中国指数研究院2009年中国房地产政策盘点及2010年展望：2009年12月中国房地产指数系统电话：010-59306990邮箱：gaojing.bj@soufun.com2009年中国房地产政策盘点及2010年展望2009年12月近期政策解读?近期，中央经济工作会议和国务院常务会议先后出台多个房地产业相关政策，从7日的“继续适度宽松的货币政策，支持自住和改善性需求”到9日“恢复营业税征免时限至5年”到14日的“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，遏制部分城市房价过快上涨”，房地产业政策正从“鼓励”转为“趋紧”。?从14日国务院常务会议公布的相关政策来看，增加普通商品住房的有效供给、继续大规模推进保障性安居工程建设是先前中央经济工作会议精神的延续，抑制投资投机性购房是最大的“利空”政策，完善土地招拍挂和商品房预售制度的具体影响仍有待细节的出台。?回顾2004年来历史发现，房地产业历经政策“千锤百炼”，货币政策是关键，14日国务院常务会议确定的四个调控方向均不是新提法，关键还要看相关部委的后续政策配套及地方政府的落实。在货币政策仍宽松的环境下，“抑制性”房地产政策的实际效果存在较大的不确定性。2009年中国房地产政策盘点?货币政策：3月，央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6月，银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。12月23日，央行四季度例会重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策。未来可能实行差别化信贷政策。?财税政策：二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待，表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。?土地政策：五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限，有利于土地市场的降温。?保障性住房：加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。28日，李克强出席全国城市和国有工矿棚户区改造会议并讨论相关工作，足见国家对保障性住房建设的重视。2010年房地产市场形势展望：?供给：由于企业资金实力增强后加大供给成为自然选择、国土资源部近期加大“囤地”调查力度以及住建部及地方政府将采用“窗口指导”方式督促企业开工，预计2010年房地产投资额和市场供给将稳步增长，但部分城市短期内仍面临供给不足。?需求：在成交量方面，预计2010年一些省市交易量受高房价和供应不足影响会下降，但多数中西部城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长，全国总的销售量会比较平稳。?价格：全国多数城市房价将维持高位并呈上升态势，但涨幅会趋缓，部分成交量降幅较大的城市可能在明年四季度调整。主要原因在于：宽松的货币政策将至少维持到明年上半年、主要城市成交量维持在高位、房价往往滞后于货币政策和成交量、购房者对住房保值增值的预期、开发企业失去快速推盘回笼资金压力以及部分城市供不应求。本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-59306990。12009年中国房地产政策盘点及2010年展望：2009年12月一、2009年中国房地产政策盘点1、政策转向：房价大幅增长引起中央关注，抑制性政策频出2009年来，在宽松的货币政策、抑制的市场需求集中释放、投资性需求不断释放的大背景下，中国房地产市场实现“Ｖ”形反转，1-11月全国商品房销售面积和销售额分别达到7.5亿平方米和3.6万亿元，同比增长53.0%和86.8%，住宅销售面积和销售额分别同比增长54.4%和91.5%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年；全国商品房和住宅均价分别为4785元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长22.1%和23.1%，绝对水平和增速均创历史新高。另据中国房地产指数系统的监测数据，2009年1-11月，十六个城市中除沈阳外均已超过2008年全年水平（沈阳为2008年的0.96倍）。与2007年全年相比，已有上海、广州、天津、重庆、杭州、厦门、福州等10个城市超过2007年全年水平。各主要城市的房价水平也纷纷传出新高。图：1999-2009年全国商品房销售面积和销售额增长率图：1999年-2009年全国商品房销售面积和销售额90%86.8%80000万平方米亿元400003598760%60000298893000053.0%5548643.5%2407131.9%382322082631.7%30.4%40000337182000030%28.0%26.9%1757623.6%24.1%25.8%25.1%2680819.5%20.3%19.6%18.5%2241215.3%13.4%11.5%1863762089200001455710376752031000018.9%79560%60327735539354863199920002001200220032004200520062007200809:1-298861857-19.5%1100-19.7%-30%199920002001200220032004200520062007200809:1-销售面积增长率销售额增长率11销售面积(万平方米)销售额(亿元)数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统在中央经济工作会议上，针对2010年经济工作，中央政府表示仍将“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，但在随后的半个月内，中央政府先后出台多项抑制性措施。2009年12月14日，国务院常务会议明确表示“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，拉开了“抑制性政策”大幕，标志着中国房地产政策的全面转向。表：2009年12月中央政府公布的关键政策日期发布方关键内容1.继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策2.增加普通商品住房供给中央经济12月7日3.支持居民自住和改善性购房需求工作会议4.加大农村危房改造支持力度5.加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。国务院常1.个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年12月9日务会议2.其他住房消费政策继续实施本报告数据来自于中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统，如有疑问，请咨询010-59306990。22009年中国房地产政策盘点及2010年展望：2009年12月整体思路：在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，具体政策如下：1.增加普通商品住房的有效供给；提高土地供应和使用效率。加快普通商品住房建设2.继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策国务院常12月14日执行力度。务会议3.加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。4.继续大规模推进保障性安居工程建设。到2012年解决1540万户低收入家庭住房问题。发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》，关键政策如下：分期缴纳全部土地出让国土部等12月17日价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不五部委得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠地价款，不得参与新的土地出让交易。公布营业税减免细则，政策收缩幅度小于预期，对普通和非普通住宅营业税减免进行了财政部、国12月22日区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额税总局征收，非普通住宅全额征收。召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况，并强调严格土地供应和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项12月23日国土部措施监督土地使用情况，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。国土部同时披露，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。国务院总理温家宝接受新华社专访，谈到政府应做好四件事情：1、加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。对这两项工作，在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。2、要鼓励居民购买自住房和改善性住房。但与此同时，要采取措施抑制投机。中国的12月28日国务院国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。3、要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。4、要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。副总理李克强出席山西省大同市召开的全国城市和国有工矿棚户区改造会议，讨论相关12月28日国务院工作。数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统根据12月14日国务院常务会议（业内称之为“国四条”）提出的相关政策，国土部先后两次出台“首次缴款比例不得低于全部土地出让款50%、加强土地收支管理”，“加快闲置土地处理”等相关政策，并于12月23日首次通报了9省市18宗闲置土地情况，并披露全国目前闲置土地约1万公顷等关键数据，预计接下来国土部将同各地政府一道加强土地执法力度。此外，根据“国四条”，“抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度”将是抑制房价上涨的重要手段，预计央行、银监会将针对业内关注多时的“二套房贷利率优惠”作出针对性规定，若该政策趋于