2008~2009中国房地产年会改革开放30年背景下的中国地产之变改革开放30年中国地产研究报告中央财经大学中国发展和改革研究院《中国房地产报》社2008年12月20日2008~2009中国房地产年会改革开放30年背景下的中国地产之变课题组负责人：邹东涛中央财经大学中国发展和改革研究院院长、教授欧阳日辉中央财经大学中国发展和改革研究院副院长、副教授课题组成员：宋媛李佳蒋旭东李永权马骁2008~2009中国房地产年会改革开放30年背景下的中国地产之变目录一、大发展大成就——中国地产30年...........................................................................................1（一）商品房供给能力大大提高，居民住宅面积快速增长........................................................1（二）地产开发企业不断增多，内资民营企业渐唱主角............................................................4（三）地产企业资金来源多元化，资金结构渐趋合理................................................................5（四）地产投资规模稳步提高，开发经营收入不断增加............................................................7（五）房屋平均销售价格稳中有涨，有效抑制价格上涨过快....................................................9二、政策风向标——从产业政策向公共政策回归.......................................................................11（一）从无到有：房地产市场初步形成（1978~1991年）.......................................................11（二）与狼共舞：房地产业快速发展与调控（1992~1997年）...............................................13（三）突出重围：培育新的经济增长点（1998~2002年）.......................................................15（四）关注民生：公共政策的理性回归（2003~2008年）.......................................................16三、地产业——中国经济增长的支柱行业...................................................................................21（一）地产业是国民经济的重要组成部分...................................................................................21（二）房地产投资有效地促进了全社会固定资产投资增长....................................................22（三）地产业对经济增长的贡献不断加强...................................................................................23（四）房地产业对相关产业消费的带动性作用越来越强..........................................................25（五）地产业在国民经济总量中的比重不断提高......................................................................26（六）房地产行业提供了大量的就业岗位...................................................................................27（七）地产业对国民经济的其他促进作用...................................................................................28四、新变化新趋势——中国地产发展的未来..............................................................................30（一）居民收入持续增长，房地产市场前景持续看好..............................................................31（二）城市化高速发展，住宅市场容量和消费需求持续增长..................................................32（三）价格涨幅将继续回落，市场将步入理性发展..................................................................32（四）进一步向保障性住房倾斜，保障性住房比例加大..........................................................33（五）节能环保型住宅将会加快推广...........................................................................................33（六）中小户型住宅将成为主流...................................................................................................34（七）房地产市场竞争加剧，企业向规模化品牌化方向发展..................................................34（八）避害趋利，房地产中小企业向中小城市（镇）扩展......................................................35（九）房地产开发模式向产业化、集约化方向发展..................................................................35（十）房地产企业内外制度环境全面接轨...................................................................................35五、民生与品牌——当前地产业变化趋势及企业转型变身方向..............................................36（一）全球经济形势严峻，房地产支柱地位突显......................................................................36（二）房地产政策回归民生，住房价格稳中有降....................................................................37（三）房地产企业渐归理性，变身转型“三大法宝”..............................................................39中央财经大学中国发展和改革研究院第3页共45页《中国房地产报》社2008~2009中国房地产年会改革开放30年背景下的中国地产之变改革开放30年中国地产研究报告中国改革开放的30年，是经济飞速发展的30年，也是房地产业发展壮大、逐渐成为国民经济支柱的30年。而今，在中国宏观调控政策的持续影响下，在全球经济危机的宏观环境中，中国房地产正处在一个历史的转折点上！在国家大力发展保障型住房的情况下，中国的市场化住宅将何去何从？中国房地产企业将开始怎样的转型之路？面对自身的定位和发展，作为一个备受社会各界关注的行业，中国房地产如何提升自身形象，中国房地产企业又该如何践行自己的社会责任？面对当下的买房观望期以及资金饥渴的地产危局，中国房地产行业和企业该如何行动拯救自身于水火？所有这些都要从中国改革开放以及房地产业30年的发展中寻找变化的轨迹，从而昭示未来之路。2008年是中国房地产最困难的一年，也是关键的一年。在这个冬天，中国房地产报将更加关注这个关键之年的中国房地产市场，为中国地产新的繁荣周期，寻找新的榜样和标准！一、大发展大成就——中国地产30年1978年，十一届三中全会拉开了中国改革开放的伟大序幕，30年改变了中国神州大地，而风云际会应运而生的地产，又迅速成为生龙活虎般的历史推手。改革开放30年，地产崛起20年，房改革命10年，中国房地产的历程惊心动魄一代代的地产人，运用他们的智慧与坚持，激情与热情，使我国房地产成为推动中国经济发展的一个强力火车头，而且对人民的居住生活质量也做出了积极贡献，取得的辉煌成就举世瞩目。（一）商品房供给能力大大提高，居