2009年一季度全国房地产市场报告一、全国房地产行业总体运行情况1、投资下滑较快，景气跌至十年新低09年1-2月，城镇固定资产投资完成10276亿元，同比增长26.5%。房地产开发投资完成2398亿元，同比仅1%增长，低于本期城镇固定资产投资同比增长率25.5个百分点，而去年同期增速为32.9%，下滑迅猛（如图2）。1-2月房地产投资占城镇投资的比重为23.3%，比去年同期低6个百分点。2、销量回暖仍未能提振开发商信心，战略收缩仍是主基调09年1-2月，土地购置0.23亿平方米、开发0.26亿平方米，分别同比增-30.3%和-16.1%，增速分别比去年同期低68和35个百分点；商品房新开工1.08亿平方米，同比增长-15%，增速比去年同期低42个百分点。这三项指标表明销量回暖仍未能提振开发商对后市的信心，买地及新开工意愿薄弱，战略收缩仍是主基调。二、重点地区房地产市场情况1、新政暖市效应持续，重点城市出现“暖春”行情，地产新政和开发商以价换量策略取得一定效果08年11月份以来，由于中央和地方地产新政的暖市效应，深圳、广州、北京等地商品房销量率先出现了回暖态势。进入09年，这种回暖态势向多个城市蔓延，3月份，从我们跟踪的十多个重点城市的商品房销量看，各地普遍出现暖春行情，大部分城市同比、环比增幅巨大，一些城市（如深圳）行情尤为火爆，2008年压抑的刚性需求得到一定程度的释放。受益于暖春行情，部分开发商一季度的销售额也呈井喷之势，如龙湖地产一季度销售额达35.3亿元，占08年全年销售额的31%；富力地产一季度合同销售额达61.5亿元，同比增80%，创历史最佳季度销售业绩，比预计的47亿元目标高出31%；万科、金地、保利等公司今年1月、2月的新房销售量也较去年大幅度上升。城市成交套数（套）环比增幅成交均价（元/㎡）环比增幅北京1258192%待定待定上海2273179%12314-12.80%深圳850961%11099-13%天津11777114%6565-7%南京763697%待定待定杭州4767194%11294-17%武汉661451.25%5315.75-1.38%西安93.89万㎡51.75%47273.70%芜湖246580%39762.10%重庆182813.33%36891.93%惠州171882.60%3987下跌合肥81.7万㎡待定42530.70%2、供大于求形势略有缓解，多数城市房价同比小幅下跌随着08年四季度以来销售逐步回暖，重点城市商品房库存逐渐步入下行通道，可售量呈逐月减少态势，供大于求形势略有缓解；房价方面，多数城市同比下跌，下跌原因主要是开发商对未来预期仍谨慎，定价较为理性，营销策略上多倾向于主动降价促销。三、短期房地产行业政策趋势分析1、当前最大隐忧是投资下滑较快，09年政策松动仍可期从投资下滑和土地开发、购置及新开工面积出现的负增长来看，当前最大隐忧是投资衰退。从一些典型房企08年土地购置面积的情况看，碧桂园同比下降98%，金地下降82%，中海外73%，绿城63%，世贸58%，合生53%，万科36%，保利15%，开发商投资意愿明显下降，有现实被动调整和主动应对双重因素影响。为了缓解投资负增长对GDP增长的负面影响，我们预计未来一段时间，对房地产的政策总体是偏“暖”的，我们仍坚持我们在年度策略中的判断“经济下滑不息，政策松动不止”。2、短期政策分析与预期虽然08年四季以来出台了一些松动政策，但力度仍不够。一些限制房地产企业自主经营的政策并没有取消；抑制改善需求的政策（如“二套房贷款政策”）也没有从中央层面完全取消；针对供需两端的税费还有很大减免空间；房地产开发报建涉及几十个审批环节和多项行政规费，政府办事效率对开发商控制成本及时把握市场时机有举足轻重的影响，还有很大提升空间。我们认为，如果这波回暖行情无法持续或房地产投资迟迟不能见底回升的话，相关政策将陆续推出，将包括：1）调整90/70政策；2）可能明确二套房贷政策；3）进一步降低房地产交易环节的各项税费；4）调低一些行政规费的收取标准（西安、南京等地已经实施）；5）适当调整土地增值税和所得税的预征制度，预征率适当下调的可能性非常大，甚至不排除调低土地增值税税率的可能；6）部分城市可能推出购房入户政策、购房退个税政策；7）调整对“普通住房”的界定标准，使大部分商品房能享受“普通住房”的房贷利率和交易税费的政策优惠（在北京、上海等地已经实施）；8）放宽境外、港澳台人士在国内置业的限制（在广东已经实施）。上述政策不一定都从中央层面出台，很大一部份将从地方层面推出。3、对保障性住房立法，一定程度上化解了市场对楼市的担忧，减轻了政府面对“住不起房”、公共服务功能缺位的社会压力。另外，从保障性住房方面看，近期厦门、深圳运用地方立法权率先探索建立了住房保障法规，为国家层面进行相关立法积累了经验。立法坚持居者“有房住”而非“有房产”理念、“以租为主出售为辅”、并且对保障性住房的居住条件做出了限制，这使保障性住房与商品房明显区隔，有效化解了市场对“保障性住房会冲击商品房”的担忧。4、地方托市，区域龙头房企更受青睐最近几个月来，媒体报道的一些新闻事件，如“去年下半年万科在杭州掀起降价风波后被政府问话”、以及“恒大、万科南京降价受罚”、“沈阳房协组织不降价联盟”等，应值得我们关注。虽然“恒大降价受罚事件”已由地方政府澄清，但仍折射出在经济下滑的严峻形势下，地方托市有所抬头。四、分析与对策建议1、目前的产业政策既有有利也有不利于产业发展的因素，但是总体上有利于房地产业后市的发展，短期内仍是一个行业信心恢复的过程。2、全国各中心城市08、09年土地投放量巨减，房地产投资开发量大幅下滑，今后2-3年内房地产供需在现阶段供大于求的情况将可能趋向于供需动态平衡，城市中心区可能出现阶段性的供不应求，市场将迎来新一轮的发展。3、暖市行情短期内能否持续需进一步观察。2008年压抑的刚性需求在阶段性释放后，可能存在后市有支付能力的有效需求不足的问题，后期市场的持续发展有待于进一步挖掘改善型和投资型的潜在需求，只有调动改善型和投资型的潜在需求后市才能获得持续发展，而无论是首次置业、改善型需求、投资型需求都是以性价比作为重要参考指标的，特别是首次置业和投资型需求其潜在需求转化为有支付能力的需求，降低购房进入门槛是其必然选择，投资型需求在06-08年的市场高峰期入市，现阶段预期投资回报落空，必将对价格趋向敏感。4、目前的住宅郊区化遭遇历史罕见的挑战，郊区化的弊端在现阶段市场不利口碑相传的情况下被无限放大，因此此轮降价潮重灾区在各城市郊区，对郊区盘开发商影响巨大，碧桂园、恒大都是例证，万科亦受到影响。