咨询顾问中心2010.4近期政策对市场的影响近期政策对市场的影响中国领先的房地产综合服务商政策及其出台背景政策及其出台背景政策对市场的影响政策对市场的影响未来政策判断及开发商应对策略未来政策判断及开发商应对策略Part.1Part.2Part.3数据来源：新景祥研究中心政策主要内容正式通知各银行，要求银行立即严格执行新的二套房房贷政策各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度加强预售商品住房交付和质量管理健全房地产市场监督管理机制各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责坚决抑制不合理住房需求增加住房有效供给加快保障性安居工程建设加强市场监管抑制不合理住房需求增加有效住房供给加快保障性安居工程建设加强市场监管要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，要严控炒房行为.银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%.进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序.对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策.zzzzzzzzzzzzzzzzzz银监会国务院国务院财政部中国银监会国家发改委政策颁布主体住房城乡建设部政策名称针对仍然疯狂的楼市，政府近期出台了更严厉的调控政策，并且相对之前，此次政策把抑制不合理住房需求放在了增加住房有效供给的前面，反映了政策重点的变化新“国四条”严控炒房行为立即执行房贷新政加强房地产市场调控普通住房契税优惠方案《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“国十条”）10.04.2110.04.1910.04.1710.04.1510.04.1110.04.0710.04.02颁布时间近期政策一览国家政策政策层级这五个方面；数据来源：新景祥研究中心????政策目的《国四条》及地方细则09.12.14《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国11条）10.01.10稳定市场、控制房价快速上涨、打击投资投机，多为指导性政策营业税调整09.12.09二手房转让营业税优惠政策终止09.12.23《进一步加强土地出让收支管理的通知》09.12.17闲置土地清查09.12.23《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国19条）10.03.10央行提高央票利率10.01.07上调存款准备金率10.01.12货币政策由宽松进入适度宽松金融政策（货币）规范土地市场，增加土地有效供给，抑制地王土地政策打击投资投机税收政策综合性政策颁布时间之前政府出台的调控政策主要以指导性和原则性政策为主，短期内对遏制房价未能产生实质性影响政策名称之前政策影响有限?政策出台的背景??政策性质09年底以来出台的政策虽包含了各个方面，但多为一些指导性和原则性的政策，在许多方面可执行力不够强，或仍存在较大的弹性空间，有一些政策属于中长期政策如关于保障性住房政策等，在短期内对房地产市场尤其是房价的影响有限政府调控房地产市场的政策主要包括保障性政策、税收政策、土地政策、金融信贷政策以及市场政策重庆厦门数据来源：国家统计局上海合肥天津09年至10年3月6大城市房屋销售价格指数北京09.0309.0609.0909.1210.0110.0210.03商品房成交均价主要表现为一季度全国房地产市场量价齐升，部分城市商品房销售价格指数涨幅达到新高商品房销售面积商品房销售量价走势09-1Q09-2Q09-3Q09-4Q10-1Q万平米元平米1130922800242913531315361447347114830466251930500010000150002000025000300003500040000/400042004400460048005000520054002010年房地产市场背景政策出台的背景???7011.7%14.2%70564.8%57.5%22.3%20.9%20.3%1011536135.8%6.35193/16.1%0911.4%全国个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨，且房屋销售价格同比上涨，其中新建住宅销售价格同比上涨，个大中城市，其中涨幅最大的个城市是：海口、三亚、温州、金华、广州。年季度前两月全国商品房销售面积万平米，同比增长，增幅比去年全年回落个百分点，销售均价为元平米，同比增长，比年增长；%数据来源：国家统计局工业增加值增速PMI指数PMI指数和工业增加值增速走势情况08-1008-1108-1209-0209-0309-0409-0509-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0210-0344.638.841.24952.453.553.153.253.35454.355.255.256.65255.18.25.45.7118.37.38.910.710.812.313.916.119.218.512.819.601020304050600510152025同时，一季度经济的超预期增长和步入正常增长环境的实体经济为政策的出台奠定了宏观基础GDP增长情况10.6%10.1%9.0%6.8%6.1%7.9%9.1%10.7%11.9%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%08-1Q08-2Q08-3Q08-4Q09-1Q09-2Q09-3Q09-4Q10-1Q2010年宏观经济背景??20101GDP11.9%PMI502PMI5212.8%3?年季度增速达到，呈现持续性恢复增长，并超过去年同期水平，经济增长势头良好；指数继续保持在以上，工业增加值增速保持持续上升，受春节季节性影响，月份指数为，工业增加增速降至，但月份迅速回升，总体来看，目前实体经济已恢复正常增长环境政策出台的背景4家统计局2.030-：国122.70-0数据来源1；11.50-011.9-120960.119-0，表示中国的人民币币值有被低估的现象50-0.9-1089-0.9-00.2-10809-.8-107CPI持续走高09-.76-19-0045-1.9-00.5-10409-.2-103但受目前通胀风险及人民币升值压力，将推高资产价格进一步上升，出台更严厉的政策遏制房价的快速上涨，以避免风险的叠加效应09-美国国会众议院筹款委员会对中国汇率政策问题举行听证会i涨幅回落，但随着当前经济强势回暖，可能会带动新一轮物价的周期性波动，通胀压力依然存在.6-2029-0通胀风险：将继续推动房价过快上涨?10.4.20，中国：温家宝总理在两会新闻发布会上表示：人民币汇率将保持稳定美国：10.3.11，奥巴马向中国施压，要求中国进一步向“以市场为导向的汇率”机制过渡10.4.15，美国财政部出台的报告中将中国定性为“人民币汇率操纵国”，两国摩擦升级；11.0????10年3月cp9-0刺激财富效应，房地产将升级为主要投资焦点，提升房地产有效需求，进一步推高房价；催生国际投资，热钱涌入导致房地产价格上涨人民币升值压力：将进一步推高地产资产价值?0zz?3.02.01.00.01.02.03.0---国际背景：中国对美国贸易顺差日益扩大，人民币升值将为扩大美国出口铺路，美国就人民币汇率问题向中国施压焦点事件流动性和人民币升值压力??政策出台的背景影响?一季度全国市场量升价涨，大中城市商品房销售价格指数涨幅达近年来最高水平，供不应求、房价上涨过快的局面未得到实质性改善通胀风险加强及人民币升值压力下带来的国际热钱的流入，将共同推高资产价格的进一步上升，有必要出台更严厉的调控政策避免风险叠加效应??之前政策力度和执行度有限，市场作用不明显09年底至3月份出台的政策主要以土地政策、保障性住房政策为主，主要目的在于稳定市场情绪，作用不直接，可执行度一般，短期内影响有限一季度经济水平超去年同期，实体经济恢复正常增长环境，三驾马车稳步发展给中国经济增长提供了有力支撑??政策出台原因总结：房价继续快速上涨，市场行为趋于非理性宏观经济增长稳定为政策调控奠定基础通胀风险及人民币升值压力进一步推高房价政策及其出台背景政策及其出台背景政策对市场的影响政策对市场的影响未来政策判断及开发商应对策略未来政策判断及开发商应对策略Part.1Part.2Part.3计局、国家统政策收紧期中心景祥研究：新政策放松期10年4月，90平米以上首套房首付30%；二套房50%利率1.1倍；三套房限制数据来源08年10月，首套房首付20%，利率7折政策收紧期07年9月，二套房首付40%，利率基准利率1.1倍政策放松期也说明了中国的房地产市场是一个“政策市”收紧的转变，每次转变都与房地产市场走势密切相关；06年5月，90平米以下住房首付20%房屋销售价格指数走势与信贷政策变化政策收紧期03年至今，信贷政策共经历了6次转变期，转变期一般在14个月左右，每次转变均与房地产市场走势密切相关，这也说明中国房地产市场是一个以政策主导的市场05年3月，个别城市首付30%，取消贷款优惠利率政策放松期从03年至今，政策共经历了6次放松-政策的转变期一般在14个月左右，这??03年4月，首套房首付20%9294969810010210410610811011202.1203.403.804.404.804.1205.405.805.1206.406.806.1207.407.807.1208.