市房价继续下跌。上海二手房价格指数8月份首次由涨变跌，9月份上海商品住宅价格下滑迹象明显，全月共有50多个楼盘有新增推案上市，纷纷采取了平开或低开的策略，并有一定的优惠折扣。北京房价下跌势头明显，楼盘打折力度再度扩大。深圳延续了降价的势头，新上市的大部分项目优惠幅度在原有基础上再加5—10％。2、二线城市：成交量降幅较大，房价稳中有降从商品住宅供应量分析，前三季度和9月份大部分二线城市商品住宅市场新增供应量出现了较大幅度的上涨。但成交量却比较低迷，大部分城市成交量同比去年降五成左右，绝大部分是东部城市；少数城市降幅稍小，比如沈阳、西安部分中西部城市。而9月份，成交表现非常糟糕，大部分城市成交量仅为去年同期二三成水平，合肥、福州、武汉等城市同比下降幅度均超过了70%，南京、苏州等城市同比降幅均在80%左右。二线城市9月及前3季度商品住宅成交情况区域城市2008年9月同比增长2008前三季度同比增长华东南京20.38-80.23%329.59-55.00%杭州17.44-53.71%163.62-50.86%合肥31.80-70.00%531.89-9.87%苏州18.00-80.00%279.02-50.43%宁波11.63-72.08%145.13-43.17%华南福州11.54-79.93%91.26-77.40%华北沈阳147.70-31.53%706.16-17.86%4天津31.85-75.24%365.00-48.27%中西部武汉35.80-72.88%353.00-63.11%西安48.06-52.10%439.23-29.00%郑州40.22-24.51%400.85/重庆75.19　-59.77%　697.23/成都33.21-78.41%386.02/数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统从成交价格分析，9月份，大部分二线城市价格松动更为明显，部分城市降价幅度再度扩大，房价下跌趋势较为明显。华东除合肥仍能保持价格稳定外，其他二线城市基本都已进入价格下降通道，尤以南京下调趋势最为明显。华北区域内大部分二线城市目前房价相对仍保持平稳，但天津降价趋势已经较为明了。华南福州出现了新一轮降价的风潮。中西部除郑州等个别城市房价仍较为坚挺外武汉、成都、重庆等城市房价继续下跌，特别是在恒大、万科、中海等品牌开发企业大幅下调价格的带动下，周边项目开始跟进，导致各城市房价下跌幅度明显加大。二线城市9月商品住宅成交均价情况（元/平方米）区域城市2008年9月成交均价环比增长项目价格表现华东南京6054-4.39%下调杭州1939512.85%少数楼盘大幅降价促销合肥42105.89%小幅打折居多苏州6384-3.00%新盘低开，老盘打折幅度加大宁波9763-5.80%打折增多华南福州7334-4.42%普遍下调华北沈阳34451.20%基本持平天津6824-1.00%新盘低价入市青岛7853-3.63%