2007年北京房地产市场分析报告房地产市场的变化，尤其是房价的变化影响到每个人、每个家庭的生活和财富状况，所以大家非常关注。近年来在一些大城市和特大型城市中，房地产业占GDP的比重越来越高，房地产市场已经成为了中国经济中的一个重要组成部分，政府和学者也很关注。如何看待这个市场？如何分析这个市场反映出来的形形色色的数据和现象？在过去几年，对房地产市场和房价的分析曾经出现过许多争论，有理性的，也有情绪化的；有乐观的，也有悲观的。重要的是，我们分析的依据和基础是什么？这一点不搞清楚，我们的争论就会陷入“垃圾进，垃圾出”的无效劳动。这个市场有个重要特点，就是房地产是不动产，它不像其它工业产品一样可以随意移动。在不同的地区，房子的特征不同；同一地区不同性质的房子特征也不同；就算是在同一座楼内，由于楼层的不同、朝向的不同，每套房子的特征也不相同；对同一套房子，期房和现房也不同……所以如果简单地采用工业统计的方法来分析房地产市场，就忽略了房地产作为不动产的特点，就会出现一定的偏差和错误。感谢北京市建委的房屋交易系统（www.bjfdc.gov.cn），该系统在三年前把北京销售的商品房实行了网上交易和登记，并且规定，只有在政府房屋交易网上签约的房子，房屋的销售合同才算生效。在政府的这个房屋交易网上我们可以看到，2007年北京共成交了14.8万套房子，这14.8万套房子是最能准确地反映北京市房地产变化趋势的，这些数据不存在统计上的滞后性，也没有抽样调查所出现的偏差。全国从2004年8月31号开始实行土地的公开交易，所有北京市公开出让的土地都公布在北京土地储备中心的交易网站上（www.bjtd.com），每个人都可以查到从2004年到2007年每块土地确切的成交价格、占地面积和建筑面积的数字。分析北京房地产市场的基础和依据2007年北京市建委又增加了二手房交易数据的统计，二手房是房地产市场的一个重要组成部分。前些年，由于没有建立起来这个统计体系，所以对二手房的成交情况大家都只是推测，没有确切的数据供大家分析。在上述这些数据的基础上，我们对过去几年北京房地产市场变化的趋势和大体轮廓进行了简单的分析，在2008年新的一年开始之际，呈现给大家，供大家参考，也请大家批评指正。2007年北京市共销售商品房2349亿元，比2006年增长了24%，商品房销售面积为1889万平方米，比2006年下降了12%。几年来，关于房地产市场的讨论一直不断，其中一个焦点聚集在“销售均价”这个概念上，大家的共识是，“销售均价”不能真正反映房地产市场和它的变化趋势。理由是“销售均价”是把城市中心例如王府井、CBD区域每平方米的房子，和远郊区县例如平谷、怀柔、门头沟等区域每平方米的房子，简单地进行算术运算得出的平均结果，这个结果是不能科学地反映市场的真实情况的，这就好像不能把一个苹果跟一个西瓜相加相除得出平均值是同样的道理，既然“销售均价”不能够反映市场真正的变化趋势，那什么能真正反映市场的变化呢？我们试图采用“因素分析法”，在其它诸多因素假定不变的情况下，分析某一个因素的变化产生的影响是什么。第一，区域的分布分析。朝阳区房地产销售占全市销售面积的39%，销售金额的48%。同时，朝阳区2007年也是房屋销售金额增长幅度最大的区县。从小区域分析，北京2007年房价有几个“价格高峰区”，它们是：CBD、东二环、燕莎商圈、三里屯、中关村、西单等。第二，从时间上按月度分析，与往年的月度分布基本吻合。房屋的销售与假期有关，更与天气冷热有关，热天销售房子多，冷天销售房子少。第三，按不同品种分析，2007年北京房地产市场中住宅的成交面积超过80%。写字楼的成交面积占12%；商铺的成交面积仅占7%。住宅的销售金额也高达房地产销售总额的75%。用因素分析法分析北京房地产市场第四，按房屋单价区间的分布分析，高价房的成交比例明显增加。房屋单价的分布是社会和购房人最关心的问题，每个购房的家庭都可以在这些图表中寻找到自己的目标房在房价坐标中的位置。2007年北京市的房地产价格从2280元/平方米到55364元/平方米有一个非常长的价格区间。我们详细地分析了2005年、2006年、2007年北京商品房均价的分布情况。可以看出分布有以下的特点：曲线越来越扁平，单价区间越来越大，这些都是任何一个行业在市场化过程中，要经历的基本趋势；按单价组成的直方图与对数正态分布曲线的吻合程度越来越高，可以从三条曲线的趋势看出，曾经出现的单价区间上的“空白”，房地产商会很快发现商机，进行填补。二手房也是房地产市场重要的组成部分，北京二手房的销售在2007年达到9.4万套,销售金额559亿元，销售面积989万平米。二手房的成交套数在2007年逐月呈总体上升的趋势，尤其是在12月份二手房的交易套数超过了一手房的交易套数。在二手房的交易中，二手商品房占的比重超过50%，其它是已购公房和经济适用房再上市。如果政府能够给予二手房、尤其是已购公房上市一些更优惠的政策，北京的房地产市场将会更健康，在市场中常常是：“我多余的、过剩的东西，正是别人急需的东西。”所以，才有了交易和流通。北京的公房正是这种类型的东西，急需交易。北京公开出让的土地与房地产市场的销售一直存在巨大的缺口。从过去几年北京市公开出让土地的规划建筑面积和房地产市场销售面积的比较分析来看，两者一直存在较大缺口。2004年公开出让土地的规划建筑面积仅占当年销售房屋面积的26%，2005年占20%，2006年上涨到38%，到了2007年公开出让土地的规划建筑面积虽有大幅度上升，但也仅占当年房屋销售面积的65%。2004、2005年虽然公开出让土地面积很少，但有一部分“831大限”的遗留土地，急需协议出让，弥补了公开出让土地供应的不足。随着831遗留土地被逐年消化，2007年公开出让土地供应的不足造成将来房屋供应依然紧俏。北京在2008年能否供应市场需要的土地成了影响未来北京房地产走势的最重要的因素。2007年12月份公开出让土地的成交急增。从2007年公开出让土地的规划建筑面积来看，四季度尤其12月份占的比重非常大，接近全年成交额的29%。二手房市场、土地市场和股票市场也直接影响到房地产整体市场在过去4年时间，北京市公开出让的土地大部分都没有在中心城区。2007年四环内公开出让土地的规划建筑面积不足总量的10%。股票市场和房地产市场相关性不明显。根据我们连续三年的观测表明，中国上证和香港内地房地产股股指变化趋势与当年房价和成交量走势相关性不明显，而房地产的股票市场与出台的政策高度相关。所以，今年没有重点分析房地产股票市场与房地产市场的关系。房屋的租赁市场是房地产投资市场的基础，但租赁市场数据分散，无法取得全面、准确的数据。每家中介公司提供的数据，也只代表它们公司业务范围内的数据。基于这些数据很难分析出有说服力的结论，所以，今年没有做这方面的分析。这份报告的完成首先要感谢北京市建委、建委城建研究中心为我们提供的各种原始数据和富有建设性的讨论。同时也要感谢我们公司的同事许洋、唐正茂、陈国彦，赵巍、高崇志、周昫伽、盛迅雷，因为他们的努力工作，使得这份报告能够和大家见面。有关这份报告的任何问题，请垂询：010－58788101，info@sohochina.com中国有限公司网址SOHOwww.sohochina.com商品房预售金额逐年增加2003年预售量的降低主要受非典的影响“”05001000150020002500300020032004200520062007成交面积(万平方米)0500100015002000250020032004200520062007成交金额(亿元)12436.202348.741888.6320078712.441886.002164.7220067534.351670.232216.8220056178.031607.742602.3520046437.90812.161261.532003均价(元/平米)成交金额(亿元)2007年北京市商品房预售均价首次突破万元成交面积(万平米)年度02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00020032004200520062007成交均价(元/平米)2007年北京市各区县房屋预售情况成交成交套数成交面积(万平米)成交金额(亿元)均价(元/平米)朝阳区54,343743.191133.7115,255海淀区15,792217.08300.2413,831西城区3,04083.28160.7419,301丰台区14,681151.98155.6310,240昌平区13,968165.69122.307,381顺义区6,866103.52113.5110,965大兴区7,94884.6060.367,135宣武区4,83538.8952.9013,602通州区5,73065.4749.227,518石景山区3,49937.8042.9511,362房山区6,81977.4542.125,438崇文区2,36324.9740.6916,296东城区84111.1226.0323,408怀柔区1,56321.6314.706,796密云县1,41218.919.755,156开发区1,8659.119.2210,121门头沟区9059.946.806,841平谷区1,23913.804.883,536延庆县1,04710.203.002,941合计148,7561888.632348.7412,436朝阳区商品房预售面积占全市的39％朝阳区商品房预售套数占全市的37％朝阳区海淀区西城区丰台区昌平区顺义区大兴区宣武